5 gangbare methoden om eigendomsrechten te behouden
Mensen kunnen onroerend goed bezitten voor hun hoofdverblijfplaats of om te houden als een huurobject voor investeringen, en hun eigendom wordt bepaald door middel van wat bekend staat als een titel. Er zijn verschillende soorten onroerendgoedtitels, evenals minder gebruikelijke methoden om eigendomsrechten op een onroerend goed te behouden. Het is belangrijk om over deze verschillen te weten, zodat u kunt beslissen welke methode het beste bij u past.
Voordat u op deze verschillen ingaat, moet u eerst begrijpen dat onroerend goed een type onroerend goed is dat bestaat uit land, evenals elk gebouw dat erop staat. Verbeteringen aan de structuur tellen ook mee voor het onroerend goed. De definitie omvat ook alle andere onroerende hulpbronnen die op dat stuk land kunnen voorkomen, inclusief vegetatie, gewassen, natuurlijke hulpbronnen en zelfs water.
Onroerend goed kan zowel commercieel als residentieel zijn. Commercieel vastgoed omvat kantoorgebouwen, magazijnen, winkelcentra en andere soorten winkelruimte. Residentieel vastgoed daarentegen bestaat uit huizen, flatgebouwen, appartementen en elk ander type vastgoed dat bedoeld is voor residentieel wonen.
Belangrijkste leerpunten
- Titel verwijst naar een document waarin de juridische eigenaar van een stuk onroerend goed wordt vermeld.
- Er kunnen titels worden uitgegeven om het eigendom van zowel persoonlijk als onroerend goed weer te geven.
- De verschillende soorten onroerendgoedtitels zijn gezamenlijke huur, gemeenschappelijke huur, huurders per geheel, enige eigendom en gemeenschappelijk eigendom.
- Andere, minder voorkomende soorten eigendom van onroerend goed zijn bedrijfseigendom, eigendom van een partnerschap en eigendom van vertrouwen.
Wat is een titel?
De term titel verwijst naar een document waarin de juridische eigenaar van een stuk onroerend goed wordt vermeld. Er kunnen titels worden uitgegeven om het eigendom van zowel persoonlijk als onroerend goed weer te geven. Persoonlijk eigendom is alles dat geen onroerend goed omvat, zoals apparaten, voertuigen, antiek of kunstwerken.
Onroerend goed omvat daarentegen zowel het fysieke eigendom van onroerend goed als een bundel van eigendoms- en gebruiksrechten. Het eigendomsrecht van onroerend goed moet worden overgedragen wanneer het actief wordt verkocht, en het moet worden goedgekeurd voordat de overdracht kan plaatsvinden.
Het wissen van een titel voor onroerend goed betekent bepalen dat het vrij is van pandrechten of lasten die een bedreiging kunnen vormen voor het eigendom ervan.
Eigendom van onroerend goed kan verschillende vormen aannemen, elk met gevolgen voor eigendomsoverdracht, financiering, onderpand en belastingheffing. Elk type titelmethode heeft zijn voor- en nadelen, afhankelijk van de specifieke situatie van een individu en hoe men wil dat het eigendom overgaat in het geval van zaken als overlijden, echtscheiding of verkoop. De meest voorkomende van deze methoden voor het behouden van titels zijn:
- Gezamenlijke huur
- Huur gemeenschappelijk
- Huurders in hun geheel
- Enig eigendom
- Openbaar eigendom
Laten we eens kijken wat dit soort titels betekenen, evenals de voor- en nadelen van elk.
Gezamenlijke huur
Gezamenlijke huur vindt plaats wanneer twee of meer mensen gezamenlijk eigendomsrecht hebben op onroerend goed, met gelijke rechten om gedurende hun leven van het onroerend goed te genieten. Als een van de partners overlijdt, gaan hun eigendomsrechten over op de langstlevende huurder (s) via een juridische relatie die bekend staat als een recht op overlevingskansen. Huurders kunnen tegelijkertijd een gezamenlijke huurovereenkomst aangaan. Dit gebeurt meestal via een akte.
Voordelen
Zoals hierboven vermeld, is het belangrijkste voordeel van het aangaan van een gezamenlijke huurovereenkomst dat het eigendom wordt overgedragen aan de langstlevende huurder als deze wordt doorgegeven, waardoor erfrecht wordt vermeden, zelfs zonder een testament. Een ander voordeel is dat geen van de partijen in de eigendom getrouwd of verwant hoeft te zijn. Als de partijen niet getrouwd zijn, kunnen ze het onroerend goed verkopen zonder een gerechtelijk verzoekschrift als alle partijen instemmen met de verdeling van het eigendom. Verder wordt de verantwoordelijkheid voor het onroerend goed gedeeld tussen huurders. Dat betekent dat elke financiële last met betrekking tot het onroerend goed van iedereen is, niet slechts van één persoon.
