Moet u onroerend goed kopen op pachtgrond?
De meest condominium of herenhuis kopen. Er is nog een andere optie voor eigenwoningbezit: alleen het huis kopen en het land dat het bewoont verpachten.
Door een huis te kopen in een gehuurde landgemeenschap, kunt u een huis bezitten dat u zich anders misschien niet zou kunnen veroorloven. Er zijn echter nadelen en bij dit type aankoop ontbreken enkele voordelen van traditioneel eigenwoningbezit.
De basis
Met een geoefend oog zie je meestal een pachtgrond, ook als dit niet expliciet wordt vermeld. Trefwoorden om naar te zoeken zijn onder meer ‘gefabriceerd huis’ en ‘rente op erfpacht’. Tot de uiterlijke kenmerken behoren onder meer gedeelde voorzieningen, zoals een “verenigingszwembad” of “verenigingstennisbanen”. De prijs van gehuurd onroerend goed daalt meestal onder de marktwaarde voor een verder vergelijkbaar onroerend goed.
Als het gangbare tarief voor een traditioneel huis met drie slaapkamers, twee badkamers en 1.600 vierkante voet bijvoorbeeld ongeveer $ 500.000 is, kan een vergelijkbaar huis op gehuurde grond $ 150.000 kosten. Een gehuurde woning kan voor zijn prijs ook luxe kenmerken hebben.
Steile huiseigenarenvereniging (VvE) vergoedingen geven ook aan dat een aanbieding mogelijk betrekking heeft op een pachtgrond. Een normale VvE-vergoeding kan ongeveer $ 250 per maand bedragen, terwijl een VvE-vergoeding voor een gehuurd onroerend goed $ 900 per maand kan zijn. Als je naar een satellietkaart kijkt van de buurt waar de woning zich bevindt, kunnen de woningen dicht bij elkaar staan en qua stijl erg op elkaar lijken. Ten slotte hebben sommige huizen in een typische buurt een eigen zwembad, terwijl dat in een gemeenschap met pachtgrond niet zal gebeuren.
Onroerend goed vermeldt niet altijd pachtgrond. Soms wordt belangrijke informatie weggelaten uit een onroerendgoedvermelding vanwege de slordigheid van een makelaar of omdat de makelaar of verkoper iets probeert te verbergen. Onderzoek de verborgen feiten en koop nooit een pachtgrond zonder de ongebruikelijke kenmerken van dit type eigenwoningbezit grondig te begrijpen.
Soorten pachtgrond
Er zijn verschillende soorten pachtgrond voor woningen, en het meest voorkomende type verschilt per regio. In Hawaii en Delaware zijn er huurwoningen.1 In gebieden met indianenreserveringen, zoals Palm Springs, kunt u mogelijk onroerend goed kopen op gehuurd reservaat. In Los Angeles, waar zelfs huizen in de buitenwijken hoog zijn, zijn er pachtgronden in buitenwijken, zoals Canyon Country. Florida en Arizona hebben ook een aantal pensioengemeenschappen voor pachtgrond.5
Pachtgrond bestaat in andere gebieden, maar omdat het leasen van land een onconventionele manier is om onroerend goed te kopen, is deze optie niet in elke staat beschikbaar. Trailerparken, misschien wel de meest voorkomende vorm van gemeenschap met pachtgrond, zijn bijna overal te vinden.
Koopt u een huis of flat op een erfpachtgrond, dan sluit u zoals gewoonlijk een hypotheek op het onroerend goed af. De maandelijkse hypotheekbetaling zal lager zijn omdat de koopprijs van de woning lager is, maar je zult ook een aanzienlijke maandelijkse erfpacht moeten betalen. Omdat landlease-eigendommen zich vaak in hele gemeenschappen van vergelijkbare eigendommen bevinden, kunnen voor een gehuurd onroerend goed ook VvE-kosten in rekening worden gebracht voor het onderhoud van landschapsarchitectuur, gemeenschappelijke zwembaden, gemeenschapsgebouwen, enz.
Algemene Overwegingen
Als u denkt dat het kopen van onroerend goed op pachtgrond misschien iets voor u is, moet u rekening houden met het volgende.
Hoeveel tijd blijft er over op de lease?
Als de resterende duur van de huurovereenkomst korter is dan u hoopt in de woning te blijven, moet u informeren wat er aan het einde van de huurperiode met uw belang in de woning gebeurt. De leasetermijn heeft ook gevolgen voor uw financieringsvermogen van de woning. Het kan moeilijk of onmogelijk zijn om een hypotheek te krijgen als de resterende leaseperiode op de grond 20 jaar is en u een hypotheek van 30 jaar wilt.
Idealiter beschermt een lease-overeenkomst die uw potentiële resterende levensduur overschrijdt uw financiële belangen en uw gemoedsrust. Hoewel je misschien niet de rest van je leven in dit huis woont, is het fijn om die optie te hebben. En als u de woning verkoopt, heeft een lange resterende huurtermijn een positief effect op uw verkoopprijs.
Wat zijn de voorwaarden van de overleveringsclausule?
Controleer de voorwaarden van de afkoopclausule als de huurovereenkomst afloopt terwijl u nog eigenaar bent van de woning. Als de huurovereenkomst afloopt en niet wordt verlengd, moet u het gebruik van de grond waarop uw woning is gebouwd, opgeven. Sommige inleveringsclausules bepalen dat u ook alle verbeteringen aan het land (dat wil zeggen uw flat, herenhuis of huis) moet inleveren. Voorkom lelijke verrassingen door de informatie te verkrijgen voordat u koopt.
Hoeveel maandelijks, hoe vaak aangepast en met hoeveel?
