5 soorten REIT’s en hoe u erin kunt investeren

Real Estate Investment Trusts (REIT’s) zijn een belangrijke overweging bij het samenstellen van een aandelen- of vastrentende portefeuille. Ze bieden meer diversificatie, mogelijk hogere totale rendementen en / of een lager algemeen risico. Kortom, hun vermogen om dividendinkomsten te genereren samen met kapitaalgroei, maakt ze een uitstekend tegenwicht voor aandelen, obligaties en contanten.

Vastgoedbeleggingsfondsen bezitten en / of beheren commercieel onroerend goed dat inkomsten genereert, of het nu de eigendommen zelf zijn of de hypotheken op die eigendommen. U kunt afzonderlijk in de bedrijven beleggen, via een op de beurs verhandeld fonds of met een beleggingsfonds. Er zijn veel soorten REIT’s beschikbaar.

Hier bekijken we enkele van de belangrijkste categorieën REITS en hun historische opbrengsten. Aan het einde van dit artikel zou u een beter idee moeten hebben van wanneer en wat u kunt kopen. 

Historische rendementen van REIT’s 

Vastgoedbeleggingsfondsen zijn historisch gezien een van de best presterende activaklassen die er zijn. De FTSE NAREIT Equity REIT Index is wat de meeste beleggers gebruiken om de prestaties van de Amerikaanse vastgoedmarkt te meten. Tussen 2010 en 2020 bedroeg het gemiddelde jaarlijkse rendement van de index 9,5%.

Meer recentelijk lag het driejaarsgemiddelde voor REIT’s tussen november 2017 en november 2020, 11,25%, ruim boven zowel de S&P 500 als de Russell 2000, die respectievelijk 9,07% en 6,45% klokten. Historisch gezien hebben beleggers die op zoek zijn naar rendement, beter in onroerend goed belegd dan in vastrentende waarden, de traditionele activaklasse voor dit doel. Een zorgvuldig samengestelde portefeuille moet beide in overweging nemen.

1. Retail REIT’s

Ongeveer 24% van de REIT-investeringen vindt plaats in winkelcentra en vrijstaande detailhandel. Dit vertegenwoordigt de grootste investering per type in Amerika. Welk winkelcentrum u ook bezoekt, het is waarschijnlijk eigendom van een REIT. Bij het overwegen van een investering in winkelvastgoed, moet eerst de detailhandel zelf worden bekeken. Is het momenteel financieel gezond en wat zijn de vooruitzichten voor de toekomst?

Het is belangrijk om te onthouden dat retail-REIT’s geld verdienen met de huur die ze huurders in rekening brengen. Als winkeliers cashflowproblemen ondervinden als gevolg van slechte verkopen, is het mogelijk dat ze die maandelijkse betalingen vertragen of zelfs in gebreke blijven, en uiteindelijk tot faillissement worden gedwongen. Op dat moment moet er een nieuwe huurder worden gevonden, wat nooit gemakkelijk is. Daarom is het cruciaal dat u investeert in REIT’s met de sterkst mogelijke ankerhuurders. Deze omvatten supermarkten en winkels voor woningverbetering.

Nadat u uw branche-beoordeling heeft gemaakt, kasposities kansen krijgen om goed onroerend goed te kopen tegen schrijnende prijzen. De best geleide bedrijven zullen hiervan profiteren.

Dat gezegd hebbende, zijn er zorgen op de langere termijn voor de REIT-winkelruimte, omdat winkelen steeds meer online verschuift in tegenstelling tot het winkelcentrummodel. Eigenaren van ruimte zijn blijven innoveren om hun ruimte te vullen met kantoren en andere niet-winkelgerichte huurders, maar de subsector staat onder druk.

2. Residentiële REIT’s

Dit zijn REIT’s die appartementencomplexen met meerdere gezinnen en geproduceerde woningen bezitten en exploiteren. Wanneer u in dit type REIT wilt investeren, moet u verschillende factoren in overweging nemen voordat u erin springt. De beste appartementenmarkten zijn bijvoorbeeld meestal waar de betaalbaarheid van huizen laag is in vergelijking met de rest van het land. In plaatsen als New York en Los Angeles dwingen de hoge kosten van eengezinswoningen meer mensen om te huren, wat de prijs opdrijft die verhuurders elke maand in rekening kunnen brengen. Als gevolg hiervan richten de grootste residentiële REIT’s zich meestal op grote stedelijke centra.

Binnen elke specifieke markt moeten investeerders zoeken naar bevolkingsgroei en banengroei. Als er een netto-instroom van mensen naar een stad is, komt dat over het algemeen doordat banen direct beschikbaar zijn en de economie groeit. Een dalende leegstand in combinatie met stijgende huren is een teken dat de vraag aantrekt. Zolang het aanbod van appartementen op een bepaalde markt laag blijft en de vraag blijft stijgen, zouden residentiële REIT’s het goed moeten doen. Zoals bij alle bedrijven, doen degenen met de sterkste balansen en het meeste beschikbare kapitaal normaal gesproken het beste. 

