Uw huis redden van afscherming
Eindelijk het huis van je dromen bereiken – of welk huis dan ook – betekent niet dat het veilig is voor afscherming. Er kan een crisis komen waardoor u het risico loopt op uitsluiting, vooral als uw droomhuis grote hypotheekbetalingen met zich meebrengt.
Als uw huis het risico loopt te worden afgeschermd, moet het probleem onmiddellijk worden aangepakt – een verkeerde zet kan een ramp betekenen. Door de juiste maatregelen te nemen, kan deze ramp soms echter worden voorkomen.
Belangrijkste leerpunten
- Er zijn opties die u kunt nemen om te voorkomen dat uw geldschieter uw huis verhindert.
- Als u genoeg geld kunt verzamelen om uw gemiste hypotheekbetalingen in één keer terug te betalen, is herstel van de hypotheek mogelijk.
- U kunt met uw geldschieter onderhandelen over een korte herfinanciering, waarbij een deel van de hypotheekschuld wordt kwijtgescholden en de rest wordt geherstructureerd in een nieuwe lening.
- In het geval van een plotselinge noodsituatie die binnenkort kan worden verholpen, kunt u uw geldverstrekker vragen om u een periode van respijt te gunnen, waarin hypotheekbetalingen worden verminderd of zelfs geheel worden opgeschort.
Hoe afscherming te voorkomen
Als uw huis het risico loopt te worden afgeschermd, begin dan niet met inpakken, maar onderneem actie. De volgende opties om marktafscherming te voorkomen, moeten gemakkelijk beschikbaar zijn voor iedereen met een door de overheid gesteunde leningverstrekker en een ingebouwde hypotheekverzekering, zoals bij een FHA-lening.
Herstel
Als u achterloopt op uw hypotheekbetalingen, kunt u met herstel het bedrag ineens terugbetalen (inclusief eventuele rente en boete) vóór een bepaalde datum.
Korte herfinanciering
Bij een korte herfinanciering kan de geldschieter ermee instemmen om een deel van uw schuld kwijt te schelden en de resterende schuld te herfinancieren in een geheel nieuwe lening.
Verdraagzaamheid
Soms kan een financiële storing op korte termijn, zoals een medisch noodgeval of een plotselinge, onverwachte daling van het inkomen, u niet toelaten om op tijd hypotheekbetalingen te doen. Als uw geldschieter van mening is dat u een geldige reden heeft achter de gemiste betalingen, kan hij ermee instemmen u te helpen door u geduld te verlenen.
Afhankelijk van uw financiële omstandigheden kan uw geldschieter instemmen met een terugbetalingsplan dat uw betalingen tijdelijk verlaagt – of zelfs opschort voor een bepaalde periode. Om deze overeenkomst te verkrijgen, moet u uw kredietverstrekker echter verzekeren dat u zich resoluut zult houden aan het nieuwe aflossingsplan.
De verdraagzaamheid op federaal-gesteunde hypothecaire lening voor maximaal 180 dagen, met de mogelijkheid tot verlenging met nog eens 180 dagen (potentieel opluchting voor in totaal 360 dagen). Een moratorium op uitzettingen en executieverkopen werd verlengd tot ten minste 31 maart 2021 door het uitvoerend bevel van president Biden, ondertekend op 20 januari 2021.
Hypotheekwijziging
Met een leningwijziging kunt u uw hypotheeklening herfinancieren of de looptijd ervan verlengen. De geldverstrekker kan genoegen nemen met maandelijkse hypotheekbetalingen die binnen uw financiële mogelijkheden vallen. Om voor dit alternatief in aanmerking te komen, moet u uw geldschieter ervan overtuigen dat uw monetaire problemen slechts tijdelijk zijn en binnenkort zullen worden opgelost.
Discriminatie op het gebied van hypotheekleningen is illegaal. Consumer Financial Protection Bureau of bij het Amerikaanse Department of Housing and Urban Development (HUD).
Herfinancieren met een harde lening
Uw geldschieter kan weigeren uw lening te herfinancieren als hij u beschouwt als een kredietnemer met een hoog risico. In dit geval kunt u contact opnemen met een particuliere geldschieter om te herfinancieren met een lening met hard geld om afscherming te stoppen. Dergelijke leningen hebben over het algemeen astronomische rentetarieven en vergoedingen, maar men zou u in staat kunnen stellen de tijd te kopen die u nodig heeft om afscherming te voorkomen.
