5 fouten die ervoor kunnen zorgen dat house een flop omdraait
Het ziet er zo makkelijk uit! Koop een huis, voer een paar cosmetische reparaties uit, zet het weer op de markt en maak een enorme winst. Op elk willekeurig moment zijn er een half dozijn shows op televisie met knappe, goedgeklede investeerders die het proces er snel, leuk en winstgevend laten uitzien.
En veel huizenworden omgedraaid. Omgekeerde huizen waren goed voor 6,2% van alle huizenverkopen in de VS in 2019, een hoogste punt in acht jaar, volgens gegevens die ATTOM Data Solutions publiceerde in haar US Home Flipping Report 2019.
Toch draait de weg naar rijkdom aan onroerend goed niet alleen om de aantrekkingskracht en ‘verkochte’ borden. Veel te veel potentiële vastgoedmagnaten zien de basis over het hoofd en mislukken uiteindelijk. Dus wat zijn de vijf grootste fouten die potentiële flippers maken? En hoe vermijd je ze?
Belangrijkste leerpunten
- Huizen omdraaien is een bedrijf als elk ander: het vereist kennis, planning en vaardigheid om succesvol te zijn.
- Veelgemaakte fouten die beginnende vastgoedinvesteerders maken, zijn een onderschatting van de tijd of het geld dat het project nodig heeft.
- Een andere fout die huisvinnen maken, is dat ze hun vaardigheden en kennis overschatten.
- Geduld en gezond verstand zijn vooral belangrijk in een op timing gebaseerd bedrijf zoals beleggen in onroerend goed.
Hoe House Flipping werkt
Flipping (ook wel groothandelbeleggingen in onroerend goed genoemd) is een soort beleggingsstrategie voor onroerend goed waarbij een belegger een onroerend goed koopt om niet te gebruiken, maar met de bedoeling het met winst te verkopen.
Die winst is typisch afgeleid van prijsstijging als gevolg van een hete vastgoedmarkt waarin de prijzen snel stijgen of van kapitaalverbeteringen die aan het onroerend goed worden aangebracht – of beide. Een investeerder kan bijvoorbeeld een opknapper kopen in een “hete” buurt, ingrijpende renovaties uitvoeren en deze vervolgens aanbieden tegen een prijs die het nieuwe uiterlijk en de nieuwe voorzieningen weerspiegelt.
Beleggers die eigendommen omdraaien, concentreren zich op de aankoop en daaropvolgende wederverkoop van een onroerend goed of een groep eigendommen. Veel beleggers proberen een gestage stroom van inkomsten te genereren door regelmatig te flippen.
Dus hoe draai je een gebouw of huis om? Simpel gezegd: u wilt laag kopen en hoog verkopen (zoals de meeste andere beleggingen). Maar in plaats van een buy-and-hold strategie te volgen, voltooit u de transactie zo snel mogelijk om de tijd dat uw kapitaal in gevaar is te beperken. Over het algemeen moet de focus liggen op snelheid in plaats van op maximale winst. Dat komt omdat elke dag die voorbijgaat u meer geld kost (hypotheek, nutsvoorzieningen, onroerendgoedbelasting, verzekeringen en andere kosten die verband houden met het bezit van een huis). Dat is het algemene plan, hoewel het verschillende valkuilen met zich meebrengt.
Waar te beginnen
Het eerste, beste advies is om uw financiële risico te beperken en uw rendementspotentieel te maximaliseren. Simpel gezegd, betaal niet te veel voor een huis (door te weten wat het waard is) en zorg ervoor dat u ook weet hoeveel de noodzakelijke reparaties of upgrades kosten voordat u het koopt. Met die informatie kunt u vervolgens een ideale aankoopprijs berekenen.
De 70% -regel stelt dat een investeerder niet meer mag betalen dan 70% van de naherstelwaarde (ARV) van een woning minus de benodigde reparaties. De ARV is wat een huis waard is nadat het volledig is gerepareerd.
