Hypotheken van de federale huisvestingsadministratie verzekeren
Als u geld leent aan iemand met een minder dan perfecte staat van dienst op het gebied van lenen, wilt u een garantie dat u wordt terugbetaald. Dat is het uitgangspunt van hypotheekverzekeringen. Hoewel een hypotheekverzekering kredietverstrekkers beschermt tegen verlies, kunt u het als hinderlijk beschouwen. Het is tenslotte een andere kost die u moet dragen om uw droom om huiseigenaar te worden te realiseren. Maar als het niet bestond, zouden veel mensen waarschijnlijk helemaal niet in aanmerking komen voor leningen totdat ze hogere aanbetalingen hadden ontvangen.
Veel mensen vinden het betalen van hypotheekverzekeringspremies een betere optie dan een aantal jaren te wachten tot ze een voldoende hoge aanbetaling hebben om dit te voorkomen. Hoewel er veel verschillende soorten hypotheekverzekeringen zijn, gaat dit artikel in op de basisprincipes van de hypotheekverzekering van de Federal Housing Administration ( FHA ).
Belangrijkste leerpunten
- Een FHA-hypotheekverzekering beschermt kredietverstrekkers tegen verliezen die het gevolg zijn van wanbetaling.
- Leners met een FHA-lening moeten een FHA-hypotheekverzekering afsluiten.
- Degenen die een hypotheek krijgen, moeten vooraf een hypotheekverzekeringspremie betalen van 1,75% plus jaarlijkse premies, die beide zijn gebaseerd op de waarde van de lening.
- De tijd die u moet betalen voor een FHA-hypotheekverzekering, is afhankelijk van uw afschrijvingsperiode en uw lening / waarde-verhouding.
FHA Hypotheekverzekering: een overzicht
Leningen van de Federal Housing Administration ( FHA-leningen ) zijn aantrekkelijk voor veel consumenten, vooral aanbetalingsvereisten hebben – zo laag als 3,5% – en lagere drempels voor inkomen en krediet. Dat betekent dat iemand met een kredietscore van slechts 580 in aanmerking kan komen.
Alle FHA-leningen vereisen dat leners een hypotheekverzekering afsluiten, vooral als ze minder dan 20% aflossen. Een FHA-hypotheekverzekering beschermt de geldschieter omdat leners – vooral nieuwe – een hoger risico lopen op wanbetaling wanneer ze een minimaal eigen vermogen in huis hebben. In wezen heeft u niet zoveel te verliezen door weg te lopen en de bank het onroerend goed te laten afschrikken.
De Federal Housing Administration (FHA) vereist twee soorten hypotheekverzekeringen voor FHA-leningen. Leners moeten vooraf een hypotheekverzekering ( UFMI ) betalen —1,75% van het saldo van de lening — samen met jaarlijkse hypotheekverzekeringspremies (MIP’s) op basis van de totale waarde van de lening. Jaarlijkse MIP’s variëren van 0,8% tot 0,85% voor basisleningen van $ 625.500 of minder. Voor degenen die dit bedrag overschrijden, variëren de jaarlijkse MIP’s tussen 1% en 1,05%. Deze tarieven zijn van toepassing op leentermijnen van meer dan 15 jaar. Hypotheken die voor 15 jaar of korter worden gefinancierd, hebben tarieven van 0,45% tot 0,95%.
Om aan te tonen, hier is hoeveel u zou betalen aan een FHA-hypotheekverzekering met een lening van $ 300.000:
- Hypotheekbedrag : $ 300.000
- Aanbetaling : $ 10.500 (3,5% van $ 300.000)
- Leningen : $ 289.500
- UFMI : $ 5.066,25
- Jaarlijkse MIP : $ 2.460,75 per jaar of $ 205,06 per maand
Houd er rekening mee dat in dit scenario wordt aangenomen dat u de UFMI meteen betaalt. Maar u heeft wel de mogelijkheid om het bedrag in uw totale hypotheekbedrag te laten doorrollen. Het is een goed idee om het in het begin volledig te betalen als u het zich kunt veroorloven. Maar als u besluit het in uw lening op te nemen, betaalt u op de lange termijn meer. Het verhoogt niet alleen uw geleende bedrag, maar het verhoogt ook uw jaarlijkse premiebetaling voor hypotheekverzekeringen.
FHA Hypotheekverzekeringsvoorwaarden
Volgens de website van het Amerikaanse Department of Housing and Urban Development ( HUD ), varieert de duur van de FHA-hypotheekverzekeringspremies op basis van het bedrag en de duur van de hypotheek. Een loan-to-value-ratio ( LTV-ratio ) gelijk aan of kleiner dan 90% vereist een hypotheekverzekering voor 11 jaar.
Wanneer u voor het eerst uw hypotheek gaat betalen, loopt u een groter risico op wanbetaling, dus uw premies zullen hoger zijn. Dat komt omdat, zoals hierboven vermeld, u niet veel eigen vermogen in uw huis heeft ingebouwd. U verliest dus alleen de aanbetaling van $ 10.500 als u in het eerste jaar in gebreke blijft voor dat huis van $ 300.000. Uw premiebetalingen nemen af naarmate u langer uw hypotheek betaalt. U zult minder snel uw huis willen verlaten en uw lening later niet meer betalen.
