Is verhuurder worden meer problemen dan het waard is?
Residentiële huurwoningen zijn dé manier om geld te verdienen, zo beweren sommige mensen. Op het eerste gezicht lijkt het een onfeilbare gok; in werkelijkheid is het meestal meer hoofdpijn dan het waard is. De uitdagingen beginnen vroeg en er is bijna altijd tijd en geld voor nodig. Laten we zes van de groten bekijken.
Belangrijkste leerpunten
- Investeren in residentiële huurwoningen kan een lucratieve manier zijn om uw vermogen te vergroten, hoewel het veel problemen kan opleveren.
- Uitdagingen die gepaard gaan met het bezitten van een huurwoning zijn onder meer het vinden van een geschikte woning, het voorbereiden van de unit, het vinden van goede huurders, onderhoudsproblemen, gedoe die zich voordoen en veranderende rentetarieven die van invloed zijn op de huurprijs.
- Er zijn manieren om het proces gemakkelijker te maken, zoals het kopen van een basisbezit, in de buurt van de eenheid wonen en er een fulltime onderneming van maken.
- Het inhuren van een vastgoedbeheerder kan de last van het beheren van een huurwoning verminderen, maar zal de winst verminderen.
Uitdaging 1: een woning vinden
Hele boeken zijn geschreven over het vinden van een goede verhuur eigenschap. Er is zoveel tekst aan het onderwerp gewijd vanwege het cruciale belang ervan. Koop een te dure plek en je zult nooit geld verdienen. Maar proberen een koopje te bemachtigen kan ook lastig zijn. Het kopen van een opknapper vereist dat u over de vaardigheden, tijd, gereedschappen en geld beschikt om de nodige reparaties en renovaties uit te voeren.
Als u geen haast heeft, kan dit een manier zijn om een koopje op uw investering te krijgen; als je al een fulltime baan en een gezin hebt, is elke minuut die je besteedt aan het repareren van de huur een minuut die niet wordt besteed aan een meer winstgevende of plezierige activiteit. Tegenwoordig zijn er echter beheermaatschappijen die veel van dit werk kunnen doen – van het lokaliseren van een pand tot het renoveren ervan – voor u, uiteraard tegen betaling.
Uitdaging 2: het apparaat voorbereiden
Om zowat elk stuk onroerend goed in verhuurstaat te krijgen, is vaak op zijn minst vers tapijt en verf nodig. Beide items vergen tijd en geld. Raamhorren, vlekken op het dek en gazononderhoud zijn andere veel voorkomende behoeften. Elke keer dat een huurder vertrekt, moeten deze problemen ook opnieuw worden bekeken.
Uitdaging 3: Huurders vinden
Internet biedt een snelle en goedkope manier om potentiële huurders te vinden. Natuurlijk krijg je vaak waar je voor betaalt. Het plaatsen van een advertentie in een gerenommeerde publicatie levert vaak een betere categorie respondenten op. In plaats van dat universiteitskinderen een cent willen besparen, vergroot u uw kans om gezinnen en verantwoordelijke oudere volwassenen te krijgen.
Een maand lang een advertentie plaatsen, kost u echter een klein hapje uit uw portemonnee, en het goed screenen van uw huurders door een kredietcontrole en achtergrondcontrole uit te voeren, zal nog een hap nemen. De investering is de tijd en het geld meer dan waard, aangezien doorlichting uw kans vergroot om verantwoordelijke huurders te krijgen. Verantwoordelijke huurders betalen hun huur op tijd, maken geen misbruik van het pand en vereisen niet dat u zich bezighoudt met het kostbare en tijdrovende ontruimingsproces.
Uitdaging 4: gedoe
Zelfs geweldige huurders en perfecte huurwoningen brengen heel wat gedoe met zich mee. Gebroken leidingen, gevulde afvoeren, kapotte garagedeurveren, huisdieren en kamergenoten zijn slechts enkele van de uitdagingen die zich voordoen. Zelfs goede huurders willen uw volledige en onmiddellijke aandacht wanneer het riool in hun huis achteruitgaat of de kabelmaatschappij per ongeluk de telefoonlijnen doorsnijdt.
Slechte huurders zijn een nog grotere uitdaging. Dagelijkse telefoontjes en te late of onbetaalde huur kunnen bijdragen aan het gedoe. De verhuisdag is weer een uitdagende tijd. Schade aan muren, vloeren, tapijten en andere onderdelen van het huis kan leiden tot geschillen en kostbare reparaties. Omdat elk moment dat verspild ruzie maken een moment is dat het huis leeg staat, kun je vaak beter de kogel bijten en zelf voor de reparatie betalen. Daarover gesproken: u zult waarschijnlijk een de polis van uw gewone huiseigenaar is niet voldoende – en dat is een ander item in de kolom doorlopende uitgaven.
Uitdaging 5: Onderhoud
Onderhoud van belangrijke componenten en voorzieningen is een kostbaar item. Nieuwe apparaten kosten honderden dollars; een nieuw dak of oprit kan duizenden dollars kosten. Als de huur $ 500 per maand is en het dak $ 5.000, kun je merken dat je snel geld verliest. Voeg tapijt, verf en een nieuwe kachel toe, evenals huurders die niet lang blijven, en het pand kan jarenlang geld verliezen.
Uitdaging 6: rentetarieven
Wat hebben rentetarieven met iets te maken? Genoeg. Als de tarieven dalen, is het vaak goedkoper om te kopen dan om te huren, waardoor de vraag naar uw unit (s) kan afnemen. Het verlagen van de huur om concurrerend te blijven, kan uw vermogen om geld te verdienen echt in de weg staan.