Hier is een voorbeeld: als de ARV van een huis $ 150.000 is en het $ 25.000 aan reparaties nodig heeft, dan betekent de 70% -regel dat een investeerder niet meer dan $ 80.000 voor het huis mag betalen: $ 150.000 x 0,70 = $ 105.000 – $ 25.000 = $ 80.000.
1:34
Net als elk ander klein bedrijf vereist dit streven tijd en geld, planning en geduld, vaardigheid en inspanning. Het zal waarschijnlijk moeilijker en duurder worden dan je ooit had gedacht. Neem het licht op uw eigen risico : als u gewoon snel rijk wilt worden door een huis om te draaien, kunt u in het armenhuis terechtkomen. Dit zijn de vijf fouten die u moet vermijden als u overweegt een huis om te draaien.
Zelfs als u elk detail goed begrijpt, kunnen veranderende marktomstandigheden betekenen dat elke aanname die u aan het begin hebt gedaan, aan het einde ongeldig zal zijn.
1. Niet genoeg geld
Ploeteren in onroerend goed is duur. De eerste uitgave is de aankoopprijs van het onroerend goed . Hoewel financieringsclaims met weinig / geen geld omlaag zijn, is het gemakkelijker gezegd dan gedaan om deze deals bij een legitieme leverancier te vinden. En als u de overname financiert, betaalt u rente.
Hoewel de rente op geleend geld ook na de invoering van de Tax Cuts and Jobs Act nog steeds fiscaal aftrekbaar is, is het geen 100% aftrek. Elke dollar die aan rente wordt uitgegeven, draagt bij aan het bedrag dat u aan de verkoop moet verdienen om break-even te spelen.
En als u een hypotheek- of home equity-kredietlijn (HELOC) gebruikt om uw flip-house-aankoop te financieren, is alleen de rente aftrekbaar. De hoofdsom, belastingen en verzekeringsgedeelten van uw betaling zijn dat niet.
Onderzoek uw kosten voor het aanhouden van onroerend goed en alternatieve kosten voor het vastleggen van uw geld.
Winst maken is moeilijker dan vroeger. Volgens ATTOM Data zijn in2019 de winstmarges zelfs gedaald tot het laagste gemiddelde bruto investeringsrendement (ROI) sinds 2011. Dat betekent niet dat er geen geld te verdienen valt (ROI was 40,6%), maar het betekent wel dat er zorg nodig is. De gemiddelde brutowinst op een flip in 2019 was $ 62.900, maar houd er rekening mee dat dit bruto is.
Er moet ook rekening worden gehouden met de renovatiekosten. Als u van plan bent het huis op te aankoopkosten, de kosten van het bezit van het onroerend goed en de renovatiekosten.
Een keuken van $ 25.000, een badkamer van $ 10.000, $ 5.000 aan onroerendgoedbelasting, nutsvoorzieningen en andere transportkosten, vermindert dat aantal met ongeveer tweederde. Gooi een onverwacht structureel probleem met het onroerend goed in en een brutowinst kan een nettoverlies worden.
Zelfs als het je lukt om de financiële hindernissen van het omdraaien van een huis te overwinnen, vergeet dan niet de vermogenswinstbelasting, die je winst tenietdoet.
2. Niet genoeg tijd
Huizen renoveren en omkeren is een tijdrovende onderneming. Het kan maanden duren om de juiste woning te vinden en te kopen. Als u eenmaal de eigenaar bent van het huis, moet u tijd investeren om het op te knappen. Als je een dagtaak hebt, kan de tijd die aan sloop en constructie wordt besteed, zich vertalen in verloren avonden en weekenden. Als u iemand anders betaalt om het werk te doen, zult u nog steeds meer tijd besteden dan u verwacht om toezicht te houden op de activiteit en zullen de kosten om anderen te betalen uw winst verlagen.
Zodra het werk is voltooid, moet u inspecties plannen om ervoor te zorgen dat het onroerend goed voldoet aan de toepasselijke bouwvoorschriften voordat u het kunt verkopen. Als dat niet het geval is, moet u meer tijd en geld besteden om het op peil te brengen.
