Building and Loan Association (B&L)
Wat is een Building and Loan Association (B&L)?
Bouw- en leningverenigingen (B & L’s) waren wederzijds beheerde financiële instellingen (FI’s) die de toegankelijkheid van woningkredieten aanzienlijk verhoogden van de jaren 1830 tot de jaren 1930. Geleid door een geest van ‘wederzijdse zelfhulp’ bundelden de deelnemers hun geld – meestal in kleine, regionale B & L’s – en kwamen op hun beurt in aanmerking voor dividenduitkeringen en het afsluiten van een hypotheek.
Vanaf het midden van de jaren dertig veranderden B & L’s in federale spaar- en kredietinstellingen (S&L), die een charter van de Amerikaanse overheid hadden en afhankelijk waren van een federale depositoverzekering.
Belangrijkste leerpunten
- Bouw- en leningverenigingen (B & L’s) waren wederzijds beheerde financiële instellingen (FI’s) die de toegankelijkheid van woningkredieten aanzienlijk vergrootten van de jaren 1830 tot de jaren 1930.
- Deelnemers bundelden hun geld en kwamen op hun beurt in aanmerking voor dividenduitkeringen en het afsluiten van een hypotheek.
- De Grote Depressie heeft veel B & L’s hard getroffen omdat ze de belangen van hun leden boven het maken van winst stellen.
- B & L’s werden federaal gereguleerd na de Grote Depressie, en veranderden in de federale spaar- en leningverenigingen (S & L’s) die we vandaag kennen.
Een Building and Loan Association (B&L) begrijpen
Een B&L, ook wel spaarzaamheid genoemd, begint wanneer een pool van individuen ermee instemt een lidmaatschapsbijdrage te betalen en in te schrijven op een bepaald aantal aandelen met een vooraf bepaalde looptijd. De leden zijn dan verplicht elke maand een bepaald bedrag te betalen totdat de vervalwaarde van hun aandelen is bereikt.
Als iemand vijf aandelen zou nemen, elk met een looptijd van $ 600, , zou hij een lening tot $ 3.000 kunnen aangaan. Vanwege beperkingen in de hoeveelheid kapitaal die deze verenigingen bezaten, zouden leden over het algemeen om beurten – of meer specifiek, de andere leden overbieden – om een woningkrediet af te sluiten. Als ze nog steeds geld verschuldigd waren op de aandelen, zouden ze ze blijven afbetalen totdat het biljet werd geannuleerd.
B & L’s vertrouwden grotendeels op een aandelenopbouwmodel, waarbij leden zich ertoe verbonden aandelen in de vereniging te kopen en vervolgens het recht hadden om tegen de waarde van die aandelen te lenen om een huis te kopen.
De eerste B & L’s waren gestructureerd als “beëindigend”, of closed-end plannen die afliepen toen alle verstrekte leningen waren terugbetaald. Halverwege de negentiende eeuw ontstonden er echter zogenaamde “serieplannen”, waarbij periodiek nieuwe aandelen werden uitgegeven met een eigen beëindigingsdatum. Uiteindelijk maakten deze plaats voor ‘permanente plannen’, waar leden zich bij konden aansluiten wanneer ze maar wilden.
Geschiedenis van bouw- en kredietverenigingen (B & L’s)
B & L’s werden beïnvloed door de Britse bouwverenigingen die tijdens de industriële revolutie in het Verenigd Koninkrijk de overhand kregen. De grote aanbetalingen en korte aflossingsperiodes – vaak vijf jaar of minder – die door depositobanken worden geëist, bleken een belangrijke hindernis voor het bezit van een middenklasse eigen huis. De hypotheekbanken omzeilden het traditionele banksysteem door leden toe te staan aandelen te kopen en tegen hun waarde te lenen wanneer ze een huis kochten.
Twee in Engeland geboren fabrieksarbeiders vormden in 1831 de eerste Amerikaanse B&L in Philadelphia. Al snel zouden deze lokale coöperaties in het noordoosten en midden van de Atlantische Oceaan ontstaan. Tegen de jaren 1870 waren B & L’s in de meeste staten opgedoken.
De groei van B & L’s werd aangewakkerd door het stijgende inkomen van geschoolde arbeiders rond deze tijd. Hoewel ze zich doorgaans niet de forse aanbetaling konden veroorloven die nodig was voor een banklening, maakten hun hogere inkomsten het mogelijk om onroerend goed te kopen via deze alternatieve financieringsbron.
Het gebruik van B & L’s bereikte zijn hoogtepunt in 1927 toen 12.804 van hen verspreid waren over het land en meer dan 11 miljoen leden bedienden. Binnen een decennium zou die invloed echter sterk afnemen.
Gebouwen en leningen (B & L’s) versus sparen en leningen (S & L’s)
Als reactie op de Grote Depressie en de daaruit voortvloeiende verslechtering van de B & L- balansen, begon de regering charters aan te bieden voor een nieuw type kredietverstrekker: federale S & L-instellingen. Hoewel de industrie aanvankelijk terughoudend was om federale regelgeving te accepteren, werden de voordelen uiteindelijk duidelijk.
Ten eerste konden S & L’s met weinig geld lenen van de Federal Home Loan Bank Board, opgericht in 1932 door de Federal Home Loan Bank Act, om hun kapitaal te ondersteunen. Bovendien streefde de Federal Savings and Loan Insurance Corporation (FSLIC) ernaar spaargeld te stabiliseren door deposito’s van haar leden te garanderen.