Hoe u uw rendement op investering (ROI) in onroerend goed kunt vinden

Return on investment (ROI) is een maatstaf voor hoeveel geld of winst er op een investering wordt gemaakt als percentage van de kosten. Aangezien deze statistiek laat zien hoe goed uw investeringsdollars worden gebruikt, loont het om zowel te weten wat de ROI is als hoe u de ROI in onroerend goed kunt berekenen.

Return on investment (ROI) is een boekhoudkundige term die het percentage van het geïnvesteerde geld aangeeft dat wordt terugverdiend na aftrek van de bijbehorende kosten. Voor de niet-accountant klinkt dit misschien verwarrend, maar de formule kan eenvoudig als volgt worden uitgedrukt:

Deze vergelijking lijkt eenvoudig genoeg om te berekenen. Er spelen echter een aantal variabelen een rol, waaronder reparatie- en onderhoudskosten en hefboomwerking – het bedrag dat wordt geleend (met rente) om de initiële investering te doen . Deze variabelen kunnen de ROI-cijfers beïnvloeden.

1:53

Complicaties bij het berekenen van ROI

Wanneer u onroerend goed koopt, kunnen de financieringsvoorwaarden een grote invloed hebben op de totale kosten van de investering. Complicaties bij het berekenen van de ROI kunnen optreden wanneer een woning wordt geherfinancierd of een tweede hypotheek wordt afgesloten. De rente op een tweede lening, of een geherfinancierde lening, kan stijgen en er kunnen leenkosten in rekening worden gebracht, die beide de ROI kunnen verlagen.

Er kan ook een stijging zijn van de onderhoudskosten, onroerendgoedbelasting en nutsvoorzieningen. Als de eigenaar van een residentieel huur-  of commercieel onroerend goed deze kosten betaalt, moeten al deze nieuwe nummers worden aangesloten om de ROI bij te werken.

Complexe berekeningen kunnen ook nodig zijn voor onroerend goed dat is gekocht met een hypotheek met variabele rente (ARM) – een lening met een rente die periodiek verandert gedurende de looptijd van de lening.

Laten we eens kijken naar de twee belangrijkste methoden om de ROI te berekenen: de kostenmethode en de out-of-pocket-methode.

De kostenmethode 

De kostenmethode berekent de ROI door het eigen vermogen in een woning te delen door de kosten van die woning.

Stel bijvoorbeeld dat een woning is gekocht voor $ 100.000. Na reparaties en revalidatie, die investeerders een extra $ 50.000 kost, wordt het onroerend goed gewaardeerd op $ 200.000. Dit maakt het eigen vermogen van de investeerders in het onroerend goed $ 50.000 (200.000 – [100.000 + 50.000] = 50.000).

Om de kostprijsmethode te gebruiken, deelt u de vermogenspositie door alle kosten die verband houden met de aankoop, reparatie en rehabilitatie van het onroerend goed.

ROI is in dit geval $ 50.000 ÷ $ 150.000 = 0,33 of 33%.

De out-of-pocket-methode 

De out-of-pocket-methode heeft de voorkeur van vastgoedbeleggers vanwege de hogere ROI-resultaten. Gebruik de cijfers uit het bovenstaande voorbeeld en neem aan dat hetzelfde onroerend goed voor dezelfde prijs is gekocht, maar deze keer werd de aankoop gefinancierd met een lening en een aanbetaling van $ 20.000.

De contante uitgave is dus slechts $ 20.000 – plus $ 50.000 voor reparaties en revalidatie – voor een totale contante uitgave van $ 70.000. Met de waarde van het onroerend goed op $ 200.000, is de vermogenspositie $ 130.000.

De ROI is in dit geval $ 130.000 ÷ $ 200.000 = 0,65 of 65%. Dit is bijna het dubbele van de ROI van het eerste voorbeeld. Het verschil is natuurlijk toe te schrijven aan de lening: hefboomwerking als middel om de ROI te verhogen. 

Wat is een goed investeringsrendement (ROI) voor vastgoedbeleggers?

Wat de ene belegger als een ‘goede’ ROI beschouwt, kan voor de ander onaanvaardbaar zijn. Een goede ROI op onroerend goed is afhankelijk van de risicotolerantie: hoe meer risico u bereid bent te nemen, des te hoger de ROI die u verwacht. Omgekeerd kunnen risicomijdende beleggers genoegen nemen met lagere ROI’s in ruil voor meer zekerheid.

Om beleggen in onroerend goed de moeite waard te maken, streven veel beleggers in het algemeen naar rendementen die overeenkomen met of hoger zijn dan het gemiddelde rendement van de S&P 500. Het historisch gemiddelde rendement van de S&P 500 is 10%.

U hoeft natuurlijk geen fysiek onroerend goed te kopen om in onroerend goed te investeren. Real Estate Investment Trusts (REIT’s) handelen als aandelen op een beurs, en ze kunnen voor diversificatie zorgen zonder de noodzaak om eigendommen te bezitten en te beheren. Over het algemeen zijn REIT-rendementen volatieler dan fysiek eigendom (ze worden tenslotte op een beurs verhandeld). In de VS is het jaarlijkse rendement van REIT’s 12,99%, zoals gemeten door de MSCI US REIT Index.1

Rendement op investering (ROI) is niet gelijk aan winst

Voordat ROI kan worden gerealiseerd in daadwerkelijke contante winsten, moet het onroerend goed natuurlijk worden verkocht. Vaak wordt een woning niet tegen marktwaarde verkocht. Een vastgoeddeal kan onder de initiële vraagprijs worden afgesloten, waardoor de uiteindelijke ROI-berekening voor die woning wordt verlaagd.

Er zijn ook kosten verbonden aan de verkoop van onroerend goed, zoals geld dat wordt uitgegeven voor reparaties, schilderen en landschapsarchitectuur. De kosten voor het adverteren van het onroerend goed moeten ook worden toegevoegd, samen met de taxatiekosten en de commissie voor de makelaar of makelaar.