Hoe u een lening kunt krijgen om een huis om te draaien
House flipping is op het hoogste niveau sinds 2007 dankzij stijgende huizenprijzen en de toegenomen beschikbaarheid van financiering. Bovendien helpt een beperkt aanbod flippers nu hogere winsten te maken dan ze kregen na de huizencrisis van 2008-2009, toen executieverkopen de vastgoedmarkt overspoelden.
Belangrijkste leerpunten
- Het kost over het algemeen meer geld om een huis om te draaien dan om er een als huis te kopen.
- Kredietverstrekkers zien flipping als een risicovolle propositie en zullen over het algemeen niet werken met onervaren flippers.
- Kredietverstrekkers kunnen online worden gevonden en hebben een looptijd van minder dan een jaar met rentetarieven van 12% tot 18%, plus twee tot vijf punten.
- Overweeg om particuliere geldschieters door te lichten door met andere flippers te praten.
- Flippers kunnen crowdfundingsites proberen om hun investeringen te financieren.
De kosten van het omdraaien van huizen
Hoewel het kopen, repareren en snel doorverkopen van eigendommen lucratief kan zijn, kost het veel meer geld om een huis om te draaien dan om gewoon een huis te kopen waarin u wilt wonen. Je hebt niet alleen het geld nodig om de eigenaar van het onroerend goed te worden, maar je hebt ook renovatiefondsen nodig en de middelen om onroerendgoedbelasting, nutsvoorzieningen en huiseigenarenverzekering te dekkenvanaf de dag dat de verkoop sluit tot de rehabilitatie en tot de dag dat het wordt verkocht. Belastingtarieven op korte termijnvan 10% tot 37%, afhankelijk van uw federale inkomstenbelasting, zullen de winst die u verdient op eigendommen die u binnen een jaar of minder spiegelt, verminderen.2
Als u zelf geen geld heeft om te investeren, is het niet eenvoudig om aan de slag te gaan met house-flipping. Dit is niet 2005 wanneer iemand die een spiegel kan beslaan, een hypotheek kan krijgen met niets eronder. Zelfs als u in aanmerking komt voor een lening met een aanbetaling, betaalt u meer wanneer u leent om een flip te financieren dan wanneer u leent om een hoofdverblijfplaats te kopen. Dat komt omdat geldschieters flippen als een riskantere propositie zien.
Verder zullen veel geldverstrekkers niet werken met onervaren flippers. Ze zullen willen zien dat u een succesvolle staat van dienst heeft door ten minste één huis met winst te verkopen. Anderen zullen met een onervaren flipper werken, maar zullen hogere kosten en rente in rekening brengen.
Disclaimer: de kredietverstrekkers die in dit artikel worden genoemd en beschreven, worden alleen ter informatie gepresenteerd. Noch Investopedia, noch de auteur onderschrijft deze bedrijven. Leners moeten hun eigen onderzoek doen voordat ze bepalen of een van deze geldschieters een goede keuze is voor hun specifieke financieringsbehoeften.
Leningen met hard geld
Deskundigen zijn het oneens over hoe hard geld zijn naam kreeg. Sommigen zeggen dat het verwijst naar het feit dat het veel duurder is dan traditionele financiering en “moeilijkere” voorwaarden heeft. Anderen zeggen dat het komt omdat het huizen financiert die “moeilijk” te financieren zijn voor conventionele geldschieters. Weer anderen zeggen dat de term het onderpand voor de lening beschrijft, zoals bij een hard actief, in dit geval het onroerend goed.
Ongeacht de oorsprong van de term, leningen met hard geld hebben meestal een looptijd van minder dan een jaar en rentetarieven van 12% tot 18%, plus twee tot vijf punten. Een punt is gelijk aan 1% van het geleende bedrag, dus als u € 112.000 leent en de geldschieter twee punten in rekening brengt, betaalt u 2% van € 112.000, oftewel € 2.240. In plaats van punten te betalen bij het afsluiten, zoals u zou doen met een conventionele hypotheek, hoeft u misschien pas punten te betalen als het huis wordt verkocht met een lening met hard geld – het enige zachte aan dit harde geld.
