De basisprincipes van REIT-belasting
Real Estate Investment Trusts (REIT’s) zijn een populaire manier voor beleggers om inkomstengenererend onroerend goed te bezitten zonder onroerend goed te hoeven kopen of beheren. Beleggers houden van REIT’s vanwege hun genereuze inkomstenstromen. Om in aanmerking te komen als een REIT, moet de trust ten minste 90% van zijn belastbaar inkomen aan aandeelhouders uitkeren. Op hun beurt betalen REIT’s doorgaans geen vennootschapsbelasting omdat hun inkomsten zijn doorgegeven als dividendbetalingen.
Hoewel een gestage stroom van betalingen aanlokkelijk klinkt, hebben REIT-dividenden unieke fiscale gevolgen voor beleggers. Deze betalingen kunnen bestaan uit gewoon inkomen, vermogenswinst of een teruggave van kapitaal die elk op een andere fiscale manier worden behandeld. In dit artikel hieronder leggen we uit hoe REIT’s werken en wat beleggers moeten weten over de mogelijke fiscale implicaties.
Basiskenmerken van REIT’s
Een REIT is een bedrijf dat inkomensgenererend onroerend goed bezit, exploiteert of financiert. Ze lijken op onderlinge fondsen, omdat REIT’s kapitaal van een groot aantal investeerders samenbrengen. Dit geld wordt vervolgens gebruikt om te investeren in onroerend goed zoals kantoorgebouwen, appartementencomplexen, winkelcentra, bedrijventerreinen, hotels en resorts enz. REIT’s maken het mogelijk om in onroerend goed te investeren zonder de rompslomp die het bezit van onroerend goed met zich meebrengt, zoals het omgaan met huurcontracten. en onderhoud van eigendommen. Elke eenheid in een REIT vertegenwoordigt proportioneel eigendom van de onderliggende eigendommen.
REIT’s zijn over de hele wereld populaire investeringsvehikels. Wereldwijd zijn REIT’s beschikbaar in maar liefst 37 landen en hebben ze meer dan $ 1,7 biljoen aan marktkapitalisatie. In de Verenigde Staten zijn REIT’s verplicht om ten minste 90% van het belastbare inkomen aan aandeelhouders te betalen. Dit maakt REIT’s aantrekkelijk voor beleggers die op zoek zijn naar een hoger rendement dan op traditionele vastrentende markten kan worden verdiend.
Drie soorten REIT’s
REIT’s vallen over het algemeen in drie categorieën:
- Equity REIT’s: deze trusts investeren in onroerend goed en halen inkomsten uit huur, dividenden en meerwaarden uit de verkoop van onroerend goed. De drievoudige inkomstenbron maakt dit type REIT populair.
- Hypotheek-REIT’s: deze trusts beleggen in hypotheken en door hypotheek gedekte effecten. Omdat hypotheek-REIT’s rente ontvangen op hun beleggingen, zijn ze gevoelig voor renteschommelingen.
- Hybride REIT’s: deze REIT’s investeren in zowel onroerend goed als hypotheken.
Belastingheffing op vertrouwensniveau
Een REIT is een entiteit die als bedrijf zou worden belast, ware het niet vanwege zijn speciale REIT-status. Om aan de definitie van een REIT te voldoen, moet het grootste deel van zijn activa en inkomsten uit onroerend goed komen. Bovendien moet het 90% van zijn belastbaar inkomen aan aandeelhouders betalen. Deze vereiste betekent dat REIT’s doorgaans geen vennootschapsbelasting betalen, hoewel eventuele ingehouden winsten op bedrijfsniveau zouden worden belast. Een REIT moet ten minste 75% van zijn activa in onroerend goed en contanten beleggen en ten minste 75% van zijn bruto-inkomen verkrijgen uit bronnen zoals huur en hypotheekrente.
Belastingheffing aan houders van deelbewijzen
De dividendbetalingen die REIT-beleggers ontvangen, kunnen een gewoon inkomen, vermogenswinst of een rendement op kapitaal zijn. Dit zal allemaal worden uitgesplitst op de 1099-DIV die REIT’s elk jaar naar aandeelhouders sturen. Over het algemeen bestaat het grootste deel van het dividend uit inkomsten die worden doorgegeven uit de onroerendgoedactiviteiten van het bedrijf en worden daarom behandeld als gewoon inkomen voor de belegger. Dit deel van het dividend wordt belast volgens het marginale belastingtarief van de belegger.