FHA-hypotheekverzekering vermijden of verwijderen
Omdat een FHA-hypotheekverzekering een aanzienlijke kostenpost vormt voor de kosten van het eigenwoningbezit, vraagt u zich waarschijnlijk af of er iets is dat u kunt doen om het te verminderen of te vermijden, en op welk moment mag u er vanaf komen.
De eenvoudigste manier om een hypotheekverzekering te vermijden, is door 20% te verlagen. U kunt dit doen door te wachten met kopen totdat u meer heeft gespaard, of in sommige gevallen door een goedkopere woning te kopen. Natuurlijk, als u naar een FHA-lening kijkt met 3,5% lager, loopt u waarschijnlijk een dunne lijn tussen het kunnen betalen van een hypotheek en het moeten blijven huren.
Als de huizenprijzen aanzienlijk stijgen nadat u hebt gekocht, kunt u mogelijk uw weg uit PMI herfinancieren. Om dit te laten werken, moet de waarde van uw huis voldoende stijgen om u 22% eigen vermogen in het huis te geven. Als u niet kunt herfinancieren om uw LTV-ratio te verhogen, overweeg dan om uw hoofdsom te betalen. Dit helpt je niet alleen sneller van een hypotheekverzekering af te komen, maar het helpt je ook om je huis sneller af te betalen. Dat vermindert het bedrag aan rente dat u op de lange termijn betaalt. Als u deze route volgt, moet u contact opnemen met uw geldverstrekker om uw hypotheekverzekering te laten opzeggen.
Sommige kredietverstrekkers bieden mogelijk speciale leningprogramma’s aan waarvoor geen maandelijkse premiebetalingen voor hypotheekverzekeringen vereist zijn, ondanks dat een kleine aanbetaling is toegestaan. Dat maakt het essentieel om rond te shoppen.
Het is de bedoeling dat uw geldschieter de hypotheekverzekering automatisch laat vallen wanneer u de juiste verhouding tussen lening en waarde bereikt.
FHA versus particuliere hypotheekverzekering (PMI)
Er is een alternatief voor de FHA-hypotheekverzekering: particuliere hypotheekverzekering (PMI). Mogelijk moet u PMI kopen als voorwaarde als u een conventionele hypotheek heeft. Zoals de naam suggereert, wordt het verstrekt door een particuliere verzekeringsmaatschappij en wordt het geregeld door de geldschieter. Net als een FHA-hypotheekverzekering beschermt PMI de geldschieter, niet de lener.
U moet PMI kopen als uw aanbetaling minder dan 20% van de totale lening bedraagt. Veel kredietverstrekkers hebben ook PMI nodig wanneer u uw hypotheek herfinanciert met een conventionele lening en het eigen vermogen minder is dan 20% van de waarde van het onroerend goed. Maar er is een groot verschil tussen FHA-hypotheekverzekering en PMI: niet alle kredietverstrekkers hebben vooraf een hypotheekverzekering nodig.
PMI kan jaarlijks ergens tussen de 0,5% en 1% van de totale leningwaarde kosten. Dus een hypotheek van $ 200.000 kost u elk jaar maar liefst $ 2.000 meer tegen het maximale tarief van 1%. Uw tarief hangt natuurlijk af van uw kredietscore: hoe beter uw kredietwaardigheid, hoe lager het tarief. Als uw kredietscore lager is, heeft u een grotere aanbetaling nodig voordat u een verzekering krijgt aangeboden.
Een FHA-hypotheekverzekering vereist slechts een minimale kredietscore van 580 om in aanmerking te komen voor een aanbetaling van 3,5%. De meeste particuliere geldschieters hebben echter een kredietscore van 620 tot 640 nodig, waardoor u nog steeds eerder een huis kunt kopen. Dus als u een hypotheekverzekering moet hebben, kan een FHA-hypotheekverzekering het minste van twee kwaden zijn.
Bovendien is er enige discussie geweest over de gevolgen van redlining en andere vormen van discriminatie in de particuliere hypotheekverzekeringssector. Hoewel veel particuliere hypotheekverzekeraars niet discrimineren, moet u zich ervan bewust zijn dat dit kan gebeuren en moet u dit onmiddellijk melden.
Discriminatie op het gebied van hypotheekleningen is illegaal. Consumer Financial Protection Bureau of het Amerikaanse Department of Housing and Urban Development (HUD).
Het komt neer op
Als u een lening met een kleine aanbetaling overweegt, bedenk dan of de hypotheekverzekering vooraf en de maandelijkse hypotheekverzekeringspremies het u waard zijn om eerder een huis te krijgen. Het is moeilijk te berekenen omdat je niet kunt voorspellen wat de huizenprijzen zullen zijn als je later meer geld hebt voor een aanbetaling. Het is misschien het beste om op psychologische basis te beslissen of u zich op uw gemak voelt bij het betalen van het extra geld dat nodig is voor een hypotheekverzekering.