Het herfinancieren van uw hypotheek bij een particuliere geldschieter als een lening met hard geld zou een laatste redmiddel moeten zijn, aangezien de rentetarieven en vergoedingen extreem hoog zijn.
Wanneer afscherming onvermijdelijk is
Als uw situatie afscherming onvermijdelijk maakt, volgen hier enkele tactieken die u kunt gebruiken om de financiële klap te temperen.
Pre-executieverkoop
Bent u absoluut overtuigd van uw verslechterende financiën, dan heeft u alleen nog maar de mogelijkheid om uw woning te verkopen voor minder dan het bedrag dat nodig is om de hypotheeklening te betalen. U komt mogelijk alleen in aanmerking voor dit alternatief als u uw hypotheekbetalingen een paar maanden in gebreke blijft, of zoals gespecificeerd door uw geldverstrekker. Het kan ook zijn dat u uw huis binnen een bepaalde tijd moet verkopen.
Als u het niet kunt verdragen om te verhuizen, kunt u uw huis verkopen aan een vriend of een investeerder die de woning vervolgens aan u verhuurt. De beste manier om dit te doen, is door een huurovereenkomst (of contract) te ondertekenen waarin een “koopoptie” -clausule is opgenomen, die u het recht geeft om uw huis terug te kopen zodra uw financiën zijn verbeterd. Dit alternatief brengt echter aanzienlijke risico’s met zich mee, aangezien de belegger zonder uw toestemming kan lenen tegen uw eigendom of zelfs uw huis kan verkopen terwijl u het huurt.
Akte in plaats van afscherming
Een andere uitweg is om uw eigendom vrijwillig aan de geldschieter te geven in ruil voor het kwijtschelden van uw schuld. U komt alleen in aanmerking voor een akte in plaats van executieverkoop als u uw huis niet kunt verkopen vóór executieverkoop. Het enige voordeel van deze optie is dat u wordt gered van een afscherming en het slechte kredietrecord dat daar onvermijdelijk uit voortvloeit.
Een faillissement levert u meestal niet genoeg tijd op om uw schulden in te halen; vaker wel dan niet, stelt het alleen het onvermijdelijke uit.
Faillissement
Veel mensen zijn van mening dat faillissementsaanvraag een uitstekende oplossing is voor marktafscherming. In werkelijkheid is het enige dat een faillissement kan doen, het executieproces vertragen en u mogelijk wat tijd kopen om uw betalingen in te halen.
Als de door faillissement veroorzaakte schorsing is ingetrokken, kan de geldverstrekker om een volledige uitkering vragen, waarvoor u mogelijk een herfinancieringslening moet aanvragen. De kans om een herfinancieringslening te krijgen is op dit moment echter bijna nul, omdat de faillissementsverklaring u een negatieve kredietscore heeft opgeleverd.
Het komt neer op
Als huiseigenaar is het aan jou om alle nodige stappen te ondernemen om je huis te beschermen tegen afscherming. De gemakkelijkste manier is om weg te blijven van situaties die dit veroorzaken. Overmatige schulden, hypotheken met aanpasbare rente of exotische hypotheken, onvoldoende noodhulpmiddelen, gebrek aan verzekering en het kopen van een huis dat u zich niet echt kunt veroorloven, verhogen allemaal uw risico op uitsluiting.
Het is belangrijk om nauwgezet de beste beschikbare rentetarieven te onderzoeken en de hypotheektermijn te kiezen die bij u past. Met hypotheken met een looptijd van 40 jaar kunt u bijvoorbeeld doorgaans lagere maandelijkse betalingen doen dan bij traditionele hypotheken met een vaste looptijd van 30 jaar. Dat gezegd hebbende, de rentetarieven voor deze hypotheken zijn meestal hoger. Gebruik een online hypotheekcalculator om uw totale hypotheekkosten zo goed mogelijk in te schatten en vooruit te plannen.
Af en toe kunnen financiële tegenvallers het doen van reguliere hypotheekbetalingen in de weg staan. Wanneer dit gebeurt, is het enige verstandige wat u kunt doen, uw geldverstrekker onmiddellijk op de hoogte te stellen van de situatie. In de meeste gevallen zullen ze bereid zijn met u samen te werken en u te helpen bij het inhalen. Vaak zijn geldschieters niet geïnteresseerd in afscherming van uw huis, behalve als laatste redmiddel, vanwege de kosten en tijd die het proces met zich meebrengt.