Participatie Hypotheek
Wat is een Participatiehypotheek?
De term participatiehypotheek verwijst naar een soort woningkrediet waarmee verschillende partijen kunnen samenwerken en delen in alle inkomsten of opbrengsten die voortvloeien uit de verhuur of verkoop van een stuk van een met een hypotheek bezwaard onroerend goed. Overeenkomsten kunnen partnerschappen omvatten tussen leners, tussen leners en geldschieters, of tussen verschillende geldgevers.
Participatiehypotheken verkleinen het risico voor deelnemers en stellen hen in staat hun koopkracht te vergroten. Veel van deze hypotheken hebben daarom de neiging om met lagere rentetarieven te komen, vooral als er ook meerdere geldverstrekkers bij betrokken zijn.
Belangrijkste leerpunten
- Een participatiehypotheek wordt gedeeld tussen meerdere kredietnemers die ook de inkomsten of opbrengsten uit de verhuur of verkoop van de woning splitsen.
- Deze hypotheken komen het meest voor bij commerciële vastgoedtransacties.
- Verstrekkers van participatiehypotheken zijn doorgaans niet-traditioneel, zoals ondernemers die vastgoedinvesteringen willen zonder direct vastgoed te hoeven ontwikkelen of onderhouden.
- Participatiehypotheken kunnen het wanbetalingsrisico verkleinen, wat resulteert in lagere rentetarieven.
Hoe Participatiehypotheken werken
Vroeger gebruikelijk, worden participatiehypotheken tot op zekere hoogte nog gefinancierd. Er zijn twee of meer partijen bij betrokken die overeenkomen het risico op zich te nemen om een stuk onroerend goed te financieren in ruil voor een bepaald percentage van de winst die voortvloeit uit de verhuur of verkoop ervan.
Zoals hierboven vermeld, kunnen twee of meer leners besluiten om samen te werken bij dit type lening. In andere gevallen kunnen leners en geldschieters, of meerdere geldschieters, samenwerken om te delen in het eigen vermogen. Dit soort leningen geeft leners meer koopkracht en vermindert ook het risico van wanbetaling van geldverstrekkers.
Participatiehypotheken worden vaak gebruikt bij commerciële vastgoedtransacties, zoals de aankoop van kantoorpanden en appartementencomplexen, waarbij wordt geanticipeerd op doorlopende huuropbrengsten.
De betrokken partijen splitsen normaal gesproken het netto bedrijfsresultaat (NOI) – de som van de inkomsten uit de exploitatie van het onroerend goed minus eventuele bedrijfskosten. Een typische winstverdeling zou 55/45 zijn, waarbij de geldschieter het kleinere deel ontvangt. De geldschieter krijgt een deel van de wederverkoopopbrengsten – vaak alle winsten boven een bepaalde maatstaf, inclusief terugbetaling van de hoofdsom van de lening.
Met een participatiehypotheek financiert u de aankoop van een bedrijfspand of een ander goed dat u gaat verhuren, zoals een boot.
De aflossingsvoorwaarden voor participatiehypotheken verschillen per kredietverstrekker en het soort overeenkomst. Voor sommige is mogelijk alleen aflossingsvrije betaling vereist. In andere gevallen kan de lener (s) worden gevraagd om zowel de hoofdsom als de rentebetalingen te betalen, net als bij een traditionele hypotheek. Er zijn echter enkele gevallen waarin geldschieters een ballonbetaling vereisen. Dit is wanneer het resterende saldo wordt betaald aan het einde van de lening.
De verstrekkers van participatiehypotheken zijn vaak niet-traditionele kredietverstrekkers. Het kunnen ondernemers zijn die op zoek zijn naar investeringen in onroerend goed zonder zelf panden te hoeven ontwikkelen of onderhouden. In andere gevallen kunnen deze geldschieters stille partners.
Speciale overwegingen
Leners geven veel eigen vermogen op in ruil voor een lager tarief door een geldverstrekker in een participatiehypotheek. Maar afhankelijk van de manier waarop de transactie is opgezet, de rente zou besparingen en compenseren het verlies van het eigen vermogen. Op korte termijn zou het de lener mogelijk kunnen maken om een substantiëler bezit te ontwikkelen dan hij zich anders zou kunnen veroorloven.
Een overweging voor geldverstrekkers is het probleem van het bewaken van de cashflow. Ze moeten de boeken van de lener inspecteren om er zeker van te zijn dat de opgegeven netto- inkomsten juist zijn. Anders zou een geldschieter niet weten of de ontwikkelaar uitgaven deed om een lager netto-inkomen te rapporteren. Bovendien kan een ontwikkelaar bezuinigen op verbeteringen of zelfs veiligheidsvoorzieningen, aangezien hij de kosten van alle reparaties draagt, maar slechts een deel van het netto-inkomen krijgt – een vorm van moreel risico.
Een bijzondere aantrekkingskracht voor pensioenfondsen is de ingebouwde inflatiebestendigheid van participatiehypotheken. De meeste pensioenen omvatten aanpassingen aan de kosten van levensonderhoud (COLA) die de uitbetalingen tijdens inflatoire tijden verhogen. Aangezien vastgoedprijzen doorgaans de inflatie volgen, zorgen participatiehypotheken voor een hoger rendement op het eigen vermogen in periodes van inflatie.
Voordelen van Participatiehypotheken
Het voordeel van een participatiehypotheek voor een geldnemer is het lagere rentepercentage dat een geldverstrekker in rekening brengt. Dit compenseert de verminderde inkomsten op de lening met de inkomstenstroom en de toekomstige verkoopopbrengsten.
Vanuit het perspectief van een lener zijn participatieleningen vergelijkbaar met de inleidende teasertarieven die worden aangeboden bij een hypotheek met variabele rente (ARM). Het verschil is echter dat de lage rente stabiel is gedurende de looptijd van de lening. Omdat ze kunnen deelnemen aan de winst, kunnen geldschieters ook het risico verminderen dat voortvloeit uit een mogelijke wanbetaling.