Hypotheek van 15 jaar versus 30 jaar: wat is het verschil?
Hypotheek van 15 jaar versus 30 jaar: een overzicht
Er is misschien een verbijsterende verscheidenheid aan hypotheken beschikbaar, maar voor de meeste huizenkopers is er in de praktijk slechts één. De 30-jarige hypotheek met vaste rente is praktisch een Amerikaans archetype, de appeltaart van financiële instrumenten. Het is de weg die generaties Amerikanen zijn ingeslagen naar het eerste eigenwoningbezit.
Maar veel van die kopers waren misschien beter van dienst geweest als ze in plaats daarvan hadden gekozen voor een hypotheek met een vaste rente van 15 jaar.
De leningen zijn structureel vergelijkbaar – het belangrijkste verschil is de looptijd. Hoewel een hypotheek met een looptijd van 30 jaar uw maandelijkse betalingen betaalbaarder kan maken, kost een hypotheek met een looptijd van 15 jaar over het algemeen op de lange termijn minder.
Belangrijkste leerpunten
- De meeste huizenkopers kiezen voor een hypotheek met een vaste rente van 30 jaar, maar een hypotheek van 15 jaar kan voor sommigen een goede keuze zijn.
- Een hypotheek met een looptijd van 30 jaar kan uw maandelijkse betalingen betaalbaarder maken.
- Hoewel de maandelijkse afbetalingen op een hypotheek met een looptijd van 15 jaar hoger zijn, zijn de kosten van de lening op de lange termijn lager.
Hoe hypotheekvoorwaarden de kosten beïnvloeden
Een hypotheek is gewoon een bepaald type termijnlening – een lening die is gedekt door onroerend goed. Voor een termijnlening betaalt de lener rente die op jaarbasis wordt berekend over het openstaande saldo van de lening. Zowel het rentepercentage als de maandelijkse afbetaling staan vast.
Omdat de maandelijkse betaling vaststaat, veranderen het deel dat rente en het deel dat de hoofdsom gaat betalenin de loop van de tijd. In het begin, omdat het saldo van de lening zo hoog is, is het grootste deel van de betaling rente. Maar naarmate het saldo kleiner wordt, neemt het renteaandeel van de betaling af en neemt het aandeel dat naar de hoofdsom gaat toe.
Een lening met een kortere looptijd betekent een hogere maandelijkse afbetaling, waardoor de hypotheek met een looptijd van 15 jaar minder betaalbaar lijkt. Maar de kortere looptijd maakt de lening op meerdere fronten goedkoper. In feite kost een hypotheek met een looptijd van 30 jaar over de volledige looptijd van een lening meer dan het dubbele van de optie van 15 jaar.
Omdat leningen met een looptijd van 15 jaar minder riskant zijn voor banken dan leningen met een looptijd van 30 jaar – en omdat het banken minder kost om kortere leningen te verstrekken dan leningen met een langere looptijd – wordt bij een hypotheek met een looptijd van 30 jaar doorgaans een hogere rente betaald.
30-jarige hypotheek
Bij een hypotheek met een looptijd van 30 jaar krimpt dat saldo natuurlijk veel langzamer – in feite leent de huizenkoper hetzelfde bedrag meer dan twee keer zo lang. In feite is het meer dan twee keer zo lang in plaats van slechts twee keer zo lang, omdat bij een hypotheek met een looptijd van 30 jaar het saldo van de hoofdsom niet zo snel afneemt als bij een lening met een looptijd van 15 jaar.
Hoe hoger de rente, hoe groter de kloof tussen de twee hypotheken. Wanneer de rente bijvoorbeeld 4% is, betaalt de lener in feite bijna 2,2 keer meer rente om gedurende 30 jaar hetzelfde bedrag aan hoofdsom te lenen in vergelijking met een lening met een looptijd van 15 jaar.
Het belangrijkste voordeel van een 30-jarige hypotheek is het relatief lage maandbedrag. En zelfs als betaalbaarheid geen probleem is, zijn er nog andere voordelen:
- Door de lagere betaling kan een lener meer huis kopen dan hij zich zou kunnen veroorloven met een lening van 15 jaar, aangezien de lener met dezelfde maandelijkse betaling een grotere lening over een periode van 30 jaar zou kunnen afsluiten.
- Door de lagere betaling kan een lener spaargeld opbouwen.
- De lagere betaling maakt geld vrij voor andere doelen.
90%
Het percentage huizenkopers dat in 2019 koos voor een hypotheek met een vaste rente van 30 jaar, aldus Freddie Mac.
Hypotheek met een looptijd van 15 jaar
Consumenten betalen minder voor een hypotheek met een looptijd van 15 jaar – van een kwart procent tot een volledig procent (ofpunt) minder, en in de loop van de decennia kan dat behoorlijk oplopen.
De door de overheid gesteunde instellingen die de meeste hypotheken ondersteunen, zoals Freddie Mac, leggen aanvullende vergoedingen op, de zogenaamde prijsaanpassingen op het niveau van de lening, waardoor hypotheken met een looptijd van 30 jaar duurder worden.
Deze kosten zijn doorgaans van toepassing op leners met lagere kredietscores, kleinere aanbetalingen of beide. De Federal Housing Administration rekent ook hogere hypotheekverzekeringspremies aan aan 30-jarige leners.
“Sommige van de prijsaanpassingen op het niveau van de lening die op 30 jaar bestaan, bestaan niet op 15 jaar”, zegt James Morin, senior vice president retail lending bij Norcom Mortgage in Avon, Conn. De meeste mensen, volgens Morin, rol deze kosten in hun hypotheek als onderdeel van een hoger tarief, in plaats van ze direct te betalen.