3. REIT’s in de gezondheidszorg

REIT’s in de gezondheidszorg zullen een interessante subsector zijn om in de gaten te houden, aangezien Amerikanen ouder worden en de zorgkosten blijven stijgen. REIT’s in de gezondheidszorg investeren in het onroerend goed van ziekenhuizen, medische centra, verpleeginstellingen en bejaardentehuizen. Het succes van dit onroerend goed is direct verbonden met het zorgstelsel. Een meerderheid van de exploitanten van deze faciliteiten is afhankelijk van bezettingskosten, Medicare en Medicaid vergoedingen en privébetalingen. Zolang de financiering van de gezondheidszorg een vraagteken is, zijn REIT’s in de gezondheidszorg dat ook.

Dingen waar u op moet letten in een REIT voor de gezondheidszorg zijn onder meer een gediversifieerde groep klanten en investeringen in een aantal verschillende soorten onroerend goed. Focus is tot op zekere hoogte goed, maar je risico ook spreiden. Over het algemeen is een toename van de vraag naar gezondheidszorg (wat zou moeten gebeuren bij een vergrijzende bevolking) goed voor zorgvastgoed. Zoek daarom, naast diversificatie van klanten en vastgoed, naar bedrijven met een aanzienlijke ervaring in de gezondheidszorg, met een sterke balans en met een hoge toegang tot goedkoop kapitaal. 

4. Kantoor REIT’s

Office REIT’s investeren in kantoorgebouwen. Ze ontvangen huurinkomsten van huurders die doorgaans langlopende huurcontracten hebben afgesloten. Vier vragen komen bij iedereen die geïnteresseerd is om te investeren in een REIT voor kantoren te binnen

1. Hoe staat het met de economie en hoe hoog is het werkloosheidspercentage?
2. Hoe zijn de vacaturetarieven?
3. Hoe staat het economisch met het gebied waarin de REIT investeert?
4. Hoeveel kapitaal heeft het voor acquisities?

Probeer REIT’s te vinden die in economische bolwerken investeren. Het is beter om een ​​aantal doorsnee gebouwen te bezitten in Washington, DC, dan om bijvoorbeeld eersteklas kantoorruimte in Detroit te bezitten. 

5. Hypotheek REIT’s

Ongeveer 10% van de REIT-investeringen betreft overheid gesponsorde ondernemingen die hypotheken kopen op de secundaire markt.

Maar alleen omdat dit type REIT in hypotheken belegt in plaats van in aandelen, wil dat nog niet zeggen dat er geen risico’s aan verbonden zijn. Een stijging van de rentetarieven zou zich vertalen in een daling van de REIT-boekwaarden voor hypotheken, waardoor de aandelenkoersen zouden dalen. Bovendien krijgen hypotheek-REIT’s een aanzienlijk deel van hun kapitaal via gedekte en ongedekte schuldaanbiedingen. Als de rente stijgt, zal toekomstige financiering duurder zijn, waardoor de waarde van een portefeuille aan leningen afneemt. In een omgeving met lage rentetarieven en het vooruitzicht van stijgende rentetarieven, worden de meeste hypotheek-REIT’s verhandeld tegen een korting op de intrinsieke waarde per aandeel. De truc is om de juiste te vinden. 

De sleutels tot het beoordelen van elke REIT

Er zijn een paar dingen waarmee u rekening moet houden bij het beoordelen van een REIT. Ze omvatten het volgende:

1. REIT’s zijn echte total return investeringen. Ze bieden een hoog dividendrendement en een gematigde vermogensgroei op de lange termijn. Zoek naar bedrijven die in het verleden goed werk hebben geleverd door beide te bieden.
2. In tegenstelling tot traditioneel onroerend goed, worden veel REIT’s verhandeld op beurzen. U krijgt de diversificatie die onroerend goed biedt zonder op lange termijn vast te zitten. Liquiditeit is belangrijk.
3. Afschrijvingen hebben de neiging om de waardedaling van een investering te overdrijven. Dus, in plaats van de uitbetalingsratio (wat dividendbeleggers gebruiken) te gebruiken om een ​​REIT te beoordelen, kijk in plaats daarvan naar de fondsen van operaties (FFO’s). Dit wordt gedefinieerd als het nettoresultaat verminderd met de verkoop van onroerend goed in een bepaald jaar en afschrijving. Neem gewoon het dividend per aandeel en deel het door de FFO per aandeel. Hoe hoger de opbrengst, hoe beter.
4. Sterk management maakt een verschil. Zoek naar bedrijven die al een tijdje bestaan ​​of in ieder geval beschikken over een managementteam met veel ervaring.
5. Kwaliteit telt. Investeer alleen in REIT’s met geweldige eigendommen en huurders.
6. Overweeg om een ​​beleggingsfonds of ETF te kopen dat in REIT’s belegt, en laat het onderzoek en de aankoop over aan de pro’s.

Nadelen

• Dividenden worden belast als gewoon inkomen

• Gevoeligheid voor rentetarieven

• Risico’s verbonden aan specifieke eigenschappen