Ongunstig bezit
Wat is nadelig bezit?
De term ongunstig bezit verwijst naar een rechtsbeginsel dat eigendomsrecht verleent aan iemand die woont of in bezit is van andermans land. De titel van het onroerend goed wordt aan de bezitter verleend zolang aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan, inclusief of ze inbreuk maken op de rechten van de feitelijke eigenaar en of ze het onroerend goed continu in bezit hebben. Ongunstig bezit wordt soms krakersrechten genoemd, hoewel krakersrechten eerder een informele verwijzing naar het idee zijn dan een vastgelegde wet.
Hoe nadelig bezit werkt
Zoals hierboven vermeld, is ongunstig bezit een juridische situatie die optreedt wanneer een partij het eigendom van een ander persoon verkrijgt door het in bezit te nemen. Dit kan opzettelijk of onopzettelijk gebeuren, met of zonder medeweten van de huiseigenaar.
In gevallen van opzettelijk ongunstig bezit komt een overtreder of inbreuk hebben gemaakt op de eigendomsgrens van hun buurman. In beide gevallen kan de ongunstige bezitter – ook wel de disseissor genoemd – aanspraak maken op dat eigendom. En als de eiser erin slaagt ongunstig bezit te bewijzen, hoeven ze de eigenaar niet te betalen voor het land.
Een disseissor die met succes een ongunstig bezit aantoont, hoeft de eigenaar niet te betalen voor het land.
De vereisten om ongunstig bezit te bewijzen, variëren meestal tussen rechtsgebieden. In veel staten is het bewijs van betaling voor de belastingen op een onroerend goed en een akte in wezen vereist voor de eiser om succesvol te zijn. Elke staat heeft een tijdsperiode waarin de geregistreerde landeigenaar de claim op elk moment ongeldig kan maken. Als de staatsgrens bijvoorbeeld 20 jaar is en de verhuurder schildert of betaalt voor ander onderhoud aan het huis in kwestie in het 19e jaar, dan zal de eiser het moeilijk hebben om ongunstig bezit te bewijzen. Dat gezegd hebbende, wordt landeigenaren geadviseerd om de mogelijkheid van nadelig bezit zo snel mogelijk uit de wereld te helpen door overeenkomsten te hebben getekend voor elk gebruik van een eigendom in eigendom.
Om land met ongunstig bezit te claimen, moet de eiser aantonen dat zijn of haar bezetting van het land aan de volgende vereisten voldoet:
- Continu gebruik: onder deze voorwaarde moet de tegenbezitter aantonen dat hij het betreffende onroerend goed continu in bezit heeft gehad.
- Een vijandige overname van het onroerend goed: hoewel dit niet betekent dat de disseissor geweld gebruikt om het land in te nemen, moeten ze aantonen dat er geen bestaande overeenkomst of licentie van de landeigenaar is, zoals een schriftelijke erfdienstbaarheid, lease of huurovereenkomst.
- Open en berucht bezit: dit betekent dat het bezit van het eigendom door de disseissor duidelijk is voor iedereen die het observeert.
- Werkelijk bezit: De bezitter bezit actief het bezit. Dit kan inhouden dat het land wordt onderhouden en – afhankelijk van de staatswet – belasting moet worden betaald.
- Exclusief gebruik: Het pand wordt uitsluitend gebruikt door de disseissor, anderen mogen er ook geen gebruik van maken.
Belangrijkste leerpunten
- Ongunstig bezit is het juridische proces waarbij een niet-eigenaarbewoner van een stuk land na een bepaalde tijd de titel en het eigendom van dat land verkrijgt.
- De eiser of de disseissor moet aantonen dat aan verschillende criteria is voldaan voordat de rechtbank hun vordering zal toewijzen.
- Vereisten kunnen zijn: continu gebruik, overname van de grond en exclusief gebruik.
- Ook wel in de volksmond bekend als krakersrechten of homesteading, kan de wet ook worden toegepast op andere eigendommen zoals intellectuele of digitale / virtuele eigendom.
Speciale overwegingen
Ongunstig bezit is voorgesteld als een mogelijke oplossing om misbruik van intellectuele eigendomsrechten, zoals cybersquatting, buitensporig auteursrecht en octrooi trolling, te ontmoedigen. Door nadelig bezit toe te passen op intellectueel eigendom en fysiek eigendom zouden de misbruikers ertoe worden gedwongen meer middelen in te zetten om hun portfolio van handelsmerken, octrooien, enzovoort actief te gebruiken, in plaats van er gewoon op te blijven zitten wachten tot de daadwerkelijke innovators hun territorium betreden.
Nadelig bezit versus Homesteading
Ongewenst bezit is in de praktijk vergelijkbaar met homesteading. Bij homesteading wordt land of eigendom van de overheid zonder duidelijke geregistreerde eigenaar toegekend aan nieuwe eigenaren, op voorwaarde dat ze het gebruiken en verbeteren. Als een homesteader het land niet gebruikt, kunnen ze het verliezen. Ongunstig bezit kan op een vergelijkbare manier werken door land met een onduidelijke titel vrij te maken voor productief gebruik.
Natuurlijk kan ongunstig bezit ook worden misbruikt op een manier waarop homesteading dat niet kan. Als er een informele erfdienstbaarheid is tussen twee boerderijen waar het hek van een boer een hectare land van de buren bevat, kan de boer die het gebruikt, bijvoorbeeld een ongunstig bezit claimen om in wezen dat stuk land af te bijten als er geen schriftelijke erfdienstbaarheidsovereenkomst is.