Stel je dan eens een lening van $ 300.000 voor, beschikbaar tegen 4% voor 30 jaar of tegen 3,25% voor 15 jaar. Het gecombineerde effect van de snellere afschrijving en de lagere rente betekent dat het lenen van het geld voor slechts 15 jaar $ 79.441 zou kosten, vergeleken met $ 215.609 over 30 jaar, of bijna tweederde minder.
Natuurlijk is er een addertje onder het gras. De prijs om op de lange termijn zoveel geld te besparen, is een veel hogere maandelijkse uitgave – de betaling van de hypothetische lening van 15 jaar is $ 2.108, $ 676 (of ongeveer 38%) meer dan de maandelijkse betaling voor de lening van 30 jaar ($ 1.432). ).
Voor sommige experts houdt het kunnen betalen van de hogere betaling in dat er een fonds voor regenachtige dagen is weggestopt. Wat veel financiële planners leuk vinden aan de hypotheek met een looptijd van 15 jaar, is dat het in feite ‘gedwongen sparen’ is in de vorm van eigen vermogen in een actief dat normaal in waarde stijgt (hoewel huizen, net als aandelen, stijgen en dalen in waarde).
Als een belegger zich de hogere betaling kan veroorloven, is het in hun belang om met de kortere lening mee te gaan, vooral als ze met pensioen gaan en dan afhankelijk zijn van een vast inkomen.
Speciale overwegingen
Er zijn enkele gevallen waarin een lener een stimulans kan hebben om het extra geld dat elke maand wordt uitgegeven aan een hypotheek met een looptijd van 15 jaar elders te investeren, zoals in een 529-account voor collegegeld of in een uitgesteld belasting 401 (k) -plan, vooral als de werkgever past de bijdragen van de lener aan. En met zo lage hypotheekrentes, zou een slimme en gedisciplineerde belegger kunnen kiezen voor de 30-jarige lening en het verschil tussen de 15-jarige en 30-jarige betalingen in hoger renderende effecten kunnen plaatsen.
Als u het vorige voorbeeld gebruikt, als een maandelijkse lening van 15 jaar $ 2.108 was en de maandelijkse lening voor 30 jaar $ 1.432, zou een lener dat verschil van $ 676 ergens anders kunnen investeren. De achterkant-van-de-envelop-berekening is hoeveel (en of) het rendement op de externe investering, minus de verschuldigde vermogenswinstbelasting, hoger is dan de rente op de hypotheek na verrekening van de hypotheekrenteaftrek. Voor iemand in de belastingschijf van 24% kan de aftrek de effectieve hypotheekrente verlagen van bijvoorbeeld 4% naar 3%.
In grote lijnen komt de kredietnemer voorop als het rendement van de investering na belastingen hoger is dan de kosten van de hypotheek minus de renteaftrek.
Volgens Shashin Shah, een gecertificeerde financiële planner in Dallas, Texas, vereist dit spel echter een neiging tot risico, omdat de lener zal moeten investeren in volatiele aandelen.
“Momenteel zijn er geen vastrentende beleggingen die een voldoende hoog rendement zouden opleveren om dit te laten werken”, zegt Shah. Dat risico loont misschien niet altijd als het samenvalt met het soort scherpe daling van de aandelenmarkt dat plaatsvond tijdens de COVID-19-pandemie. Het vereist ook de discipline om systematisch het equivalent van die maandelijkse verschillen te investeren en de tijd om zich te concentreren op de investeringen, die, voegt hij eraan toe, de meeste mensen ontbreken.
Een particuliere hypotheekverzekering is vereist door kredietverstrekkers wanneer u een aanbetaling doet die minder is dan 20% van de waarde van de woning.
Een optie met het beste van twee werelden
De meeste leners hebben klaarblijkelijk ook niet – of denken in ieder geval dat ze het missen – de middelen om de hogere betalingen te doen die vereist zijn voor een hypotheek met een looptijd van 15 jaar. Maar er is een eenvoudige oplossing om veel van de besparingen van de kortere hypotheek vast te leggen: voer eenvoudig de grotere betalingen van een 15-jarig schema uit op uw 30-jarige hypotheek, ervan uitgaande dat de hypotheek geen boete voor vooruitbetaling heeft.
Een lener heeft het recht om de extra betalingen aan de hoofdsom te leiden, en als de betalingen consistent zijn, wordt de hypotheek in 15 jaar afbetaald. Als de tijden krap worden, kan de lener altijd terugvallen op de normale, lagere betalingen van het 30-jarige schema. Voor een kredietnemer die zijn betalingen versnelt, zal zijn rente echter ook onderworpen zijn aan het relatief hogere 30-jarige rentetarief, terwijl het misschien beter is geweest om de hypotheek in 15 jaar af te betalen tegen het lagere tarief dat op de kortere lening wordt aangeboden.
Het komt neer op
De beslissing tussen een hypotheek van 30 of 15 jaar is er een die uw financiën de komende decennia zal beïnvloeden, dus zorg ervoor dat u de cijfers analyseert voordat u beslist welke de beste is. Als het uw doel is om de hypotheek sneller af te betalen en u zich hogere maandelijkse betalingen kunt veroorloven, is een lening van 15 jaar wellicht een betere keuze. De lagere maandelijkse afbetaling van een lening met een looptijd van 30 jaar kan u daarentegen in staat stellen meer huis te kopen of geld vrij te maken voor andere financiële doelen.