Top 10 kenmerken van een winstgevende huurwoning
Bent u op zoek naar een woninghuurwoning om uw investeringsportefeuille een boost te geven? Vastgoedbeleggingen kunnen spannend en zeer lonend zijn als u de juiste keuze maakt. Maar afgezien van inkomsten en beloningen, kan investeren in onroerend goed ontmoedigend zijn voor een beginnende belegger.
Onroerend goed is een moeilijke zaak en het veld is doorspekt met landmijnen die uw opbrengsten kunnen vernietigen. Daarom is het belangrijk om gedetailleerd onderzoek te doen voordat u erin duikt, zodat u op de hoogte bent van alle voor- en nadelen van beleggen in onroerend goed. Hier zijn de belangrijkste dingen om te overwegen bij het winkelen voor een inkomenseis.
Belangrijkste leerpunten
- Bestudeer de buurt grondig – de leefbaarheid en voorzieningen zijn essentieel.
- Een buurt met een hoge leegstand is geen goed teken.
- Ken de verkoopprijzen van het gebied om een idee te krijgen van de lokale marktwaarde.
- Onderzoek de gemiddelde huurprijs in de buurt en bepaal van daaruit of het kopen van een huurwoning voor jou financieel haalbaar is.
Uw zoektocht beginnen
Begin uw zoektocht naar een woning op uw eigen alvorens een professional in het beeld. Een makelaar kan u onder druk zetten om te kopen voordat u een investering heeft gevonden die het beste bij u past. En om die investering te vinden, heb je wat speurvaardigheden en wat schoenleer nodig.
Door dit onderzoek te doen, kunt u een aantal belangrijke kenmerken die u voor uw eigendom wilt, nader bepalen, zoals type, locatie, grootte en voorzieningen. Als u dat eenmaal heeft gedaan, wilt u misschien dat een makelaar u helpt bij het voltooien van de aankoop.
Uw locatie-opties worden beperkt door of u van plan bent het onroerend goed actief te beheren of iemand anders inhuurt om dat voor u te doen. Als u van plan bent het zelf actief te beheren, wilt u geen onroerend goed dat te ver van uw woonplaats ligt. Als u een vastgoedbeheermaatschappij laat verzorgen, is nabijheid minder een probleem.
Top 10 functies om te overwegen
Laten we eens kijken naar de top 10 dingen waarmee u rekening moet houden bij het zoeken naar de juiste huurwoning.
1. Buurt
De buurt waarin je koopt, is bepalend voor het soort huurders dat je aantrekt en je leegstand. Als je koopt in de buurt van een universiteit, is de kans groot dat studenten je pool van potentiële huurders domineren en kan het moeilijk zijn om elke zomer vacatures in te vullen. Houd er rekening mee dat sommige steden huuromzettingen proberen te ontmoedigen door buitensporige vergunningskosten op te leggen en administratieve rompslomp op te bouwen.
2. Onroerende voorheffing
Onroerende voorheffing zal waarschijnlijk sterk variëren in uw doelgebied, en u wilt weten hoeveel u zult verliezen. Hoge onroerendgoedbelasting is niet altijd een slechte zaak – in een geweldige buurt die bijvoorbeeld langdurig huurders aantrekt, maar er zijn onaantrekkelijke locaties waar ook hoge belastingen gelden.
Bij het aanslagbureau van de gemeente zijn alle belastinggegevens beschikbaar, of u kunt praten met huiseigenaren in de gemeente. Zorg ervoor dat u uitzoekt of verhogingen van de onroerendgoedbelasting in de nabije toekomst waarschijnlijk zijn. Een stad in financiële nood kan de belastingen veel hoger verhogen dan wat een huisbaas realistisch gezien aan huur in rekening kan brengen.
3. Scholen
Overweeg de kwaliteit van de plaatselijke scholen als u te maken heeft met gezinswoningen. Hoewel u zich vooral zorgen maakt over de maandelijkse cashflow, speelt de totale waarde van uw huurwoning een rol wanneer u deze uiteindelijk verkoopt. Als er geen goede scholen in de buurt zijn, kan dit de waarde van uw investering beïnvloeden.