Nadelen
Het nadeel is dat elke financiering of gebruik van het onroerend goed voor financieel gewin door alle partijen moet worden goedgekeurd en niet bij testament kan worden overgedragen aan een externe partij nadat deze is overgegaan, omdat het automatisch naar de langstlevende eigenaar gaat.
Een ander belangrijk nadeel is dat een schuldeiser die een juridisch vonnis heeft om een schuld van een van de eigenaren te innen, ook een verzoek kan indienen bij de rechtbank om het onroerend goed te verdelen en een verkoop af te dwingen om zijn vonnis te innen. Met andere woorden, elk van de eigenaren neemt een risico bij de financiële keuzes van de ander.
Tenancy In Common (TIC)
Met een gemeenschappelijke huurovereenkomst (TIC) hebben twee of meer personen gezamenlijk het eigendomsrecht op onroerend goed, met gelijke of ongelijke eigendomspercentages. Sarah kan bijvoorbeeld een belang van 40% in een onroerend goed hebben, terwijl Bob een belang van 60% heeft. Tegelijkertijd worden alle aspecten van het onroerend goed gedeeld door de mensen die op de titel worden genoemd. Dat betekent dat Sarah bijvoorbeeld niet beperkt is tot slechts 40% van de fysieke eigendommen of slechts 40% van de tijd. Elke eigenaar heeft het recht om het gehele pand te bewonen en te gebruiken. Het rentepercentage bepaalt simpelweg het financiële eigendom van het onroerend goed.
In tegenstelling tot gezamenlijke huur, hebben gemeenschappelijke huurders de titel individueel voor hun respectieve deel van het onroerend goed en kunnen ze naar believen vervreemden of bezwaren. Dit type titel kan op elk moment worden aangegaan – zelfs jaren nadat andere eigenaren een overeenkomst zijn aangegaan. Het eigendom kan aan andere partijen worden overgedragen en in geval van overlijden gaat het eigendom onverdeeld over op de erfgenamen van die eigenaar.
Voordelen
Door gemeenschappelijke pacht kan een eigenaar de rijkdom die door zijn deel van het onroerend goed is gecreëerd, gebruiken als onderpand voor financiële transacties, en de schuldeisers van een eigenaar kunnen alleen pandrechten plaatsen op het deel van het onroerend goed van die eigenaar. Dit soort titel maakt aankopen ook veel gemakkelijker.
Nadelen
Een TIC staat geen automatische nabestaandenrechten toe. Alle huurders delen de aansprakelijkheid voor eventuele schulden op het onroerend goed. Er kan bijvoorbeeld hoofdelijke aansprakelijkheid van toepassing zijn op onroerendgoedbelasting. Dat betekent dat elke eigenaar aansprakelijk is tot het volledige verschuldigde bedrag. Als een eigenaar zijn deel niet kan betalen, zijn de andere eigenaren aansprakelijk. Pandrechten op het terrein moet worden vrijgemaakt om voor een totale overdracht van eigendom aan plaatsvinden.
Huurders door Entirety (TBE)
Deze methode kan alleen worden gebruikt als eigenaren wettelijk getrouwd zijn. Huurders door geheel (TBE) is eigendom van onroerend goed in de veronderstelling dat het paar voor juridische doeleinden één persoon is. Deze methode draagt het eigendom over aan hen als één persoon, waarbij de titel in zijn geheel aan de ander wordt overgedragen als een van hen overlijdt.
Voordelen
Het voordeel van deze methode is dat er geen gerechtelijke stappen hoeven te worden ondernomen bij het overlijden van de echtgenoot. Er is geen testament nodig, en erfrecht of andere juridische stappen zijn niet nodig.
Nadelen
Overdracht van het onroerend goed moet samen gebeuren en het onroerend goed kan niet worden onderverdeeld. In het geval van echtscheiding wordt dit type titel automatisch omgezet in een gemeenschappelijke huurovereenkomst, wat betekent dat één eigenaar het eigendom van zijn respectieve deel van het onroerend goed kan overdragen aan wie hij maar wil.
Enig eigendom
Enig eigendom kan worden gekarakteriseerd als eigendom van een persoon of entiteit die wettelijk in staat is om de titel te behouden. Het meest voorkomende enige eigendom is in handen van alleenstaande mannen en vrouwen, en gehuwde mannen of vrouwen die eigendommen apart houden van hun echtgenoot, samen met bedrijven met een bedrijfsstructuur die hen in staat stelt te investeren in of belang te hebben in onroerend goed.
Wanneer gehuwde mensen naast hun echtgenoot onroerend goed willen bezitten, eisen titelverzekeringsmaatschappijen doorgaans dat de echtgenoot specifiek afstand doet van zijn eigendomsrecht op het onroerend goed.