Vervolgens kan het een behoorlijke tijdinvestering zijn om het onroerend goed te verkopen. Als u het zelf aan potentiële kopers laat zien, kunt u veel tijd besteden aan het pendelen van en naar het onroerend goed en aan vergaderingen. Maakt u gebruik van een makelaar, dan bent u commissie verschuldigd.
Is dat het waard? Voor veel mensen is het misschien logischer om vast te houden aan een dagtaak, waar ze hetzelfde soort geld in een paar weken of maanden kunnen verdienen via een vast salaris, zonder risico en met een consistent tijdsbestek.
3. Niet genoeg vaardigheden
Professionele bouwers en bekwame professionals, zoals timmerlieden en loodgieters, schakelen huizen vaak om als bijverdienste van hun reguliere baan. Ze hebben de kennis, vaardigheden en ervaring om een huis te vinden en te repareren. Sommigen van hen hebben ook vakbondsbanen die de hele winter werkloosheidscontroles bieden terwijl ze aan hun zijprojecten werken.
Het echte geld in house flipping komt van zweetgelijkheid. Als je handig bent met een hamer, geniet van het leggen van tapijt – en je kunt gipsplaten ophangen, een huis afdekken en een gootsteen installeren – dan heb je de vaardigheden om een huis om te draaien.
Aan de andere kant, als u een kruiskopschroevendraaier niet van een platte schroevendraaier kent, moet u een professional betalen om de renovaties en reparaties uit te voeren. En dat verkleint de kans dat u een aanzienlijke winst op uw investering maakt.
245.864
Het aantal eengezinswoningen en appartementen dat in 2019 werd omgedraaid, volgens ATTOM Data Solutions.
4. Niet genoeg kennis
Om succesvol te zijn, weet u hoe u de juiste woning kiest, op de juiste locatie, tegen de juiste prijs. Verwacht u echt in een buurt met $ 100.000 huizen te kopen voor $ 60.000 en te verkopen voor $ 200.000? De markt is veel te efficiënt om dat regelmatig te laten gebeuren.
Zelfs als je de deal van je leven krijgt – bijvoorbeeld een huis kopen als afscherming voor een lied – is het belangrijk om te weten welke renovaties je moet maken en welke je moet overslaan. U moet ook de toepasselijke belastingwetten en bestemmingsplannen kennen en weten wanneer u uw verliezen moet verminderen en eruit moet voordat uw project een geldkuil wordt.
Zillow, het bedrijf voor onroerendgoednoteringen, draait nu huizen in geselecteerde markten. Het bedrijf verwacht binnen 90 dagen eigendommen te kopen en om te wisselen, en het heeft de gegevens en kennis om moeder-en-pop-operators felle concurrentie te bieden.
Grote geldschieters zijn ook begonnen met het zoeken naar winst op de markt voor flip-leningen, waarbij de wereldwijde investeringsmaatschappij KKR zich aansluit bij andere particuliere investeringsfirma’s die op zoek zijn naar een deel van de actie.
5. Niet genoeg geduld
Professionals nemen de tijd en wachten op de juiste woning. Beginners haasten zich om het eerste huis te kopen dat ze zien. Vervolgens huren ze de eerste aannemer in die een bod uitbrengt op werk dat ze zelf niet kunnen doen. Professionals doen het werk zelf of vertrouwen op een netwerk van vooraf afgesproken, betrouwbare aannemers.
Beginners huren een makelaar in om het huis te verkopen. Professionals vertrouwen op “te koop door de eigenaar” -inspanningen om de kosten te minimaliseren en de winst te maximaliseren. Nieuwelingen verwachten dat ze zich door het proces haasten, op een verflaag slaan en een fortuin verdienen. Professionals begrijpen dat het kopen en verkopen van huizen tijd kost en dat de winstmarges soms klein zijn.
Het komt neer op
Als u overweegt een huis om te draaien, zorg er dan voor dat u begrijpt wat ervoor nodig is en welke risico’s eraan verbonden zijn. Beginnende flippers kunnen de benodigde tijd of geld onderschatten en hun vaardigheden en kennis overschatten. Snel een mooie winst maken door een huis om te draaien, is niet zo eenvoudig als het op tv lijkt.