24 juni 2021 15:38
In tegenstelling tot de aandelenmarkt, waar mensen het risico begrijpen en aanvaarden dat de prijzen van tijd tot tijd kunnen dalen – soms ernstig , denken veel mensen die een huis kopen niet echt dat de waarde van hun huis ooit zo veel zal dalen.
Historisch gezien werd de huizenmarkt inderdaad niet beïnvloed door prijszeepbellen in vergelijking met andere activaklassen. Dat zou gedeeltelijk het gevolg kunnen zijn van de hoge transactiekosten die gepaard gaan met het kopen van een huis, om nog maar te zwijgen van de kosten van het bezitten en onderhouden van een huis – die allemaal speculatief gedrag ontmoedigen. Huizenmarkten maken echter soms perioden van irrationele uitbundigheid door en zien de prijzen snel stijgen voordat ze weer in de pas lopen.
In dit artikel bespreken we de oorzaken van zeepbellen in huizenprijzen, de triggers die huizenbellen doen barsten en waarom huizenkopers naar langetermijngemiddelden moeten kijken bij het nemen van cruciale huisvestingsbeslissingen.
Belangrijkste leerpunten
- Huisvestingszeepbellen zijn tijdelijke periodes van maanden of jaren die worden gekenmerkt door een grote vraag, een laag aanbod en hoge prijzen boven de fundamentals.
- Deze zeepbellen worden veroorzaakt door een verscheidenheid aan factoren, waaronder stijgende economische welvaart, lage rentetarieven, een breder aanbod van hypotheekproducten en gemakkelijk toegankelijke kredieten.
- Krachten die een huizenbubbel doen knappen, zijn onder meer een neergang van de economie, een stijging van de rentetarieven en een daling van de vraag.
Wat is een huisvestingsbel?
Voordat we ingaan op de oorzaken van huisbellen en waardoor ze knappen, is het belangrijk om een huisbubbel op zich te begrijpen. Deze beginnen doorgaans met een sprong in de vraag naar woningen, ondanks een beperkte voorraad.
De vraag neemt verder toe wanneer speculanten de markt betreden, waardoor de bubbel groter wordt naarmate ze vastgoedbeleggingen en fixer-upper flips vastleggen. Met een beperkt aanbod en zoveel nieuwe vraag stijgen de prijzen natuurlijk.
Woonbubbels hebben een directe impact op de vastgoedsector, maar ook op huiseigenaren en hun persoonlijke financiën. De impact die een zeepbel kan hebben op de economie (bijvoorbeeld op de rentetarieven, kredietnormen en securitisatiepraktijken ) kan mensen dwingen manieren te vinden om hun hypotheekbetalingen bij te houden wanneer de tijden plotseling omslaan en moeilijk worden. Sommigen zullen misschien zelfs dieper in hun portemonnee moeten graven en spaargeld en pensioenfondsen moeten gebruiken om hun huis te behouden. Anderen zullen failliet gaan en afscherming.
Elke bubbel is normaal gesproken slechts een tijdelijke gebeurtenis. Hoewel zeepbellen op de aandelenmarkten vaker voorkomen, kunnen huizenbellen veel langer aanhouden, volgens het Internationaal Monetair Fonds (IMF), en meerdere jaren aanhouden.
Oorzaken van bubbels op de huizenmarkt
De prijs van huisvesting wordt, net als de prijs van een goed of dienst op een vrije markt, bepaald door de wet van vraag en aanbod. Wanneer de vraag toeneemt of het aanbod afneemt, gaan de prijzen omhoog. Bij afwezigheid van een natuurramp, waardoor het onmiddellijke aanbod van woningen kan afnemen, stijgen de prijzen wanneer de vraag de aanbodtrends overtreft. Het aanbod van woningen kan ook traag reageren op een stijgende vraag, omdat het lang duurt om een huis te bouwen of op te knappen, en in hoogontwikkelde gebieden is er simpelweg geen land meer om op te bouwen. Dus als de vraag plotseling of langdurig toeneemt, zullen de prijzen zeker stijgen.
