7 Oplossingen voor huiseigenaren die worstelen met hun hypotheek

Als u nu moeite heeft om uw hypotheekbetalingen te doen, bent u niet de enige. Volgens RealtyTrac is één op de 12.448 huizenin de Verenigde Staten afgeschermd vanaf december 2020. In Florida is één op elke 6.240 huizen afgeschermd, terwijl in Californië één op de 11.342 huizen wordt afgeschermd. 

De nieuwe pandemie van het coronavirus heeft geleid tot stijgende werkloosheid en inkomensverlies. Als u denkt dat u het risico loopt uw ​​huis te verhinderen, weet dan dat er programma’s zijn die zijn ontworpen om hypotheekleners te verlichten.

Hypotheekverlichtingsopties voor COVID-19

Als uw hypotheek wordt gedekt door een overheidsprogramma, is er een moratorium – of uitstel – op executies en huisuitzettingen voor degenen die getroffen zijn door COVID-19. Het moratorium liep af op 31 januari 2021, maar werd verlengd. De vervaldatums van de verlenging variëren echter, afhankelijk van het programma voor woningkredieten van de overheid.

Voor degenen die op zoek zijn naar verdraagzaamheid : het ministerie van Volkshuisvesting en Stedelijke Ontwikkeling, het Department of Veterans Affairs en het Department of Agriculture hebben het inschrijvingsvenster waarvoor leners om respijt kunnen vragen tot 30 juni 2021.  Forbearance is een overeengekomen uitstel van hypotheekbetalingen tussen de kredietgever en de kredietnemer om afscherming te helpen voorkomen.

Voor hypothecaire leningen die worden gedekt door Federal Housing Finance Agency (FHFA) de executiemoratoriums op eengezinsuitzettingen en huisuitzettingen in onroerend goed (REO)verlengdtot 31 maart 2021. REO-eigendommen zijn eigendommen van de bank die in beslag zijn genomen als gevolg van wanbetaling of niet-betaling door de lener.

Voor hypothecaire leningen die worden gedekt door het Amerikaanse ministerie van landbouw (USDA), loopt het executiemoratorium voor het eengezinswoningenprogramma voor directe en gegarandeerde leningen af ​​op 30 juni 2021.

Ook verlengd tot en met 30 juni 2021, hypotheekleningen verstrekt via het Amerikaanse Department of Housing and Urban Development (HUD), verzekerd door de Federal Housing Administration (FHA) of gegarandeerd door het Office of Native American Programmes ‘(sectie 184 en 184 A leninggarantie programma’s).

Voor degenen die VA-leningen hebben, is het Department of Veteran Affairs ook tot 30 juni 2021 uit het uitzettings- en executiemoratorium geschoven.

Neem contact op met uw bank of hypotheekverstrekker, die uw betalingen int, om te bepalen of uw hypotheeklening in aanmerking komt voor het moratoriumprogramma. Of u nu problemen ondervindt bij het voldoen aan uw hypotheekbetalingen of niet gerelateerd is aan het coronavirus, het eerste dat u moet doen, is uw kredietverstrekker bellen. Als je kunt, probeer dit dan te doen voordat je betalingen mist, omdat dan het grootste aantal opties tot je beschikking blijft. In dit artikel leggen experts verschillende opties uit voor wanneer u moeite heeft om op tijd te betalen.

Oplossing # 1: vraag hypotheeklasten aan

Zoals eerder vermeld, hebben zowel Freddie Mac als Fannie May richtlijnen vrijgegeven voor hypotheeklasten met betrekking tot COVID-19.  Dat betekent dat individuen hun betalingen voor die tijd kunnen verminderen of opschorten. Bovendien wordt eventuele achterstallige hypotheekschuld niet aan de kredietbureaus gemeld, dus ontbrekende betalingen zullen uw credit score niet schaden. Nadat de verdraagzaamheid voorbij is, zullen geldschieters samenwerken met leners om leningen aan te passen om zo nodig de maandelijkse betalingen te verlagen.5

Oplossing # 2: herfinancieren naar een lening op langere termijn

Het spreiden van uw lening over een langere periode is een optie waarmee u uw maandelijkse betalingsbedrag kunt verlagen. Volgens Al Hensling, president van United American Mortgage in Irvine, Californië, is herfinanciering naar een langerlopende lening de eenvoudigste manier om maandelijkse hypotheekbetalingen te verminderen, vooral wanneer de cashflow een probleem is. 

