Profiteer van hypotheekschuld met MBS

Volgens de Federal Reserve Bank of New York vormden hypotheektegoeden de grootste component van de schuldenlast van huishoudens in het tweede kwartaal van 2018. Op 30 juni lieten rapporten over consumentenkrediet in totaal $ 9 biljoen aan hypotheekgerelateerde schulden zien, een toename van $ 60 miljard vanaf het eerste kwartaal van het jaar. Hoewel de hypotheekrentes naar verwachting zullen stijgen, kan de vraag naar woningen in combinatie met een lage werkloosheid de hypotheekmarkt nog steeds voeden. Dat betekent dat deze lening zich zal uitbreiden. Deze situatie schept een kans voor scherpzinnige beleggers, die door hypotheek gedekte effecten (MBS) kunnen gebruiken om een ​​deel van deze schuld te bezitten.

Houd er rekening mee dat deze activa een sleutelrol speelden tijdens de financiële crisis van 2008. Banken verwijderden veel beperkingen op hypotheekleningen, sommigen namen zelfs geen geld op en financierden woningleningen volledig. Maar het grootste deel van de nieuwe huiseigenaren kon hun betalingen gewoon niet betalen, wat geldschieters niet leek te storen. Ze konden nog steeds geld verdienen door de leningen te verpakken en aan investeerders te verkopen. Dat creëerde op zijn beurt een zeepbel die in 2007 uiteenspatte. Het druppeleffect trof Lehman Brothers, waardoor de bank instortte en schokgolven door de wereldeconomie veroorzaakten.

Kunt u het zich dus nog veroorloven om in deze activa te investeren? In dit artikel laten we u zien hoe u MBS kunt gebruiken als aanvulling op uw andere vastrentende activa.

Hoe ze worden gevormd

Door hypotheek gedekte effecten zijn schuldverplichtingen die zijn gekocht van banken, hypotheekmaatschappijen, kredietverenigingen en andere financiële instellingen en vervolgens worden samengevoegd tot pools door een overheids, quasi-overheids- of particuliere entiteit. Deze entiteiten verkopen de effecten vervolgens aan investeerders. Dit proces wordt hieronder geïllustreerd:

1. Kopers van onroerend goed lenen van financiële instellingen
2. Financiële instellingen verkopen hypotheken aan MBS-entiteiten.
3. MBS-entiteiten vormen hypotheekpools en geven door hypotheek gedekte effecten uit.
4. Individuen investeren in MBS-pools.

Soorten MBS

Er zijn twee soorten MBS. Het pass-through of participatiecertificaat vertegenwoordigt het directe eigendom in een pool van hypotheken. U krijgt een evenredig deel van alle hoofdsom- en rentebetalingen die in de pool worden gedaan, aangezien de uitgevende instelling maandelijkse betalingen van leners ontvangt. De hypotheekpool heeft doorgaans een looptijd van vijf tot dertig jaar. De cashflow kan echter van maand tot maand veranderen, afhankelijk van hoeveel hypotheken vervroegd worden afgelost. Dit is waar het risico van vooruitbetaling ligt. Wanneer de huidige rentetarieven dalen, kunnen leners hun leningen herfinancieren en vervroegd aflossen. Beleggers moeten dan proberen om opbrengsten te vinden die vergelijkbaar zijn met hun oorspronkelijke beleggingen in een omgeving met lagere huidige rentetarieven. Omgekeerd kunnen beleggers renterisico’s lopen wanneer de rente stijgt. Leners zullen bij hun leningen blijven, waardoor beleggers blijven steken in de lagere rendementen in een omgeving met stijgende huidige rentetarieven.

Het tweede type MBS is de  collateralized hypotheekverplichting (CMO). Dit is een pool van doorgeefhypotheken.

Er zijn verschillende soorten CMO’s die zijn ontworpen om het risico van vervroegde aflossing van beleggers te verminderen. Bij een opeenvolgende betalings-CMO zullen CMO-emittenten cashflow verdelen onder obligatiehouders uit een reeks van klassen, genaamd tranches. Elke tranche bevat door hypotheek gedekte effecten met vergelijkbare looptijd- en cashflowpatronen. Elke tranche is anders dan de andere binnen de CMO. Een CMO kan bijvoorbeeld vier tranches hebben met hypotheken van gemiddeld twee, vijf, zeven en twintig jaar. Wanneer de hypotheekbetalingen binnenkomen, zal de CMO-emittent eerst de vermelde couponrente betalen aan de obligatiehouders in elke tranche. Geplande en ongeplande hoofdbetalingen gaan in de eerste tranches als eerste naar de investeerders. Zodra ze zijn afbetaald, ontvangen investeerders in latere tranches de hoofdsom. Het concept is om het vooruitbetalingsrisico van de ene tranche naar de andere over te dragen. Sommige CMO’s hebben mogelijk 50 of meer onderling afhankelijke tranches. Daarom moet u de kenmerken van de andere tranches in de GMO begrijpen voordat u investeert. Er zijn twee soorten tranches:

• PAC-tranches gebruiken het ‘ sinking fund’ concept om beleggers te helpen het risico van vervroegde aflossing te verminderen en een stabielere cashflow te ontvangen. Een begeleidende obligatie wordt opgericht om overtollige hoofdsom op te vangen, aangezien hypotheken vervroegd worden afgelost. Met inkomsten uit twee bronnen (de PAC en de begeleidende obligatie) hebben beleggers dan een grotere kans om betalingen te ontvangen over het oorspronkelijke looptijdschema.
• Z-tranches zijn ook bekend als transactieobligaties of accretieobligatietranches. Tijdens de opbouwperiode wordt er geen rente aan beleggers uitgekeerd. In plaats daarvan neemt de hoofdsom toe met een samengesteld tarief. Dit elimineert het risico van beleggers om te moeten herbeleggen tegen lagere opbrengsten als de couponbetalingen op basis van het hogere hoofdsaldo van de obligatie. Bovendien ontvangen ze eventuele vooruitbetalingen van de onderliggende hypotheken. Omdat de rente die tijdens de opbouwperiode wordt bijgeschreven, belastbaar is – ook al ontvangen beleggers deze niet echt – zijn  Z-tranches wellicht beter geschikt voor uitgestelde belastingen.

Gestripte hypotheekeffecten zijn MBS die de hoofdsom van de investeerder (PO) of alleen de rente (IO) betalen. Strips worden gemaakt op basis van MBS, of het kunnen tranches zijn in een CMO.

• Alleen hoofdsom (PO): Beleggers betalen een sterk verlaagde prijs voor de PO en ontvangen hoofdsombetalingen van de onderliggende hypotheken. De marktwaarde van een PO kan sterk fluctueren op basis van de huidige rentetarieven. Naarmate de rentetarieven dalen, kunnen de vooruitbetalingen toenemen en kan de waarde van de inkooporder stijgen. Aan de andere kant, als de huidige tarieven stijgen en de vooruitbetalingen dalen, kan de PO in waarde dalen.
• Alleen rente (IO): een IO betaalt strikt rente die is gebaseerd op het bedrag van de uitstaande hoofdsom. Naarmate de hypotheken worden afgeschreven en de vervroegde aflossingen de hoofdsom verlagen, neemt de cashflow van de IO af. De waarde van de IO fluctueert in tegenstelling tot die van een PO in die zin dat naarmate de huidige rentetarieven dalen en de vooruitbetalingen toenemen, het inkomen kan dalen. En wanneer de huidige rentetarieven stijgen, is de kans groter dat beleggers over een langere periode rentebetalingen ontvangen, waardoor de marktwaarde van de IO toeneemt.