Wonen in New York City: Co-Ops vs. Condos
Coöperaties versus Condos: een overzicht
Condos en coöperaties hebben overeenkomsten, maar hebben ook unieke kenmerken die bewoners een verscheidenheid aan opties bieden. In veel opzichten is de onroerendgoedmarkt in New York City anders dan alle andere in de Verenigde Staten. Een van de grootste verschillen is dat appartementen te koop in NYC ofwel condos of coöperaties zijn.
Op de meeste plaatsen zijn condos de regel, maar niet in de Big Apple. Hoewel coöperaties in NYC in aantal groter zijn – met ongeveer 75% volgens de meeste schattingen – zijn er op elk moment meer appartementen op de actieve markt.
Laten we beginnen met een kort onderzoek naar het verschil tussen een coöperatie en een condo. Wanneer u een condominium koopt, is uw appartement, evenals een percentage van de gemeenschappelijke ruimtes, van u. Als je een coöperatie koopt, koop je niet echt je appartement; in plaats daarvan koopt u aandelen in een bedrijf dat uw gebouw is. De grootte van uw aandeel is afhankelijk van de grootte van uw appartement; Door de aandelen te kopen, kun je een eenheid in het coöpgebouw bezetten. Bij de sluiting van een flat krijgt u een akte; bij de afsluiting voor een co-op, dan heb je een eigen krijgen lease.
Voor het grootste deel hebben zowel appartementen als coöperaties een portier en een opzichter van het personeel; sommigen zullen een conciërge toevoegen die alles doet wat de andere twee niet doen. De voorzieningen kunnen ingetogen zijn (misschien alleen een opslagruimte in de kelder) of allesomvattend, zoals een aangelegd terras, een biljartkamer, een pianokamer, een filmzaal, een speelkamer voor kinderen en een fitnessruimte.
Belangrijkste leerpunten
- Wanneer u een condominium koopt, is uw appartement, evenals een percentage van de gemeenschappelijke ruimtes, van u.
- Als je een kippenhok koopt, koop je niet echt je appartement; in plaats daarvan koopt u aandelen in een bedrijf dat uw gebouw is.
- Condo-prijzen zijn hoger dan coöperaties, maar coöperaties vereisen een grotere aanbetaling, hogere maandelijkse kosten en een langdurig goedkeuringsproces.
- Condos staan over het algemeen onderverhuur van het appartement toe, terwijl slechts enkele coöperaties onderverhuur toestaan, en de regels zijn complex.
Condos
In de nieuwere wijken, ooit beschouwd als uitschieters maar nu als hip beschouwd, vind je de appartementen. Volgens Gary Malin, president van Citi Habitats, een makelaardij in onroerend goed in New York, “Als wonen in een glazen huis in de lucht meer jouw stijl is, zul je waarschijnlijk naar veel appartementen kijken. Condo-gebouwen zijn niet gebruikelijk geworden. in New York City tot de jaren zeventig, dus ze zijn vaak moderner dan coöperaties. “
“Aangezien de beschikbare grond voor nieuwe flatgebouwen in Manhattan beperkt is”, voegt Malin eraan toe, “zijn de nieuwste flatgebouwen waarschijnlijk te vinden in opkomende en randwijken aan de oost- en westzijde van het Verre Oosten. In Queens en Brooklyn hebben we veel nieuwbouwappartementen zien bouwen in voormalige industriegebieden langs de waterkant in Long Island City en Williamsburg, evenals in het centrum van Brooklyn. “
Aanbetaling en prijs
De kosten zijn vaak bepalend voor het besluitvormingsproces voor de aankoop van onroerend goed, en appartementen bieden aantrekkelijke aanbetalingen, waarbij meestal slechts 10% van de aankoopprijs vereist is. Condos hebben echter meestal hogere prijzen dan coöperaties.
