De REIT-manier

De overvloed aan investeringsvehikels die er zijn, vormt een uitdaging voor de gemiddelde investeerder die probeert te begrijpen waar het allemaal om draait. Aandelen zijn de steunpilaar van beleggen, obligaties zijn altijd de veilige plek geweest om uw geld te parkeren, opties hebben de hefboomwerking voor speculanten vergroot en onderlinge fondsen worden beschouwd als een van de gemakkelijkste instrumenten voor beleggers. Een type investering dat niet helemaal in deze categorieën valt en vaak over het hoofd wordt gezien, is de vastgoedbeleggingstrust of REIT.

Wat is een REIT?

Een REIT trustmaatschappij dat een pool van geld accumuleert, door middel van een initial public offering (IPO), die vervolgens wordt gebruikt om te kopen, te ontwikkelen, te beheren en te verkopen activa in vastgoed. De IPO is identiek aan elk ander effectenaanbod met veel van dezelfde regels met betrekking tot prospectussen, rapportagevereisten en regelgeving; In plaats van aandelen te kopen in één bedrijf, koopt de eigenaar van één REIT-eenheid een deel van een beheerde pool van onroerend goed. Deze pool van onroerend goed genereert vervolgens inkomsten door het verhuren, leasen en verkopen van onroerend goed en verdeelt dit op regelmatige basis rechtstreeks aan de REIT-houder.

Soorten REIT’s

REIT’s zijn, zoals de meeste investeringen, verkrijgbaar in verschillende smaken. Deze fondsen hebben classificaties die het soort bedrijf dat ze doen aangeven en kunnen verder worden geclassificeerd afhankelijk van hoe hun aandelen worden gekocht en verkocht.

Equity REIT’s  zijn de meest voorkomende ondernemingsvorm. Deze entiteiten kopen, bezitten en beheren inkomensgenererend onroerend goed. Opbrengsten komen voornamelijk voort uit de huurprijzen en niet uit de wederverkoop van de panden in de portefeuille.

Hypotheek-REIT’s, ook wel bekend als mREIT’s, lenen geld aan eigenaren en exploitanten van onroerend goed. De kredietverlening kan hetzij direct via hypotheken en leningen zijn, hetzij indirect via de verwerving van door  hypotheek gedekte effecten  (MBS). MBS zijn beleggingen die pools van hypotheken aanhouden die zijn uitgegeven door door de overheid gesponsorde ondernemingen (GSE’s). Hun inkomsten komen voornamelijk voort uit de  nettorentemarge – het verschil tussen de rente die ze verdienen op hypotheekleningen en de kosten om deze leningen te financieren. Vanwege de hypotheekgerichte focus van deze REIT zijn ze potentieel gevoelig voor rentestijgingen.

Hybride REIT-  ondernemingen hebben zowel fysieke huurwoningen als hypotheekleningen in hun portefeuilles. Afhankelijk van de verklaarde investeringsfocus van de entiteit, kunnen ze de portefeuille afwegen naar meer onroerend goed of meer hypotheekposities.

Voordelen

Wanneer u een aandeel van een REIT koopt, koopt u in wezen een fysiek actief met een lange verwachte levensduur en een potentieel voor inkomen door huur en waardestijging van onroerend goed. Dit staat in contrast met gewone aandelen waarbij beleggers het recht kopen om door eigendom deel te nemen aan de winstgevendheid van het bedrijf. Bij de aankoop van een REIT neemt men niet alleen een reëel belang in het eigendom van onroerend goed via waardestijgingen en -dalingen, maar neemt men ook deel aan de inkomsten die door het onroerend goed worden gegenereerd. Dit creëert een beetje een vangnet voor investeerders, omdat ze altijd rechten hebben op het onroerend goed dat ten grondslag ligt aan de trust, terwijl ze genieten van de voordelen van hun inkomen.