4. Misdaad
Niemand wil naast een hotspot van criminele activiteiten wonen. De lokale politie of openbare bibliotheek moet beschikken over nauwkeurige criminaliteitsstatistieken voor buurten. Controleer de tarieven voor vandalisme en voor ernstige en kleine misdrijven, en vergeet niet op te merken of criminele activiteiten toenemen of afnemen. U kunt ook vragen hoe vaak de politie in uw buurt aanwezig is.
5. Arbeidsmarkt
Locaties met groeiende werkgelegenheid trekken meer huurders aan. Neem contact op met het Amerikaanse Bureau of Labor Statistics (BLS) of bezoek een plaatselijke bibliotheek om erachter te komen hoe een bepaald gebied scoort voor beschikbare vacatures. Als u een aankondiging ziet over een groot bedrijf dat naar het gebied verhuist, kunt u er zeker van zijn dat werknemers die op zoek zijn naar een plek om te wonen daar naartoe zullen trekken. Dit kan ertoe leiden dat huizenprijzen stijgen of dalen, afhankelijk van het type bedrijf dat erbij betrokken is. U kunt er vanuit gaan dat als u dat gezelschap in uw achtertuin wilt hebben, uw huurders dat ook zullen doen.
6. Voorzieningen
Verken de buurt en bekijk de parken, restaurants, sportscholen, bioscopen, verbindingen met het openbaar vervoer en alle andere voordelen die huurders aantrekken. Het stadhuis heeft mogelijk reclamemateriaal dat u een idee kan geven van waar de beste combinatie van openbare voorzieningen en privé-eigendom te vinden is.
7. Toekomstige ontwikkeling
De gemeentelijke planning heeft informatie over ontwikkelingen of plannen die al in het gebied zijn gezoneerd. Als er veel wordt gebouwd, is het waarschijnlijk een goed groeigebied. Pas op voor nieuwe ontwikkelingen die de prijs van omliggende eigendommen kunnen schaden. Extra nieuwe woningen kunnen ook concurreren met uw eigendom.
8. Aantal advertenties en vacatures
Als een buurt een ongewoon hoog aantal vermeldingen heeft, kan dit duiden op een seizoenscyclus of een wijk in verval – u moet weten welke het is. In beide gevallen dwingen de hoge leegstand verhuurders tot lagere huren om huurders aan te trekken. Door de lage leegstand kunnen verhuurders de huren verhogen.
9. Gemiddelde huurprijzen
Huurinkomsten zijn je brood en boter, dus je moet de gemiddelde huur van het gebied weten. Zorg ervoor dat elk onroerend goed dat u overweegt voldoende huur kan dragen om uw hypotheekbetaling, belastingen en andere uitgaven te dekken. Onderzoek het gebied goed genoeg om te peilen waar het de komende vijf jaar naartoe zou kunnen gaan. Als u zich het gebied nu kunt veroorloven, maar de belastingen zullen naar verwachting stijgen, kan een betaalbare woning vandaag de dag later failliet gaan.
10. Natuurrampen
Verzekering is een andere uitgave die u van uw rendement moet aftrekken, dus u moet weten hoeveel het u gaat kosten. Als een gebied vatbaar is voor aardbevingen of overstromingen, kunnen verzekeringsdekkingskosten uw huurinkomsten wegnemen.
Het verkrijgen van informatie
Officiële bronnen zijn geweldig, maar je wilt de buren om te praten met de echte primeur te krijgen. Praat met huurders en huiseigenaren. Huurders zullen veel eerlijker zijn over de negatieve aspecten van een buurt omdat ze er niet in investeren. Bezoek het gebied op verschillende tijden op verschillende dagen van de week om je toekomstige buren in actie te zien.
Een woning kiezen
De beste investeringseigendom voor beginners is over het algemeen een eengezinswoning of een condominium. Condos zijn onderhoudsarm omdat de condo-vereniging externe reparaties uitvoert, zodat u zich zorgen hoeft te maken over het interieur. Condos hebben echter de neiging om lagere huren te genereren en langzamer te waarderen dan eengezinswoningen.
Eengezinswoningen trekken doorgaans huurders voor de langere termijn aan. Gezinnen of stellen worden soms gezien als betere huurders dan alleenstaanden, omdat de indruk bestaat dat gezinnen financieel stabiel zouden kunnen zijn en de huur regelmatig zouden kunnen betalen.
Discriminatie op het gebied van hypotheekleningen is illegaal. Consumer Financial Protection Bureau of bij het Amerikaanse Department of Housing and Urban Development (HUD).