Afsluiting van de kosten
De kosten voor het sluiten van een condo zijn hoger dan voor een coöperatie. Voor details hebben we de New Yorkse vastgoedadvocaat Adam Stone gevraagd om de twee te vergelijken. Dit is wat hij bedacht. Voor een appartement van $ 1 miljoen met een hypotheek van $ 800.000 zouden de afsluitingskosten zijn:
- Titelverzekering voor de koper, $ 4.500
- Titelverzekering voor de geldschieter, $ 1.000
- Titelzoekopdrachten, $ 700
- Opnamekosten, $ 700
- Herenhuisbelasting in de staat New York: $ 10.000
- Hypotheekregistratiebelasting van de staat New York: $ 15.370
- Algemeen totaal : $ 32.270 (zonder kosten kredietverlener, die verschillen per kredietverstrekker)
Voor iedereen die zich afvraagt wat de herenhuisbelasting is, legt Stone uit: “De staat New York heeft een overdrachtsbelasting van 0,4% van de verkoopprijs, die in rekening wordt gebracht bij de verkoper van alle woningen. Het heeft ook een overdrachtsbelasting van 1%, ook wel de ‘herenhuisbelasting’ genoemd, omdat het alleen van toepassing is op woningen met een prijs van $ 1 miljoen of meer. ”
Maandelijkse kosten
Eigenaars van appartementen hebben een maandelijkse rekening die “gemeenschappelijke kosten” wordt genoemd en die wordt gebruikt voor het onderhoud van het gebouw – gemeenschappelijke ruimtes, landschapsarchitectuur, betaling van het personeel en vaak enkele nutsvoorzieningen.
Condo-eigenaren schrijven elke maand twee cheques uit (een voor het onderhoud van het gebouw en een voor onroerendgoedbelasting), maar vaak is het gecombineerde totaal van de condo-eigenaar lager dan de onderhoudsrekening van de eigenaar van de coöperatie.
Het bord
Condo-boards zijn over het algemeen minder veeleisend dan co-op-boards. Coöperaties hebben een langer goedkeuringsproces, inclusief een interview. De raad van bestuur beslist of een potentiële koper de coöperatie kan kopen.
Volgens Warner M. Lewis van The Harkov Lewis Team bij Halstead Property, “Met een flat kan een gebouw een pakket aanvragen bij de koper”, zegt Lewis, “maar er is geen interview, en het gebouw heeft alleen het recht van eerste weigering (dat wil zeggen, ze moeten het goedkeuren, of het appartement moet het zelf kopen), wat betekent dat als je een ondertekend contract hebt, de deal zo goed als rond is, tenzij er iets met de koper (of de financiering) gebeurt. “
Reglement
Condos hebben doorgaans minder regels, inclusief beperkingen op het gebruik van buitenlandse fondsen voor de aankoop. Met appartementen kunnen internationale investeerders hun ruimtes kopen en verhuren; meestal met enkele kanttekeningen, maar geen enkele die belastend is. Met flatgebouwen kan het appartement ook relatief gemakkelijk worden onderverhuurd of verhuurd aan een andere partij, vergeleken met het onderverhuurproces voor coöperaties. Sommige condo-verenigingen kunnen echter meer regels opleggen dan andere. Daarom is het belangrijk dat potentiële kopers hun onderzoek doen om te bepalen wat wel en niet mag.
De voorkeur van de koper
Volgens Gary Malin, president van Citi Habitats, “Als je liever op het ritme van je eigen drummer marcheert – en je waarde hecht aan flexibiliteit – dan is een condo misschien een verstandige keuze voor jou. Begrijp echter dat deze vrijheid een prijs heeft. Condos zijn bijna altijd duurder dan gelijkwaardige coöperaties. Bovendien, als het regelmatig zien van nieuwe gezichten in de lift een probleem voor u is, kijk dan ergens anders. Huurders komen vaak voor in flatgebouwen. Eigenaren profiteren vaak van het liberalere beleid van een appartement. “
Co-Ops
Over het algemeen hebben de oudere, gevestigde woonwijken een overwicht aan coöperaties. Gary Malin legt uit: “Als je van historische eigendommen houdt, kom je waarschijnlijk in een coöperatie terecht, aangezien bijna alle vooroorlogse gebouwen op deze manier zijn georganiseerd. Omdat coöperatieve gebouwen meestal ouder zijn dan condo-ontwikkelingen, bevinden ze zich vaak op meer centrale locaties. Bijna alle woongebouwen langs Park Avenue aan de Upper East Side (hoe dan ook een toplocatie) zijn coöperaties. “
Aanbetaling en prijs
Net als bij een condo, kan de beslissing neerkomen op hoeveel u kunt uitgeven en hebt gespaard voor een aanbetaling. Hoewel het mogelijk is om slechts 10% van de aankoopprijs van een flat te betalen, kan een coöperatie een veel hogere aanbetaling vragen – in de buurt van 20% tot 50% van de aankoopprijs. Het goede nieuws is dat de aankoopprijs van een coöperatie meestal lager is dan die van appartementen. Hoewel de prijzen kunnen variëren, afhankelijk van de betrokken buurt.