Hoe geld wordt verdiend
Kan de kleine man, met alle uitdagingen die overwonnen moeten worden, geld verdienen met huurvastgoed? Ja, maar er is een plan voor nodig. Vier winstgevende benaderingen worden hieronder toegelicht:
1. Wonen
Het delen van de ruimte door de aankoop van een duplex (of een andere gemakkelijk deelbare structuur) is vaak een winstgevende onderneming. Aangezien u ter plaatse bent en toch van plan bent om voor het onroerend goed te zorgen, is het extra geld een bonus. Uiteraard blijven alle uitdagingen van toepassing en door wonen op locatie ben je altijd beschikbaar en heb je nauw contact met de huurders. Plan op de juiste manier en screen zorgvuldig.
2. Ga voor Basic
Het verhuren van een haveloos appartement zonder leuke voorzieningen, zo min mogelijk onderhoud plegen en de schijn niet bijhouden, leidt tot winst. Als je het niet gelooft, kijk dan naar huisvesting buiten de campus in een universiteitsstad in het land. Het klinkt niet erg mooi, maar een eenvoudige, uitgeklede woning (geen plafondventilatoren, airconditioning, etc.) houdt het proces eenvoudig.
Vier muren en een vloer zorgen voor een minimum aan onderhoudsvereisten en weinig dingen die kunnen breken of beschadigen. Huurders aantrekken via door de overheid gesubsidieerde programma’s, zoals Sectie 8 huisvesting, zorgt voor een gegarandeerd inkomen. De uitdaging hier is meestal dat je in ruil voor een paar dollar in de hand vaak een ruige klasse huurders krijgt en een woning die hard versleten raakt.
3. Langetermijnparticipaties
Veel investeerders in onroerend goed zullen u vertellen dat ze in feite break-even draaien op de huur en onkosten. Hun aanpak is om van een koopje geprijsde woning te kopen, laat de huurders huur te betalen van de hypotheek, en vervolgens te verkopen in 30 jaar, hopelijk te profiteren van een aantal prijs waardering.
Een huurwoning biedt u de flexibiliteit om een woning te verkopen, waarbij u een zwakke vastgoedmarkt vermijdt door de woning te verhuren en te wachten om het te verkopen in een bloeiende markt.
Hoewel het een redelijke benadering is, zijn de winsten waarschijnlijk klein en kan de vermogenswinstbelasting fors zijn (gezien uw lage kostenbasis ). En het vergt nog steeds tijd en moeite die misschien beter ergens anders had kunnen worden besteed.
4. Ga fulltime
Serieuze verhuurders pakken het serieus aan. Ze nemen meerdere gebouwen op, kopen ze en doen een aanzienlijk deel van het werk zelf. Het is een levensstijlbeslissing die een flinke dosis tijd en energie vereist, en een strategie voor kopen en verkopen om de overdracht van belastingverliezen en afschrijvingen te maximaliseren en het inkomen te minimaliseren.
Het inhuren van een Property Manager
Een vastgoedbeheerder kan veel van de taken van het runnen van een huurwoning op zich nemen. Dit omvat marketing, het selecteren van huurders, onderhoud, budgettering en het innen van huurprijzen. U kunt overwegen om een vastgoedbeheerder in te huren als u deze taken wilt delegeren, hoewel dit uw winst zal verminderen.
Rol van de vastgoedbeheerder
Vastgoedbeheerders kunnen verschillende rollen vervullen. Wat dat precies is, is aan u om met uw manager te onderhandelen. Het is belangrijk om te bepalen wat hun rol zal zijn en om een lijst met taken en verantwoordelijkheden op te stellen. Zal uw vastgoedbeheerder zomaar huurders vinden? Of nemen ze het dagelijkse onderhoud en het innen van huur voor hun rekening?
Een vastgoedbeheerder kan een onafhankelijke aannemer of een werknemer zijn. U dient met uw belastingaccountant te overleggen wat de meest gunstige aanpak is en welke specifieke verplichtingen u mogelijk heeft.
U kunt ook een vastgoedbeheerbedrijf inhuren; een bedrijf waarmee u een contract aangaat om direct alle aspecten van het huurobject af te handelen. Dit kan duur zijn, maar het kan ideaal zijn als u meerdere huurwoningen heeft.
Een Property Manager selecteren
Zorg ervoor dat elke vastgoedbeheerder die u overweegt, voldoet aan de toepasselijke lokale en nationale vergunningsvereisten.
Misschien wilt u een manager zoeken die ervaring heeft met adverteren, marketing, relaties met huurders, het innen van huur, budgettering, leasing en onderhoud. Een goede vastgoedbeheerder zal ook goed geïnformeerd zijn over lokale en staatswetten. Als eigenaar van het onroerend goed kunt u aansprakelijk worden gesteld voor de daden van uw manager, dus u kunt worden aangeklaagd als uw manager enige eerlijke huisvestingswetten overtreedt.
Zodra u een vastgoedbeheerder hebt gekozen en de voorwaarden van de overeenkomst, moet u een vastgoedbeheerovereenkomst schrijven waarin de taken, compensatie en beëindigingsvoorwaarden van de manager worden vermeld.
Het komt neer op
Is verhuurder worden de moeite waard? Alleen jij kunt beslissen. Zorg ervoor dat u goed kijkt voordat u springt en uw nieuwe onderneming begint met realistische verwachtingen en een solide spelplan.
Door te weten waar u aan begint voordat u het doet, bent u beter voorbereid op wat u tegenkomt en zult u waarschijnlijk meer van de ervaring genieten.