Zal de renovatie van uw huis zijn vruchten afwerpen?

Belangrijkste leerpunten

• Herinrichting kan het rendement op de investering (ROI) van een huis verhogen. Houten dekken, raamvervanging en keuken- en badkamerupgrades genereren doorgaans de hoogste ROI. 
• Om de kosten terug te verdienen, moeten verbouwingsprojecten over het algemeen een ontwerp- of structurele fout herstellen om de bouwkosten terug te verdienen.
• De kosten van het renoveren van huurwoningen kunnen worden terugverdiend tijdens een verkoop, maar ook met hogere huurtarieven die worden opgelegd door bijgewerkte huizen. 
• Hypotheekleningen zijn een manier om renovatieprojecten te financieren, waarbij alleen aflossingsvrije betalingen mogelijk zijn totdat het onroerend goed is verkocht en de kosten zijn terugverdiend. 
• Een van de grootste fouten bij het renoveren is het verbeteren van een huis dat ver boven het gemiddelde ligt voor aangrenzende huizen. Huizenprijzen weerspiegelen de smaak van de lokale huizenkopers en het bedrag dat ze bereid zijn te betalen.

Grotere renovaties zijn niet altijd beter, omdat meer uitgeven niet altijd zorgt voor meer waardecreatie.

Tenzij het verbouwingsproject echter is ontworpen om een ​​structureel probleem of ontwerpfout op te lossen, is het onwaarschijnlijk dat een huiseigenaar meer terugverdient dan de bouwkosten. Als kostenterugwinning een even belangrijke overweging is als meer plezier door het verbeteren van het onroerend goed, dan moeten huiseigenaren rekening houden met de smaak van potentiële kopers bij het beslissen welke projecten ze willen nastreven. 

Voor investeerders die huurwoningen verbouwen, kunnen de kosten van het verbeteren ervan niet alleen op het moment van verkoop worden terugverdiend, maar ook door de hogere huurprijzen die worden opgelegd door bijgewerkte woningen. 

Toch moeten huiseigenaren voorzichtig zijn met welke projecten ze willen voltooien, aangezien de potentiële meerwaarde alleen kan worden gerealiseerd voor zover er kopers zijn die bereid zijn te betalen voor de renovatie.

Overweeg uw locatie

Bij het overwegen van elk type project, is het essentieel om ervoor te zorgen dat de aangebrachte verbeteringen geschikt zijn voor het specifieke type woning en het lokale vastgoedgebied. Een fout die huiseigenaren vaak maken, is het verbeteren van hun huis boven het gemiddelde voor naburige huizen. Kopers voelen zich aangetrokken tot bepaalde buurten vanwege de diensten in de buurt en omdat huizen in dat gebied worden verkocht binnen de prijsklasse van die koper. Hoewel een huis dat veel beter is dan anderen in de buurt, nog steeds dezelfde belangstelling kan krijgen als andere die op de markt worden gebracht, is het onwaarschijnlijk dat het een meer dan gemiddelde premie zal opleveren, simpelweg vanwege de extra verbeteringen.

Makelaars zullen weten wanneer de procentuele waardestijgingen hoger zijn voor de gemiddeld of onder het gemiddelde geprijsde huizen in een bepaalde buurt, en lager voor huizen die aan de bovenkant van hun respectievelijke markten zijn geprijsd. Het is tijdens deze periodes van toegenomen economische activiteit en een toegenomen vraag naar onroerend goed dat verbeteringen de grootste impact zullen hebben op de marktwaarde van een huis. 

De tijd zal ook van invloed zijn op het vermogen van een verbetering om de waarde van onroerend goed te verhogen. Het aanbrengen van structurele of ontwerpverbeteringen, zoals toevoegingen aan gebouwen of het afwerken van onbewerkte ruimte, zal voor een langere periode waarde toevoegen dan bijvoorbeeld updates aan keukens en badkamers of technologische verbeteringen, zoals nieuwe airconditioningsystemen, omdat deze laatste overbodig worden. na verloop van tijd.