Als er VvE-vergoedingen zijn, stel daar dan dezelfde vragen over. U wilt er zeker van zijn dat u echt geld gaat besparen door een pachtgrond te kopen, en dat u op een dag niet gedwongen zult worden om te verhuizen door oplopende kosten.
Kan ik beter huren?
Overweeg of het bezitten van een huis op pachtgrond de voorkeur verdient boven huren. De twee zijn in veel opzichten vergelijkbaar, inclusief een betaling van maandelijkse vergoedingen die door een andere partij worden bepaald. Het bezitten van een traditioneel huis kan u een grotere mate van vrijheid geven; als dat belangrijk voor u is, kan het het wachten waard zijn om te sparen voor een aanbetaling of uw inkomen voldoende te verhogen om in aanmerking te komen voor een goede hypotheek op een traditionele woning.
Voordelen
Een groot voordeel hiervan is dat u uw huis voor veel minder kunt kopen dan een traditionele woning, omdat u de grond niet hoeft te kopen. Tegelijkertijd kunnen pachtgrond een betere omgeving bieden dan wonen in een appartement voor kinderen en huisdieren, en kunt u het geld investeren dat leasing u bespaart.
Kopers kunnen op een dure locatie wonen die ze zich anders niet zouden kunnen veroorloven. In Huntington Beach, Californië, zijn er bijvoorbeeld verschillende wooneenheden voor stacaravans in de buurt van de Stille Oceaan. Om zelfs maar een huis op instapniveau in Huntington Beach te kopen, heb je misschien ongeveer $ 400.000 nodig. Ter vergelijking: het kopen van een huis op instapniveau in een woonwagenpark kost slechts $ 40.000.
Gemeenten met pachtgrond bevatten vaak voorzieningen die niet altijd in traditionele buurten voorkomen, zoals clubhuizen, zwembaden, tennisbanen, speeltuinen en golfbanen. Vanwege het aspect van de gemeenschapsvereniging, kunnen eventuele VvE-kosten het regelmatig maaien van uw gazon omvatten.
Omdat u het land niet bezit, zult u waarschijnlijk lage of geen onroerendgoedbelasting hebben, wat een deel van de angel kan wegnemen van het betalen van pachtgrond en HOA-vergoedingen. In sommige gebieden beperken lokale wetten het bedrag waarmee de pachtgelden jaarlijks kunnen stijgen.
Nadelen
Het belangrijkste nadeel van het bezit van een huis op gehuurde grond heeft betrekking op het opbouwen van eigen vermogen. Voor veel mensen is eigen vermogen te verliezen bij het verstrijken van de huurovereenkomst, afhankelijk van de voorwaarden van de afkoopclausule. De doorverkoop van de woning is waarschijnlijk moeilijker dan de doorverkoop van een traditionele woning, vooral omdat met elk voorbijgaand jaar de resterende looptijd van de huurovereenkomst korter wordt.
Om deze reden, als u iets aan uw erfgenamen wilt nalaten, zal een huis op pachtgrond lang niet zo waardevol voor hen zijn als een traditioneel huis.
Pachtpanden maken vaak deel uit van een VvE, wat extra maandelijkse kosten met zich meebrengt die enigszins onvoorspelbaar zijn. Hoewel VvE-vergoedingen doorgaans elke maand een vast bedrag zijn, kunnen ze jaarlijks stijgen. De VvE kan ook een speciale aanslag heffen voor grote reparaties of upgrades van gemeenschapsgoederen, waardoor een hoge, onverwachte rekening ontstaat.
VvE-vergoedingen kunnen bijzonder lastig zijn voor degenen die geen gebruik maken van gemeenschappelijke voorzieningen zoals zwembaden, of die liever hun eigen landschapsarchitectuur willen maken om geld te besparen.
Terwijl de traditionele eigenwoningbezit een goed kan zijn hedge tegen inflatie, het bezit van een gehuurde-land eigenschap is dat niet. Koopt u een woning met een hypotheek met vaste rente, dan blijft uw uitkering elk jaar gelijk naarmate de inflatie stijgt .
Uiteindelijk kan de maandelijkse betaling voor het bezitten van uw huis lager zijn dan voor huren bij u in de buurt. En hoewel de huizenwaarden fluctueren, komen prijsstijgingen op de lange termijn doorgaans overeen met of overtreffen ze de inflatie. In een gemeenschap met pachtgrond zullen uw maandelijkse leasebetalingen en VvE-vergoedingen waarschijnlijk minstens evenveel stijgen als de inflatie. Ondertussen wordt uw huis minder waard naarmate het einde van de leaseperiode nadert.
Als u een gefabriceerde woning op pachtgrond heeft en de huurovereenkomst loopt af (en de afkoopclausule vereist niet dat u de woning opgeeft), kunt u deze in theorie mee naar huis nemen naar een andere gemeenschap met pachtgrond of naar een perceel dat u bezit. gekocht.
Dit is echter niet erg realistisch, tenzij u een woonwagen koopt. Anders moet u het huis laten demonteren en naar een nieuw perceel laten vervoeren. Dit kan erg onpraktisch zijn en waarschijnlijk onbetaalbaar.
Het komt neer op
Het kopen van een huis op pachtgrond kan verleidelijk zijn als u de concurrerende catalogusprijs ziet, maar bij de aankoop zijn overwegingen betrokken die bij traditionele huisaankopen niet het geval zijn. Traditioneel eigenwoningbezit vergemakkelijkt de financiële zekerheid voor de meeste mensen, maar het kopen van een huis op pachtgrond kan een haalbaar alternatief zijn voor degenen wier belangrijkste prioriteit het kopen in een bepaalde gemeenschap tegen een lagere prijs dan een traditioneel huis of condominium is, in plaats van het opbouwen van eigen vermogen.