Als eenmaal is vastgesteld dat een bovengemiddelde stijging van de huizenprijzen in eerste instantie wordt veroorzaakt door een vraagschok, moeten we ons afvragen wat de oorzaken zijn van die stijging van de vraag. Er zijn verschillende mogelijkheden:
- Een stijging van de algemene economische activiteit en toegenomen welvaart waardoor meer besteedbaar inkomen in de zakken van de consument terechtkomt en eigenwoningbezit wordt gestimuleerd
- Een toename van de bevolking of het demografische segment van de bevolking dat de woningmarkt betreedt
- Een lage, algemene rente, met name de korte rente, maakt woningen betaalbaarder
- Innovatieve of nieuwe hypotheekproducten met lage eerste maandlasten die woningen betaalbaarder maken voor nieuwe demografische segmenten
- Gemakkelijke toegang tot krediet – vaak met lagere acceptatienormen – die ook meer kopers op de markt brengt
- Hoogrentende gestructureerde hypotheekobligaties ( MBS ), zoals gevraagd door Wall Street-investeerders die meer hypotheekleningen beschikbaar stellen aan leners
- Een mogelijke verkeerde prijsstelling van risico’s door hypotheekverstrekkers en investeerders in hypotheekobligaties waardoor de beschikbaarheid van krediet voor leners wordt vergroot
- De kortetermijnrelatie tussen een hypotheekmakelaar en een kredietnemer waarbij kredietnemers soms worden aangemoedigd buitensporige risico’s te nemen
- Een gebrek aan financiële kennis en het nemen van buitensporige risico’s door hypotheeknemers.
- Speculatief en risicovol gedrag van huizenkopers en vastgoedinvesteerders, aangewakkerd door onrealistische en onhoudbare schattingen van de waardestijging van huizen.
- Een toename van het omdraaien van huis.
Elk van deze variabelen kan met elkaar worden gecombineerd om een huizenmarktzeepbel te veroorzaken. Inderdaad, deze factoren hebben de neiging om van elkaar te voeden. Een gedetailleerde bespreking van elk valt buiten het bestek van dit artikel. We wijzen er eenvoudigweg op dat in het algemeen, zoals bij alle zeepbellen, een stijging van de activiteit en de prijzen voorafgaat aan het nemen van buitensporige risico’s en speculatief gedrag van alle marktdeelnemers – kopers, leners, geldschieters, bouwers en investeerders.
Krachten die de bubbel doen barsten
De zeepbel barst uiteindelijk wanneer het nemen van buitensporige risico’s doordringend wordt in het huisvestingssysteem en de prijzen niet langer iets weerspiegelen dat in de buurt komt van de fundamentals. Dit zal gebeuren terwijl het aanbod van woningen nog steeds toeneemt als reactie op de eerdere piek in de vraag. Met andere woorden, de vraag neemt af terwijl het aanbod nog steeds toeneemt, wat resulteert in een scherpe prijsdaling omdat niemand hoeft te betalen voor nog meer woningen en zelfs hogere prijzen.
Dit besef van risico’s in het hele systeem wordt veroorzaakt door verliezen van huiseigenaren, hypotheekverstrekkers, hypotheekbeleggers en vastgoedbeleggers. Die realisaties kunnen worden versneld door een aantal dingen:
- Een stijging van de rentetarieven die het eigenwoningbezit voor sommige kopers onbereikbaar maakt en, in sommige gevallen, de woning die een persoon momenteel bezit, onbetaalbaar maakt. Dit leidt vaak tot wanbetaling en afscherming, wat uiteindelijk bijdraagt aan het huidige aanbod op de markt.
- Een terugval van de algemene economische activiteit die leidt tot minder besteedbaar inkomen, banenverlies of minder beschikbare banen, waardoor de vraag naar woningen afneemt. Een recessie is bijzonder gevaarlijk.
- De vraag is uitgeput, waardoor vraag en aanbod in evenwicht komen en het snelle tempo van de stijging van de huizenprijzen wordt vertraagd, waarop sommige huiseigenaren, met name speculanten, rekenen om hun aankopen betaalbaar of winstgevend te maken. Wanneer de snelle prijsstijging stagneert, kunnen degenen die erop rekenen om hun huis te betalen, hun huis verliezen, waardoor er meer aanbod op de markt komt.
Waar het op neerkomt, is dat wanneer de verliezen toenemen, de kredietnormen worden aangescherpt, hypotheekleningen niet langer eenvoudig zijn, de vraag afneemt, het aanbod toeneemt, speculanten de markt verlaten en de prijzen dalen.
De crash op de huizenmarkt van 2007-2008
Halverwege de jaren 2000 beleefde de Amerikaanse economie een wijdverbreide huizenzeepbel die een directe impact had op het uitlokken van de Grote Recessie. Na de dotcom-zeepbel begonnen de waarden in onroerend goed te stijgen, waardoor het eigenwoningbezit van speculatieve kopers, investeerders en andere consumenten toenam. Door de lage rentetarieven, versoepelde kredietvoorwaarden – inclusief extreem lage aanbetalingsvereisten – konden mensen die anders nooit een huis hadden kunnen kopen, eigenaar worden. Dit dreef de huizenprijzen nog meer op.