De geografische locatie zal ook een grote invloed hebben op de snelste of grootste terugverdientijd van projecten. De onderhoudstijd en -kosten van in de grond liggende zwembaden maken het bijvoorbeeld moeilijk om de installatiekosten terug te verdienen en zullen in sommige gevallen de totale waarde van een huis verminderen. Dit is echter misschien niet het geval in de zuidelijke regio’s van de VS, waar gedurende langere perioden van extreem warm weer zwembaden een waardevolle toevoeging maken voor sommige huiseigenaren. 

Hoe de regering kan helpen

Omdat hypotheekrente aftrekbaar is van de inkomstenbelasting, kan Uncle Sam helpen bij het subsidiëren van woningverbetering, waardoor de bouwkosten nog minder belastend worden voor eigenaren van onroerend goed. 

Voor de minder risico-avers kunnen eigenaren van onroerend goed die voldoende eigen vermogen in hun huis hebben opgebouwd, financiële instrumenten gebruiken, zoals een uitbetaling van herfinanciering of een lening met eigen vermogen, om hun bouwprojecten te financieren. Met behulp van deze methoden is het enige geld dat nodig is om de geplande projecten te voltooien, de rentebetalingen om de leningen in stand te houden, die in de meeste gevallen fiscaal aftrekbaar zijn. De hoofdsom kan worden terugbetaald wanneer het onroerend goed uiteindelijk wordt verkocht.

Projectrendement op investering

De ultieme reden om een ​​woningvernieuwingsproject als eigenaar-bewoner op zich te nemen, is het plezier dat u krijgt van het wonen in een gemoderniseerd huis. Voor wie ook wil profiteren van een verbouwing, zijn er verschillende bronnen die inzicht bieden in de verwachte terugverdientijd op specifieke projecten. Bijvoorbeeld, REALTOR® tijdschrift publiceert jaarlijks een “Cost vs Value” rapport dat de kosten van gemeenschappelijke remodeling projecten en shows de terugverdientijd dat huiseigenaren kunnen verwachten vergelijkt. Deze schattingen van de terugverdientijd zijn gebaseerd op de fundamenten van de residentiële vastgoedmarkt op dat moment, evenals op de gemiddelde bouwkosten.

Tabel 1 bevat nationale gemiddelde schattingen, maar huiseigenaren kunnen meer specifieke informatie vinden op Remodeling Online, met dezelfde schattingen voor verschillende geografische gebieden van de VS Deze gemiddelde terugverdientijd voor de meest voorkomende verbouwingsprojecten geeft potentiële verkopers een brede indicatie van welke projecten de grootste kans om een ​​groot deel van de projectkosten bij verkoop terug te betalen. Verschillen in gemiddelde terugvorderingen worden verklaard door de omvang en kwaliteit van het uitgevoerde werk, waarbij kleinere, minder nuttige projecten zich aan de onderkant van het bereik bevinden.

Bron: online verbouwen

Verbeteringen, zoals verbouwing van kantoren en slaapkamers, hadden de grootste herstelbereiken, van 50-70%. De grote spreiding is te wijten aan verschillen in de grootte van de renovaties en het belang van de kamer voor het algehele ontwerp van de woning, zoals logeerkamer versus master suite. (Zie voor gerelateerde informatie ” 6 dingen waarvan u denkt dat ze waarde toevoegen aan uw huis – maar niet doen “)

Het komt neer op

Bij het overwegen van een verbouwingsproject moeten huiseigenaren rekening houden met de waarde die ze van het project zullen ontvangen boven eventuele kostendekking die mogelijk beschikbaar is bij een verkoop. Bij het overwegen van twee even nuttige veranderingen, zouden huiseigenaren echter lokale vastgoedgidsen moeten onderzoeken om te bepalen welke projecten het meest waarschijnlijk zichzelf zullen terugbetalen. Bedenk dat groter niet altijd beter is, en meer uitgeven niet altijd zorgt voor een grotere mate van waardecreatie. Huizenprijzen zullen altijd de smaak van lokale kopers van onroerend goed weerspiegelen en de bedragen die die kopers bereid zijn te betalen in een bepaalde buurt of onderverdeling.