Kredietverstrekkers baseren het bedrag dat u kunt lenen op de nabehandelingswaarde (ARV) van het huis. Als een huis $ 80.000 kost, maar de ARV $ 160.000 is en u tot 70% van de ARV kunt lenen, dan kunt u $ 112.000 lenen. Nadat je de aankoopprijs van $ 80.000 hebt betaald, heb je $ 32.000 over voor sluitingskosten (hoewel je misschien kunt onderhandelen over de betaling van de verkoper van het huis), kosten van de geldschieter, revalidatie, transportkosten en verkoopkosten zoals enscenering, marketing, en makelaarscommissies. Als je je aan dat budget kunt houden, heb je geen geld uit eigen zak nodig om het huis om te draaien.
De $ 2.240 aan punten neemt echter een aanzienlijk deel van dat budget van $ 32.000 in beslag, en als u gedurende zes maanden 15% rente betaalt, bedragen uw totale rentekosten voor $ 112.000 $ 8.400. Kredietverstrekkers verwachten doorgaans alleen aflossingsvrije betalingen per maand terwijl de lening uitstaat, maar bij sommigen kan de rente toenemen en hoeft deze niet te worden betaald totdat de omslag is voltooid. Na deze twee grote uitgaven heb je slechts $ 21.360 voor al het andere – minder als je afsluitingskosten zou moeten betalen. Maar als het huis echt voor $ 160.000 wordt verkocht, kijk je naar een winst van $ 48.000, minus belastingen, voor zes maanden werk, mogelijk zonder een enkele cheque van je eigen bankrekening te schrijven.
Hard geld versus conventionele leningen
Lucas Machado, president van House Heroes, een groep vastgoedinvesteerders die huizen in Florida omdraaien en leningen met hard geld financiert, zegt dat leningen met hard geld op een andere manier gemakkelijk zijn: het gebrek aan bureaucratische rompslomp. In tegenstelling tot conventionele banken zijn kredietverstrekkers niet gebonden aan richtlijnen met betrekking tot de vorm van het onroerend goed. “Vastgoed in slechte staat voldoet niet aan de richtlijnen voor traditionele hypotheekfinanciering. Aan de andere kant verwachten kredietverstrekkers dat ze geld zullen lenen voor huizen in verval ”, zegt Machado.
Integendeel, “geldschieters beslissen of ze de lening willen afsluiten door de kracht van de deal en de betrouwbaarheid van de thuisfan te evalueren”, zegt Machado. Als de aankoop- en reparatiekosten versus de inruilwaarde logisch zijn en de thuisflipper betrouwbaar is, zal een geldschieter met hard geld de lening verstrekken.
Bij het evalueren van de flipper maken geldschieters zich meestal niet druk over de kwalificaties van leners, zoals schuld-inkomensverhoudingen en kredietscores. In sommige gevallen willen ze misschien de documenten van een aanvrager zien, zoals belastingaangiften, bankafschriften en kredietrapporten. Het maakt ze ook niet uit of aanbetalingsfondsen worden geleend (een ander verschil met conventionele geldschieters). Immers: “Mocht de flipper in gebreke blijven, dan kan de geldschieter het huis uitsluiten, het huis in eigendom nemen en het op eigen kracht winstgevend verkopen”, merkt Machado op.
Een geldschieter met hard geld, vergelijkbaar met een bank, zal het Senna House Buyers, een van de grootste huizenkoopbedrijven in Houston.
Waar te zoeken naar geldschieters
Een plek om een hard geldschieter te vinden is online. Lima One Capital zal bijvoorbeeld met nieuwe flippers werken en tot 90% van de lening tegen kostprijs of tot 75% van de lening aan ARV uitlenen. Vergoedingen en rentetarieven dalen met de flipping-ervaring van een lener. Lima One leent in de meeste staten met tarieven en vergoedingen die per staat verschillen.
Verwacht in het algemeen te betalen:
- Als voltooid maximaal een flip in de afgelopen 24 maanden ontvangt u een hebben origination vergoeding van 3,5% en een rente van 12%
- Met twee tot vier flips onder je riem, is het een origination fee van 3% en een rentetarief van 11%
- Voor vijf of meer voltooide flips ziet u een opstartvergoeding van 2% en een rentetarief van 9,99%
Leners met een kredietscore lager dan 680 zullen iets minder kunnen lenen en zullen de hoogste kosten betalen. De minimale kredietscore is 630. Lima One Capital vereist ook een aanbetaling van 10% en biedt terugbetalingsvoorwaarden tot 13 maanden.