Maar veel speculatieve investeerders stopten met kopen omdat het risico te hoog werd, waardoor andere kopers uit de markt stapten. Het bleek inderdaad dat toen de economie achteruitging, een heleboel subprime-kredietnemers niet in staat waren hun maandelijkse hypotheken te betalen. Dit zorgde er weer voor dat de prijzen daalden. Door hypotheek gedekte effecten werden massaal verkocht, terwijl het aantal wanbetalingen en executies op hypotheken tot ongekende niveaus steeg.
Discriminatie op het gebied van hypotheekleningen is illegaal. Consumer Financial Protection Bureau of bij het Amerikaanse Department of Housing and Urban Development (HUD).
Gemiddelde omkering
Te vaak maken huiseigenaren de schadelijke fout om aan te nemen dat de recente prijsprestaties in de toekomst zullen voortduren zonder eerst rekening te houden met de langetermijnpercentages van prijsstijging en het potentieel van een gemiddelde terugval.
De natuurkundige wetten stellen dat wanneer een object – dat een dichtheid heeft die groter is dan lucht – naar boven wordt voortgestuwd, het uiteindelijk naar de aarde terugkeert omdat de zwaartekracht erop inwerkt. De financiële wetten stellen op dezelfde manier dat markten die periodes van snelle prijsstijging of waardevermindering doormaken, na verloop van tijd zullen terugkeren naar een prijsniveau dat hen in overeenstemming brengt met waar hun gemiddelde langetermijnwaarderingspercentages aangeven dat ze zouden moeten zijn. Dit staat bekend als terugkeer naar het gemiddelde.
De prijzen op de huizenmarkt volgen ook deze tendens van mean reversion. Na perioden van snelle prijsstijging, of in sommige gevallen waardevermindering, keren ze terug naar waar hun gemiddelde langetermijnwaarderingspercentages aangeven dat ze zouden moeten zijn. De gemiddelde omkering van de huizenprijs kan snel of geleidelijk zijn. De huizenprijzen kunnen snel zodanig evolueren dat ze weer in lijn zijn met het langetermijngemiddelde, of ze kunnen constant blijven totdat het langetermijngemiddelde hen weer inhaalt.
De hierboven getoonde theoretische waarde is afgeleid door de gemiddelde procentuele stijging van de woningprijsindex per kwartaal te berekenen van het eerste kwartaal van 1985 tot en met het vierde kwartaal van 1998 – het geschatte punt waarop de huizenprijzen snel boven de langetermijntrend begonnen te stijgen.. De berekende gemiddelde procentuele stijging van het kwartaal werd vervolgens toegepast op de startwaarde in de grafiek en elke volgende waarde om de theoretische waarde van de woningprijsindex af te leiden.
Schattingen van prijswaardering
Te veel huizenkopers gebruiken alleen recente prijsprestaties als maatstaf voor wat ze de komende jaren verwachten. Op basis van hun onrealistische inschattingen nemen ze buitensporige risico’s. Het nemen van buitensporige risico’s wordt meestal geassocieerd met de keuze van een hypotheek en de grootte of kosten van het huis dat de consument koopt.
Er zijn verschillende hypotheekproducten die veel op de markt worden gebracht voor consumenten en die zijn ontworpen als relatief kortlopende leningen. Leners kiezen deze hypotheken op basis van de verwachting dat ze binnen een bepaald aantal jaren uit die hypotheek kunnen herfinancieren, en dat zullen ze kunnen doen vanwege het eigen vermogen dat ze op dat moment in hun huis zullen hebben.
De recente prestaties van de huizenprijzen zijn over het algemeen echter geen goede voorspelling van de toekomstige prestaties van de huizenprijzen. Huizenkopers moeten kijken naar de stijging van de huizenprijzen op de lange termijn en het financiële principe van mean reversion in overweging nemen bij het nemen van belangrijke financieringsbeslissingen. Speculanten zouden hetzelfde moeten doen.
Hoewel het nemen van risico’s niet per definitie slecht is en het nemen van risico’s soms zelfs noodzakelijk en wenselijk is, is de sleutel tot het nemen van een goede risicogebaseerde beslissing het begrijpen en meten van de risico’s door financieel solide schattingen te maken. Dit is vooral van toepassing op de grootste en belangrijkste financiële beslissing die de meeste mensen nemen – de aankoop en financiering van een huis.
Het komt neer op
Een eenvoudig en belangrijk financieringsprincipe is ‘mean reversion’. Hoewel de huizenmarkten niet zo onderhevig zijn aan zeepbellen als sommige markten, bestaan er wel degelijk vastgoedzeepbellen. Langetermijngemiddelden geven een goede indicatie van waar de huizenprijzen uiteindelijk zullen eindigen in perioden van snelle appreciatie, gevolgd door stagnerende of dalende prijzen. Hetzelfde geldt voor periodes van benedengemiddelde prijsstijging.