Jaarlijkse ARM-cap
Wat is een jaarlijkse ARM-cap?
Een jaarlijkse ARM-limiet is een clausule in het contract van een hypotheek met variabele rente (ARM), die de mogelijke stijging van de rentevoet van de lening gedurende elk jaar beperkt. De limiet, of limiet, wordt meestal gedefinieerd in termen van rente, maar het bedrag in dollars van de hoofdsom en rentebetaling kan ook worden gelimiteerd.
Jaarlijkse plafonds zijn bedoeld om leners te beschermen tegen een plotselinge en buitensporige stijging van hun maandelijkse betalingen wanneer de rente in korte tijd sterk stijgt.
Belangrijkste leerpunten
- Een jaarlijkse ARM-limiet is een rentelimiet en geeft het hoogst mogelijke tarief aan dat een lener in een bepaald jaar mogelijk moet betalen voor een hypotheek met variabele rente (ARM).
- Meestal wordt het rentetarief op een ARM afgetopt, maar bepaalde ARM’s kunnen in plaats daarvan het betaalde maandelijkse of jaarlijkse dollarbedrag beperken.
- Naast jaarlijkse limieten die elke 12 maanden opnieuw worden ingesteld, kan er ook een levenslange rentelimiet voor de lening gelden.
Inzicht in jaarlijkse ARM-caps
Met een ARM wordt de initiële rentevoet vastgezet voor een bepaalde periode – bijvoorbeeld vijf jaar in het geval van een 5/1 ARM – waarna deze periodiek wordt gereset op basis van de huidige rentetarieven. ARM’s hebben doorgaans ook ‘lifetime rate caps’ die grenzen stellen aan hoeveel de rente kan stijgen gedurende de looptijd van de lening.
ARM’s met een afgetopte rentevoet hebben een variabele rentestructuur, die een geïndexeerde rente en een spread boven die index omvat. Er zijn verschillende populaire indexen die worden gebruikt voor verschillende soorten ARM’s, zoals de prime rate of de federal funds rate. De rente op een ARM met zijn index is een voorbeeld van een volledig geïndexeerde rente. Een geïndexeerd tarief is gebaseerd op het laagste tarief dat schuldeisers bereid zijn te bieden. De spread of marge is gebaseerd op het kredietprofiel van een lener en wordt bepaald door de underwriter.
De jaarlijkse rentevoet van een ARM-lening met een jaarlijks plafond zal slechts zo hoog stijgen als de voorwaarden in procentpunten toestaan, ongeacht hoeveel rentetarieven tijdens de eerste periode daadwerkelijk kunnen stijgen. Een ARM van 5% die voor drie jaar is vastgesteld met een limiet van 2%, kan bijvoorbeeld alleen worden aangepast tot 7% in het vierde jaar, zelfs als de tarieven met 4% stijgen tijdens de initiële vaste looptijd van de lening. Een lening met een dollarkap kan ook maar zo sterk toenemen, hoewel dit type capin sommige gevallenkan leiden tot een negatieve afschrijving.
De rentevoetplafondstructuur van het ARM schetst de bepalingen voor renteverhogingen gedurende de looptijd van de lening.
Voorbeeld van een afgedekte ARM
ARM’s hebben veel variaties in rentecapstructuren. Laten we bijvoorbeeld zeggen dat een lener een 5/1 ARM overweegt, waarvoor een vaste rente voor vijf jaar nodig is, gevolgd door een variabele rente die elke 12 maanden opnieuw wordt ingesteld.
Bij dit hypotheekproduct krijgt de lener een rentecap-structuur van 2-2-5 aangeboden. De rentecap-structuur is als volgt uitgesplitst:
- Het eerste cijfer verwijst naar de initiële incrementele verhogingslimiet na het verstrijken van de rentevaste periode. Met andere woorden, 2% is het maximum dat het tarief kan verhogen na afloop van de rentevaste periode over vijf jaar. Dus als de vaste rente op 3,5% zou worden gesteld, zou de bovengrens van de rente 5,5% zijn na het einde van de periode van vijf jaar.
- Het tweede cijfer is een periodieke incrementele verhoging van 12 maanden, wat betekent dat na het verstrijken van de periode van vijf jaar het tarief zich eenmaal per jaar zal aanpassen aan de huidige marktrente. In dit voorbeeld zou de ARM een limiet van 2% hebben voor die aanpassing. Het komt vrij vaak voor dat de periodieke dop identiek is aan de oorspronkelijke dop.
- Het derde cijfer is de levensduurlimiet, waarmee het maximale renteplafond wordt bepaald. In dit voorbeeld staat de vijf voor de maximale renteverhogingen op de hypotheek.
Laten we zeggen dat het vaste tarief 3,5% was en dat het tarief met 2% hoger werd bijgesteld tijdens de initiële incrementele verhoging tot 5,5%. Na 12 maanden stegen de hypotheekrentes tot 8%; de leenrente zou worden aangepast tot 7,5% vanwege het plafond van 2% voor de jaarlijkse aanpassing. Als de rente vervolgens met nog eens 2% zou worden verhoogd, zou de lening slechts met 1% tot 8,5% stijgen, omdat de looptijdgrens vijf procentpunten boven het oorspronkelijke vaste tarief ligt.
De ups en downs van een ARM
ARM’s stellen leners vaak in staat om in aanmerking te komen voor grotere initiële hypotheekleningen omdat ze gedurende een bepaalde periode een lagere betaling vastleggen. Gebruikers van een ARM kunnen profiteren wanneer de rentetarieven dalen, waardoor de betaalde jaarlijkse rente wordt verlaagd. Tegelijkertijd kunnen ARM’s tijdens een periode van stijgende rente natuurlijk veel hoger worden dan wat een hypotheek met vaste rente zou zijn geweest.
Als een koper bijvoorbeeld een ARM neemt van 3,5% tegen een vaste periode van drie jaar en de tarieven gedurende die periode met 4% stijgen, zal deze initiële jaarlijkse tariefverhoging beperkt blijven tot het jaarlijkse plafond. In de daaropvolgende jaren kan het tarief echter blijven stijgen en uiteindelijk de huidige tarieven inhalen, die mogelijk blijven stijgen.
Uiteindelijk zou een ARM van 3,5%, die aanvankelijk concurrerend was met een vast tarief van 4,25%, aanzienlijk hoger kunnen uitvallen. ARM-leners proberen vaak over te schakelen naar een vaste rente wanneer de rente stijgt, maar kunnen uiteindelijk toch meer betalen nadat ze de ARM hebben gebruikt.