Een tweede voorbeeld komt van LendingHome. Deze firma biedt fix-and-flip-leningen aan tot 90% van de aankoopprijs en 100% van de renovatiekosten. Leners moeten bankafschriften overleggen om aan te tonen dat ze de aanbetaling en afsluitingskosten kunnen dekken. Andere vereisten zijn onder meer een koopcontract, een lijst met eerdere fix-and-flip-projecten, eigendomsdocumentatie en de aanbetaling. Rentetarieven variëren doorgaans van 7,5% tot 12%. Er zijn aanmeldingskosten van $ 199 om de verzekeringstechnische kosten van een derde partij te dekken. LendingHome rekent ook een opstartvergoeding, taxatievergoeding, titel en borgstellingskosten in rekening, en het bedrijf houdt rehabilitatiekosten in tot nadat de renovaties zijn voltooid.
De president van House Heroes, Lucus Machado, stelt voor om contact op te nemen met lokale vastgoedbeleggingsverenigingen, lokale investeerders en lokale makelaars om fysieke geldschieters te vinden. Maar er is misschien niet veel ruimte om te onderhandelen, vooral niet over punten en rentetarieven. Machado merkt op dat er de afgelopen jaren zoveel mogelijkheden zijn geweest om geld te lenen dat het niet nodig is om een deal na te jagen. “Waarom [zou je] vandaag een lening aangaan met een lager rendement, terwijl je morgen waarschijnlijk een andere kans tegenkomt?” hij vraagt.
Particuliere geldschieters
“Een particuliere geldschieter is gewoon een persoon met een aanzienlijk kapitaal om u te lenen”, zegt Senna House Buyers Mat Trenchard. ‘Het zou je verbazen hoeveel mensen er zijn die geld willen lenen dat ze hebben gespaard. Ze werken net als een HML [hard money lender], behalve dat u doorgaans betere tarieven en voorwaarden kunt krijgen. “
Trenchard zegt dat particuliere geldschieters mogelijk meer openstaan voor het onderhandelen over betalingsvoorwaarden dan geldschieters. Ze zijn misschien zelfs bereid om als partner bij de deal op te treden en een deel van de winst te nemen in ruil voor het niet in rekening brengen van rente.
“De sleutel voor de onervaren flipper is om vertrouwen te hebben tijdens het onderhandelen”, zegt Trenchard. “Ze moeten netwerken en met andere flippers praten over hoeveel ze gewend zijn te betalen en weten dat ze weg kunnen lopen. Denk niet dat u, omdat u niet tot een overeenkomst kunt komen met de eerste geldschieter met wie u spreekt, het geld voor een deal niet zult vinden. “
U kunt particuliere geldschieters zoeken tijdens lokale netwerkevenementen voor onroerend goed. Deze individuen kunnen 8% tot 12% in rekening brengen, plus nul tot twee punten in vergelijking met een geldschieter van 12% tot 15% met twee tot vijf punten, zegt Trenchard. Net als een hard geldschieter of een bank, zullen ze een pandrecht op het huis voor de eerste plaats innemen.
Hoe een particuliere geldschieter te dierenarts
Ervaren professionele flippers zeggen dat de beste manier om een particuliere geldschieter te meten die u overweegt, is om met andere flippers te praten – die u ook zult vinden tijdens onroerendgoednetwerkevenementen – en te vragen of ze ervaring hebben met die geldschieters. Hoe snel was de ommekeer? Welke prijs hebben ze ontvangen? Hoe responsief was de geldschieter? U kunt ook referenties opvragen en ze bellen.
Het worstcasescenario is meestal dat een deal niet doorgaat omdat de geldschieter niet de beloofde financiering verstrekt en de koper zijn of haar serieuze geldstorting verliest. Een andere mogelijkheid is om aan de afwikkelingstafel verrast te worden door onverwachte kredietverstrekkers. Er is ook het potentieel voor juridische strijd over contractvoorwaarden of een geldschieter die probeert een lener in gebreke te stellen, zodat hij het onroerend goed kan afschermen. Dit zijn allemaal goede redenen om een geldverstrekker te controleren voordat u iets ondertekent.
‘Dat gezegd hebbende, onthoud dat bij dit soort transacties de geldschieter een hoop geld verhandelt in ruil voor een paar ondertekende vellen papier – leningsdocumenten. Dat is geen slechte deal voor de lener ”, zegt Machado.
Online particuliere kredietverstrekkers
Technisch gezien is een particuliere geldschieter een vriend, familielid of een andere persoon die geen zaken doet met het lenen van geld, maar ermee instemt om u financiering te geven, zegt Brian Davis, mede-oprichter van SparkRental en een vastgoedinvesteerder met 15 eigendommen.. Sommige bedrijven noemen zichzelf misschien particuliere geldschieters, simpelweg omdat ze in privébezit zijn. Net als geldschieters kunt u ze ook op internet vinden.