Het is echter belangrijk op te merken dat uw rente zal stijgen. Om dit te compenseren, raadt Matt Hackett, underwriting en operations manager bij het in New York gevestigde Equity Now, aan om hogere betalingen te doen om de snelheid waarmee u de hoofdsom betaalt te verhogen. De meeste hypotheken hebben geen boete voor vooruitbetaling (hoewel u die van u zeker moet controleren).

Oplossing # 3: herfinanciering om uw rentevoorwaarden te wijzigen

Herfinanciering naar een hypotheek met variabele rente (ARM) is een haalbare optie als u bijna klaar bent met het afbetalen van uw hypotheek. “Steeds meer consumenten erkennen de financiële voordelen die een hypotheek met variabele rente kan bieden onder de juiste omstandigheden”, zegt Hensling. Een perfect voorbeeld is een huiseigenaar die verwacht zijn huis in de komende drie jaar te verkopen en momenteel een lening van $ 400.000 met een vaste rente van 4,25% heeft en $ 1.976,76 per maand betaalt.

Hensling zegt dat als de huiseigenaar zou herfinancieren naar een hybride hypotheek met aanpasbare rente die voor vijf jaar is vastgesteld op 2,875%, dit de maandelijkse betaling zou verlagen tot $ 1.695,57 per maand en $ 281,19 per maand zou besparen.   

Jeremy Brandt, CEO van WeBuyHouses.com, is het daarmee eens en voegt eraan toe: “Als een huis bijna wordt afbetaald, gaat de overgrote meerderheid van de maandelijkse betalingen naar het eigen vermogen en niet naar de rente. Herfinanciering naar een ARM zou cashflowproblemen op korte termijn kunnen oplossen door de maandelijkse betaling te verlagen ten koste van latere betalingen. ”Dat gezegd hebbende, als de rentetarieven beginnen te stijgen, kunnen de maandelijkse betalingen over een bepaalde periode toenemen. 

Als u echter een ARM heeft, kan het overschakelen naar een hypotheek met vaste rente uw huidige maandelijkse betalingen niet verlagen, maar het kan voorkomen dat uw betalingen groeien. “Dit is logisch als de huidige vaste rentetarieven lager zijn dan de ARM-rente, of als u verwacht later dan de komende drie jaar te verhuizen”, zegt Brandt. Hij waarschuwt echter dat als u al een tijdje in een ARM zit, het vaste tarief waarnaar u herfinanciert, hoger kan zijn dan uw bestaande tarief en dit kan ervoor zorgen dat uw maandelijkse betaling omhoog gaat.

Oplossing 4: daag onroerendgoedbelasting uit

Als de waarde van uw huis is gedaald, kan het aanvechten van uw onroerendgoedbelasting enige financiële verlichting bieden, zegt Cara Pierce, een gecertificeerde huisvestingsadviseur bij Clearpoint Credit Counseling Solutions, een nationale non-profitorganisatie. “U moet contact opnemen met het kantoor van de belastingadviseur van de provincie in de provincie waarin het huis zich bevindt om te zien wat voor soort informatie ze nodig hebben als bewijs dat de waarde van de woningen is gedaald”, zegt Pierce.

Pierce zegt echter dat dit een kortetermijnstrategie is. Ze waarschuwt dat naarmate de waarde van onroerend goed stijgt, de onroerendgoedbelasting zal stijgen. Houd er ook rekening mee dat het enkele honderden dollars kan kosten om uw huis te laten taxeren. 

Oplossing # 5: pas de lening aan

Een leningwijziging is een alternatief voor degenen die hun lening niet kunnen herfinancieren, maar hun maandelijkse huisbetaling moeten verlagen. Maar in tegenstelling tot een herfinanciering, vereist het een ontbering. Pierce zegt dat leners de geldschieter moeten laten zien dat ze als gevolg van financiële problemen niet door kunnen gaan met de reguliere maandelijkse huisbetaling. “Dit proces omvat uitgebreid papierwerk dat moet worden ingevuld en ter beoordeling naar de geldschieter moet worden gestuurd”, zegt Pierce. 

Ze raadt huiseigenaren aan om advies te krijgen via een HUD-gecertificeerde organisatie om hun opties volledig te begrijpen en hulp te krijgen bij het contacteren van de geldschieter. “Niet alle kredietverstrekkers bieden echter aanpassingen aan de lening of bieden misschien alleen aanpassingen aan de lening op korte termijn”, zegt Pierce.