Wanneer u de buurt heeft verkleind, zoek dan naar een woning met een waarderingspotentieel en een goede verwachte cashflow. Bekijk woningen die duurder zijn dan u zich kunt veroorloven en die binnen uw bereik liggen. Vastgoed wordt vaak onder de noteringsprijs verkocht.
Bekijk de aanbiedingsprijzen van andere eigendommen en bekijk de stadsgegevens voor de uiteindelijke verkoopprijzen om een idee te krijgen van wat de marktwaarde werkelijk is in een buurt.
Zoek voor waarderingspotentieel een woning die – met een paar cosmetische veranderingen en kleine renovaties – huurders zou aantrekken die hogere huurprijzen kunnen betalen. Dit verhoogt ook de waarde van het onroerend goed als u ervoor kiest om het na een paar jaar te verkopen.
Om een winstgevende onderneming te garanderen, is het natuurlijk belangrijk om een redelijk geprijsd onroerend goed te kopen. De aanbeveling voor huurwoningen is om niet meer te betalen dan 12 keer de jaarlijkse huur die u verwacht te krijgen.
Bepaling van de huurprijs
Hoe wordt de potentiële huur bepaald? U moet een weloverwogen gok maken. Laat u niet meeslepen door overdreven optimistische aannames. Door de huur te hoog te stellen en maandenlang met een lege unit te eindigen, valt de totale winst snel weg. Begin met de gemiddelde huurprijs voor de buurt en werk van daaruit. Overweeg of uw woning iets meer of iets minder waard is, en waarom.
Om erachter te komen of het huurnummer voor u als belegger werkt, moet u berekenen wat de woning u daadwerkelijk gaat kosten. Trek uw verwachte maandelijkse hypotheekbetaling, onroerendgoedbelasting gedeeld door 12 maanden, verzekeringskosten gedeeld door 12 en een royale vergoeding voor onderhoud en reparaties af.
Onderschat de kosten om het pand te onderhouden niet. Deze kosten zijn afhankelijk van de leeftijd van de accommodatie en hoeveel onderhoud u zelf wilt doen. Een nieuwer gebouw zal waarschijnlijk minder werk vergen dan een ouder gebouw. Een appartement in een bejaardengemeenschap zou waarschijnlijk niet dezelfde schade ondervinden als buiten de campus voor studentenhuisvesting.
Door zelf reparaties uit te voeren, bespaart u aanzienlijk op de kosten, maar u moet ook 24 uur per dag, 7 dagen per week bereikbaar zijn voor noodgevallen. Een andere optie is om een vastgoedbeheerder in te huren, die alles zou afhandelen, van kapotte toiletten tot het innen van huur elke maand. Verwachten dat ongeveer 10% te betalen van de brutohuuropbrengsten inkomen voor deze service.
Als al deze cijfers uitkomen, of, beter nog, met een beetje geld over, kunt u nu uw makelaar vragen om een bod uit te brengen.
De aankoop doen
Banken hebben strengere kredietvereisten voor vastgoedbeleggingen dan voor primaire woningen. Ze gaan ervan uit dat als het moeilijk wordt, mensen minder geneigd zijn hun huis in gevaar te brengen dan een bedrijfspand. Wees bereid om ten minste 20% tot 30% te betalen voor een aanbetaling, plus sluitingskosten. Laat het onroerend goed grondig inspecteren door een professional en laat een vastgoedadvocaat alles beoordelen voordat u ondertekent.
Vergeet niet om voldoende verzekerd te zijn. De huurdersverzekering dekt de eigendommen van een huurder, maar het gebouw zelf is de verantwoordelijkheid van de verhuurder en de verzekering kan duurder zijn dan voor een vergelijkbare eigen woning. De hypotheekrente, verzekering en afschrijving van het onroerend goed zijn allemaal fiscaal aftrekbaar tot een bepaald bedrag.
Het komt neer op
Elke staat heeft goede steden, elke stad heeft een goede buurten, en elke wijk heeft goede eigenschappen. Het vergt veel voetenwerk en onderzoek om ze alle drie op een rij te krijgen. Wanneer u uiteindelijk uw ideale huurwoning vindt, moet u uw verwachtingen realistisch houden en ervoor zorgen dat uw eigen financiën gezond genoeg zijn zodat u kunt wachten tot de woning geld begint te genereren.