Voordelen
Het belangrijkste voordeel van het bezitten van de titel als enige eigenaar is het gemak waarmee transacties kunnen worden uitgevoerd, omdat er geen andere partij hoeft te worden geraadpleegd om de transactie goed te keuren.
Nadelen
Het voor de hand liggende nadeel is dat er juridische problemen kunnen ontstaan met betrekking tot de eigendomsoverdracht als de enige eigenaar overlijdt of arbeidsongeschikt wordt. Tenzij er specifieke juridische documentatie, zoals een testament, bestaat, kan de eigendomsoverdracht bij overlijden zeer problematisch worden.
Openbaar eigendom
Communautair eigendom is een vorm van eigendom van echtgenoten tijdens hun huwelijk dat ze samen willen bezitten. Bij gemeenschap van goederen bezit (of is) elke echtgenoot alles in gelijke mate, ongeacht wie het geld heeft verdiend of uitgegeven. Elke echtgenoot krijgt dus een gelijke verdeling van het onroerend goed in geval van echtscheiding of overlijden. In de Verenigde Staten hebben negen staten wetten inzake gemeenschapsgoederen: Californië, Arizona, Nevada, Louisiana, Idaho, New Mexico, Washington, Texas en Wisconsin. Buiten onroerend goed kunnen persoonlijke eigendommen die tijdens het huwelijk zijn verkregen, zoals voertuigen, meubels en kunstwerken, als gemeenschapsbezit worden beschouwd.
Afhankelijk van de staat waarin u woont, kan onroerend goed dat is verworven tijdens een gewoon huwelijk ook als gemeenschap van goederen worden aangehouden. Texas is bijvoorbeeld een staat van gemeenschapsgoederen die ook huwelijken op basis van gewoonterecht erkent.
Gemeenschapsgoederen met recht op overleving
Gemeenschapseigendom met het recht op overleving is een manier voor gehuwde paren om eigendomsrechten te behouden, hoewel het alleen beschikbaar is in de staten Arizona, Californië, Nevada, Texas en Wisconsin.1234 Hierdoor kan het belang van een echtgenoot in het vermogen van de gemeenschap van goederen in geval van overlijden zonder erfrecht aan de langstlevende echtgenoot worden overgedragen.
Andere manieren om titel te behouden
Andere entiteiten dan individuen kunnen het eigendomsrecht op onroerend goed in zijn geheel hebben:
Bedrijfseigendom
Eigendom in onroerend goed kan worden gedaan als een bedrijf, waarbij de juridische entiteit een bedrijf is dat eigendom is van aandeelhouders, maar volgens de wet wordt beschouwd als een bestaan dat los staat van die aandeelhouders.
Partnership eigenaren
Onroerend goed kan ook in het bezit zijn van een partnerschap . Een maatschap is een vereniging van twee of meer mensen om als mede-eigenaars zaken te doen met winstoogmerk. Sommige samenwerkingsverbanden worden gevormd met het uitdrukkelijke doel om onroerend goed te bezitten. Deze partnerschappen kunnen ook worden gestructureerd als commanditaire vennootschappen, waarbij investeerders beperkte aansprakelijkheid nemen door geen managementbeslissingen te nemen met betrekking tot management- of transactiebeslissingen. In deze gevallen is doorgaans één algemene partner verantwoordelijk voor het nemen van alle zakelijke beslissingen namens de commanditaire vennoten.
Vertrouw op eigendom
Onroerend goed kan ook eigendom zijn van een trust. Deze juridische entiteiten zijn eigenaar van de eigendommen en worden beheerd door een trustee namens de begunstigden van de trust. Het bezit van onroerend goed heeft veel voor- en nadelen die buiten het toepassingsgebied van dit artikel vallen, maar ze hebben allemaal te maken met voordelen rond leidinggevende invloed en financiële en wettelijke aansprakelijkheid, naast overwegingen op het gebied van belastingen en begunstigden.
Het komt neer op
Eigendom van onroerend goed is de methode waarmee eigendom wordt overgedragen en overgedragen tijdens aan- en verkopen van onroerend goed. De methoden voor het bezitten van onroerend goed worden bepaald door de staatswet, dus personen die proberen te bepalen wat de beste methode is om onroerendgoedtitels te verwerven en te behouden, moeten onderzoek doen om de unieke verschillen voor elke methode vast te stellen, zoals uiteengezet door hun staat.
Voor degenen die overwegen onroerend goed te bezitten via een zakelijke entiteit, zoals een bedrijf, trust of partnerschap, is het raadzaam om onroerend goed, juridische en fiscale professionals te raadplegen om te bepalen welke eigendomsstructuur het meest gunstig is voor hun specifieke situatie.
In het geval van de enige en gezamenlijke eigendom van individuen, moeten toekomstige eigenaren overwegen hoe hun titels moeten of kunnen worden overgedragen, hetzij door verkoop, hetzij in geval van overlijden, voordat de ene methode wordt verkozen boven de andere.