Een ander voordeel dat dit product de gemiddelde belegger biedt, is de mogelijkheid om in onroerend goed te investeren zonder de normaal bijbehorende grote kapitaal- en arbeidsvereisten. Aangezien de fondsen van deze trust worden samengevoegd, wordt bovendien een grotere mate van diversificatie gegenereerd, aangezien de trustmaatschappijen in staat zijn om talrijke eigendommen te kopen en de negatieve effecten van problemen met een enkel activum te verminderen. Individuele investeerders die een REIT proberen na te bootsen, zouden een groot aantal investeringspanden moeten kopen en onderhouden, en dit brengt over het algemeen een aanzienlijke hoeveelheid tijd en geld met zich mee voor een investering die niet gemakkelijk kan worden geliquideerd. Bij het kopen van een REIT is de kapitaalinvestering beperkt tot de prijs van de eenheid, wordt de hoeveelheid geïnvesteerde arbeid beperkt tot de hoeveelheid onderzoek die nodig is om de juiste investering te doen, en zijn de aandelen liquide op reguliere beurzen.

Het laatste en waarschijnlijk het belangrijkste voordeel dat REIT’s bieden, is hun vereiste om bijna 90% van hun jaarlijkse belastbare inkomen, gecreëerd door inkomen genererend onroerend goed, aan hun aandeelhouderste verdelen.  Dit bedrag is aftrekbaar op bedrijfsniveau en wordt doorgaans op persoonlijk niveau belast. Dus, in tegenstelling tot dividenden, is er slechts één belastingniveau voor de uitkeringen die aan beleggers worden betaald. Dit hoge uitkeringspercentage betekent dat de houder van een REIT in hoge mate deelneemt aan de winstgevendheid van het beheer en onroerend goed binnen de trust, in tegenstelling tot het bezit van gewone aandelen waarbij het bedrijf en zijn bestuur beslissen of overtollig geld al dan niet aan de aandeelhouder wordt uitgekeerd. 

De juiste REIT kiezen

Zoals bij elke investering, moet u uw huiswerk maken voordat u beslist welke REIT u wilt kopen. Er zijn enkele voor de hand liggende signalen waar u naar moet kijken voordat u een beslissing neemt:

1. Beheer Het is altijd belangrijk om bij het kopen van een trust of een beheerde pool van activa de staat van dienst van de managers en hun team te begrijpen en te kennen. Winstgevendheid en vermogenswaardering hangen nauw samen met het vermogen van de beheerder om de juiste beleggingen te kiezen en de beste strategieën te bepalen. Zorg er bij het kiezen van een REIT voor dat u het managementteam en hun staat van dienst kent. Kijk hoe ze worden vergoed. Als het gebaseerd is op prestaties, is de kans groot dat zij ook op uw belangen letten.

2. Diversificatie REIT’s zijn trusts die zich richten op eigendom van onroerend goed. Aangezien onroerendgoedmarkten fluctueren per locatie en type onroerend goed, is het van cruciaal belang dat de REIT die u besluit te kopen, goed is gediversifieerd. Als de REIT zwaar geïnvesteerd is in commercieel vastgoed en de bezettingsgraad daalt, dan zul je grote problemen ondervinden. Diversificatie betekent ook dat de trust voldoende toegang heeft tot kapitaal om toekomstige groei-initiatieven te financieren en zichzelf op de juiste manier te gebruiken voor het hogere rendement.

3. Inkomsten Het laatste item dat u moet overwegen voordat u een specifieke REIT koopt, zijn de middelen uit operaties en de contanten die beschikbaar zijn voor distributie. Deze cijfers zijn belangrijk omdat ze de algehele prestaties van de REIT meten, wat zich op zijn beurt vertaalt in het geld dat naar investeerders wordt overgemaakt. Pas op dat u niet de reguliere inkomensnummers gebruikt die door de REIT worden gegenereerd, aangezien deze eventuele waardevermindering van onroerend goed zullen bevatten en dus de cijfers zullen wijzigen. Deze cijfers zijn alleen nuttig als u al goed naar de andere twee signalen hebt gekeken, aangezien het mogelijk is dat de REIT afwijkende rendementen boekt vanwege de omstandigheden op de vastgoedmarkt of het succes van het management bij het kiezen van investeringen.

Het komt neer op

Met zoveel verschillende manieren om uw geld te investeren, is het belangrijk dat elke beslissing die u neemt goed geïnformeerd is. Dit geldt voor aandelen, obligaties, onderlinge fondsen, REIT’s of andere investeringen. Desalniettemin hebben REIT’s een aantal interessante functies die mogelijk goed in uw portefeuille passen.