De REIT kan u informeren dat een deel van het dividend een meerwaarde of een verlies is. Dit gebeurt wanneer de REIT onroerend goed verkoopt dat het gedurende ten minste één jaar in bezit heeft. De meerwaarde of het verlies wordt ook doorgegeven aan de belegger, waarbij de winst wordt belast tegen 0%, 15% of 20%, afhankelijk van het inkomensniveau van de belegger in het jaar waarin de winst wordt ontvangen.
Bovendien kan een deel van het dividend worden vermeld als een niet-belastbare teruggave van kapitaal. Dit kan gebeuren wanneer de contante uitkeringen van de REIT de inkomsten overtreffen, bijvoorbeeld wanneer het bedrijf grote afschrijvingskosten maakt. Er zijn twee dingen die u moet opmerken bij een teruggave van kapitaal. Ten eerste is dit deel van het dividend niet belastbaar in het jaar waarin het aan de participatiehouder wordt uitgekeerd. Twee, het wordt later belast. Een teruggave van kapitaal verlaagt de kostenbasis van de aandeelhouder. Deze betaling wordt belast als een vermogenswinst of -verlies op lange of korte termijn wanneer de belegger zijn rechten van deelneming verkoopt. Als voldoende kapitaal wordt teruggegeven aan de belegger en de kostenbasis tot nul daalt, worden alle verdere niet-dividenduitkeringen belast als een meerwaarde.
Het deel van het REIT-dividend dat aan het inkomen kan worden toegerekend, kan een verdere fiscale voorkeursbehandeling krijgen op grond van deTax Cuts and Jobs Act (TCJA). De wet geeft een nieuwe aftrek van 20% voor doorgerekende bedrijfsinkomsten, inclusief gekwalificeerde REIT-dividenden. De aftrek vervalt eind 2025.
Niet-ingezetenen van de VS dienen er rekening mee te houden dat hun REIT-inkomsten onderworpen kunnen zijn aan een bronbelasting van 30%. Een verlaagd tarief en vrijstelling kunnen van toepassing zijn als er een belastingverdrag bestaat tussen de VS en het land van verblijf van de REIT-houder.
Voorbeeld van belastingberekening voor deelbewijzen
Een belegger koopt een REIT die momenteel wordt verhandeld tegen $ 20 per eenheid. De REIT genereert $ 2 per eenheid uit operaties en verdeelt 90% (of $ 1,80) onder de houders van deelbewijzen. Hiervan komt $ 1,20 van het dividend uit de winst. De resterende $ 0,60 is afkomstig van afschrijvingen en andere uitgaven en wordt beschouwd als een niet-belastbare teruggave van kapitaal.
De belegger zou de gewone inkomstenbelasting betalen over de $ 1,20 in het jaar waarin deze werd ontvangen. Ondertussen wordt de kostenbasis van de investeerder verlaagd met $ 0,60 tot $ 19,40 per aandeel. Zoals eerder vermeld, zal deze verlaging van de basis worden belast als een winst of verlies op lange of korte termijn wanneer de eenheden worden verkocht.
Het komt neer op
REIT’s bieden unieke belastingvoordelen die zich kunnen vertalen in een gestage stroom van inkomsten voor beleggers en hogere opbrengsten dan wat ze zouden kunnen verdienen op vastrentende markten. Beleggers dienen echter te weten of deze betalingen in de vorm van inkomsten, vermogenswinst of een teruggave van kapitaal zijn, aangezien elk op een andere manier wordt behandeld tijdens de belastingheffing. Bovendien kunnen gekwalificeerde REIT-dividenden genieten van extra belastingvoordelen onder TCJA. Aangezien de belastingsituatie van elke persoon anders is, dienen beleggers hun eigen financieel adviseur te raadplegen om te begrijpen hoe REIT-dividenden hun belastingverplichtingen zullen beïnvloeden.