Afsluiting van de kosten
Volgens de vastgoedadvocaat van New York, Adam Stone, heeft een coöperatie lagere sluitingskosten. In het hierboven aangehaalde voorbeeld voor een appartement, dat meer dan $ 32.000 aan kosten had, heeft een coöperatie alleen de $ 10.000 herenhuisbelasting. Het substantiële verschil is te wijten aan het feit dat het appartement onroerend goed is, terwijl de coöperatieve aandelen persoonlijk eigendom zijn.
“Voor sommigen is het misschien semantiek, maar niet bij het berekenen van de afsluitingskosten”, voegt Stone eraan toe.
Maandelijkse kosten
Eigenaars van een coöperatie schrijven één cheque per maand uit, de zogenaamde “onderhoudskosten”. Net als bij appartementen, gaat de maandelijkse vergoeding naar het basisonderhoud van het onroerend goed en het personeel dat nodig is om het gebouw goed te laten werken. Coöperatiekosten zijn meestal hoger dan condo-vergoedingen, aangezien de vergoeding vaak ten minste een deel van de hypotheek voor het gebouw omvat. Hoewel de maandelijkse kosten kunnen variëren, afhankelijk van de grootte van het gebouw.
Het is echter belangrijk op te merken dat onderhoud en algemene kosten niet in steen gebeiteld zijn. Elke grote uitgave – een nieuw dak, een nieuwe lobby, meer personeelsleden – kan aanleiding geven tot een beoordeling, iets waarover de bestuursleden beslissen, en iets dat zelden ongedaan kan worden gemaakt.
Het bord
Zoals eerder vermeld, hebben de meeste coöperatieve besturen een rigoureus en vaak langdurig sollicitatieproces waarbij de koper mogelijk financiële informatie moet overhandigen, zich moet onderwerpen aan een tewerkstellingsverificatie en mogelijk een persoonlijk antecedentenonderzoek moet ondergaan.
Warner M. Lewis van The Harkov Lewis Team bij Halstead Property vat het samen: “In een coöperatie moet je niet alleen het geld hebben om het appartement te kopen (of de financiering om dit te doen), je moet ook worden goedgekeurd. door het bestuur na het indienen van een aanvraag, wat meestal erg gedetailleerd en tijdrovend is. Dan kan een koper, met weinig of geen reden, worden afgewezen na hun interview, of zelfs daarvoor, alleen vanwege iets in hun pakket. Ik heb deals gehad en deals gezien waarbij er geen rijm of reden voor afwijzing is. ”
Reglement
Coöpborden hebben meestal meer regels dan appartementen en kunnen verplichten wanneer je je trombone kunt oefenen, of je kerstversieringen op je deur kunt zetten en of je huisdier bij je kan intrekken. De meeste regels zijn bedoeld om harmonie, rust en de beleefdheid van coöperatief leven te bevorderen.
Maar de regels die sommige binnenlandse kopers, en zowat alle internationale kopers, ontmoedigen, zijn coöperatieve beperkingen op onderverhuur. Het beleid verschilt per gebouw, maar in het algemeen geldt dat wanneer coöperaties aandeelhouders toestaanhun appartementen onder te verhuren, dit op beperkte basis gebeurt, bijvoorbeeld voor één of twee op de vijf jaar. Eigenaren moeten meestal een bepaalde periode in het pand hebben gewoond voordat ze onderverhuren – in sommige gevallen zelfs drie jaar. Eigenaren betalen doorgaans een vergoeding om te mogen onderverhuren, en mogelijk moeten subletters een aanvraag invullen en kunnen er een antecedentenonderzoek plaatsvinden. Goedkeuring van het bestuur is een must.
Een andere regel van coöperaties die aankopen door internationale individuen onmogelijk maakt, is dat het onwaarschijnlijk is dat ze iemand accepteren wiens geld zich buiten de VS bevindt.
Volgens Lewis: “Bij coöperaties draait alles om het opzetten van een stabiele, op de lange termijn gerichte groep bewoners. Condos lijken daar niet zo bezorgd over te zijn. “
De voorkeur van de koper
Als het gaat om het kiezen van uw voorkeur, verwoordt Gary Malin het als volgt:
Coöperaties zijn een slimme keuze voor degenen die stabiliteit waarderen en wortels in een gebouw willen planten. Vraag uzelf gewoon af: “Zit u er voor de lange termijn in?” Coöperaties zijn veel minder van voorbijgaande aard dan appartementen, dus het is een geweldige plek om te wonen als je je buren wilt leren kennen. Wees gewoon voorbereid om geanalyseerd, gepord en gepord te worden, maar begrijp dat dit proces is wat een coöperatie een stabiele en opmerkelijk veilige investering houdt.