ARM-index
Wat is een ARM-index?
De term ARM-index verwijst naar de referentierente waaraan een hypotheek met verstelbare rente (ARM) is gekoppeld. Het rentetarief van een hypotheek met variabele rente bestaat uit een indexrente plus een marge. De onderliggende index van de hypotheek met variabele rente is variabel, terwijl de marge constant is. Er zijn verschillende populaire indexen die worden gebruikt voor verschillende soorten hypotheken met aanpasbare rente, zoals LIBOR of de Fed Funds Rate. De rente op een ARM met zijn index is een voorbeeld van een volledig geïndexeerde rente.
Belangrijkste leerpunten
- Een ARM-index is een basisrente die wordt gebruikt om hypotheekrente met een instelbare rente voor een bepaalde periode te berekenen.
- Deze index of referentierente kan onder meer de prime rate, LIBOR of de rente op Amerikaanse schatkistcertificaten zijn.
- Het volledig geïndexeerde ARM-tarief omvat het indextarief plus een vooraf bepaalde marge van extra rente.
Inzicht in ARM-indexen
Hypotheken met variabele rente zijn een van de meest populaire producten met variabele rente op de kredietmarkt. De rentetarieven worden vastgesteld voor de eerste periode van de hypotheek en vervolgens opnieuw ingesteld op basis van schommelingen in de markt gedurende de resterende looptijd van de lening. De offertes voor ARM’s kunnen variëren, waarbij het eerste cijfer de jaren aangeeft die een vast tarief in rekening brengen. Een 2/28 ARM zou een vast tarief hebben voor twee jaar, gevolgd door een aanpasbaar tarief voor 28 jaar. Een 5/1 ARM zou gedurende vijf jaar een vast tarief kunnen hebben, gevolgd door een instelbaar tarief dat elk jaar opnieuw wordt ingesteld. Dit maakt deze hypotheken ideaal wanneer kredietnemers denken dat de hypotheekrente zal dalen.
De lening is gebaseerd op een geïndexeerde rente plus een marge gedurende de periode met variabele rente. Een open variabele rente neemt toe of af wanneer zich een wijziging voordoet met de geïndexeerde rente. Als een lening specifieke voorwaarden heeft voor het opnieuw instellen van de rente, zoals aan het einde van elk jaar, dan wordt de rente op het moment van de aanpassing aangepast aan de volledig geïndexeerde rente.
De index waaraan een hypotheek met variabele rente is gekoppeld, kan een verschil maken gedurende de looptijd van de hypotheek. Hoewel het een belangrijke factor is, moeten leners rekening houden met meer dan de index bij het kiezen van een hypotheek met variabele rente. Veel andere variabelen, zoals de marge en de rentecap-structuur, zijn belangrijke overwegingen. Andere factoren die van belang zijn, zijn onder meer het starttarief en de duur van de lening.
Hoewel de ARM-index belangrijk is, moet u ook rekening houden met andere factoren, zoals de marge, het starttarief en de duur van de lening.
Soorten ARM-indexen
Er zijn verschillende soorten ARM-indexen. Elk heeft zijn eigen kenmerken die het onderscheiden van de anderen. De volgende zijn enkele van de meest populaire.
Prime
Het hoofdtarief wordt bepaald door de Federal Reserve en wordt gebruikt door de meeste financiële instellingen, waaronder banken en kredietverenigingen. Dit is het rentetarief dat de meeste commerciële banken aan hun meest kredietwaardige klanten in rekening brengen. Het dient als basis voor andere rentetarieven, waaronder die voor hypotheken en leningen.
Deze index wordt doorgaans gebruikt bij de prijsstelling van leningen op korte en middellange termijn, of voor aanpassingen met vaste tussenpozen voor langlopende leningen. Het tarief is consistent op nationale basis, waardoor consumenten een appels met appels kunnen vergelijken, ongeacht waar ze wonen. Dit betekent dat de prime rate in Californië en Maine hetzelfde is, zodat hypotheekverstrekkers kunnen vergelijken hoe concurrerend hun hypotheken met aanpasbare rente in beide staten zijn. De marges op de lening en of de rente al dan niet onder de prime rate is vastgesteld, worden allemaal elementen bij het vergelijken van leningaanbiedingen.
LIBOR
Als wereldwijde index is de London Interbank Offered Rate (LIBOR) een barometer voor de wereldeconomie en wordt deze gebruikt door internationaal opererende beleggers. Deze index is gebaseerd op het rentetarief dat in Londense banken in rekening wordt gebracht voor het lenen van transacties tussen hen. De LIBOR-index wordt vaak gebruikt als een ARM-index om intervallen te dekken die één maand, drie maanden, zes maanden of één jaar kunnen zijn.
Vanaf december 2020 waren er plannen om het LIBOR-systeem tegen 2023 uit te faseren en te vervangen door andere benchmarks, zoals de Sterling Overnight Index Average (SONIA).
Maandelijks schatkistgemiddelde
De Monthly Treasury Average Index (MTA) is een populaire ARM-index, vooral voor diegenen die zich willen indekken tegen stijgende rentetarieven. Deze index is een berekening van het voortschrijdend gemiddelde met een lag-effect. Dit betekent dat als de rentetarieven naar verwachting zullen stijgen, een hypotheek die aan de MTA-index is gekoppeld, zuiniger kan zijn dan een hypotheek die aan een index is gekoppeld zonder een berekening van het voortschrijdend gemiddelde, zoals de eenmaands LIBOR-index. Maar hoewel het een goede gok is wanneer de rentetarieven stijgen, voorspelt het niet zo veel goeds wanneer ze dalen.
Eenjarige T-rekening
Veel ARM-leningen gebruiken deze index. Deze index is gebaseerd op de veilingresultaten voor schatkistpapier met een looptijd van 12 maanden (T-Bills) van de Amerikaanse schatkist, die wekelijks worden aangeboden. Vanwege de zeer veranderlijke aard van de opbrengsten van de eenjarige T-factuur – vanwege de wekelijkse veilingen – is de index veel volatieler.