5 Arch Funding, gevestigd in Irvine, Californië, werkt met ervaren flippers in 30 staten. Het biedt eencijferige rentetarieven voor vast-en-flip-leningen.
Anchor Loans, een in Calabasas, Californië gevestigd bedrijf, kan deals sluiten voor een breed scala aan soorten onroerend goed tegen concurrerende rentetarieven in 47 staten. Voorwaarden verschillen per staat. In Californië zijn bijvoorbeeld leningen beschikbaar met rentetarieven van 8% tot 13%, afhankelijk van de leenwaarde en de ervaring van de lener, met opstartkosten van 2% tot 3% en leentermijnen van zes tot 12 maanden zonder vooruitbetaling. sancties. Flippers kunnen tot 70% van de ARV van het huis lenen. Een aanbetaling van minimaal 10% tot 20% van de aanschaffingswaarde is vereist. Leners moeten een bewezen staat van dienst hebben van ten minste vijf flips in de afgelopen 18 maanden. Anchor Loans zal leningen aan gekwalificeerde bedrijven en multi-member limited liability companies (LLC)overwegenmet minder dan vijf salto’s. Volgens de website van het bedrijf kan de financiering binnen twee dagen tot twee weken binnenkomen en duurt het doorgaans een week.
Crowdfunding
Crowdfunding is afhankelijk van een groep verschillende individuen en / of instellingen om gezamenlijk leningen te financieren. Elke geldschieter, die een investeerder wordt genoemd, verstrekt een klein percentage van de lening van de lener en verdient rente over dat geld.
Traditionele crowdfundingsites zoals Prosper zijn niet gericht op het kopen en omdraaien van huizen. Het maximale geleende bedrag van Prosper van $ 40.000 is bedoeld voor projecten zoals woningrenovatie, schuldconsolidering en financiering van kleine bedrijven. Dat is waar speciale crowdfundingsites voor woningvastgoedfippers van pas komen. Sommige zullen uw lening voorfinancieren, wat betekent dat het bedrijf uw lening snel met zijn eigen geld zal afsluiten terwijl het wacht op investeerders om te financieren, terwijl andere niet sluiten. uw lening totdat de investeerders deze volledig hebben gefinancierd. Dat kan een langzamere sluiting of geen sluiting betekenen.
“Crowdfundingwebsites nemen een vergelijkbare niche in als geldschieters”, zegt Davis. “Ze zijn relatief duur, maar zullen lenen aan investeerders in onroerend goed, ongeacht hoeveel hypotheken ze hebben, en ze richten zich sterk op het onderpand en de kwaliteit van de deal zelf.”
Crowdfundingsites
Groundfloor biedt leningen van $ 75.000 tot $ 2 miljoen met de financiering van maximaal 90% van LTC (100% van de renovatiekosten), sluitingen binnen slechts zeven dagen, geen betalingen tijdens de looptijd van de lening en geen belastingaangiften of bankafschriften vereist voor leningen onder een half miljoen. De rentetarieven variëren van 5,4% tot 26%. Leners moeten minimaal drie maanden rente betalen, zelfs als ze de lening eerder afbetalen. Typische afsluitingskosten zijn $ 500 tot $ 1.500, en Groundfloor rekent twee tot vier punten per lening aan. Alle punten en vergoedingen kunnen in de lening worden opgenomen. De begane grond werkt meestal niet met onervaren zwemvliezen.
Patch of Land biedt leningen aan van $ 75.000 tot $ 5 miljoen met een financiering tot 85% van de loan-to-value of tot 70% van de waarde na renovatie, sluitingen binnen slechts zeven dagen en rentetarieven vanaf 7,5 %. Leners betalen automatisch maandelijkse rentebetalingen op hun leningen voor een looptijd van één tot 36 maanden. Patch of Land werkt alleen met ervaren ontwikkelaars.
Fund That Flip biedt tot 90% van de aankoopprijs, tot 100% van de omvang van het werk, sluit in slechts zeven dagen, leentermijnen van drie tot 18 maanden en tarieven vanaf 8,99%.
Nadelen van crowdfunding
Trenchard en Machado zeiden dat ze geen gebruik maakten van crowdfundingwebsites voor onroerend goed, maar beiden vermoedden dat het crowdfundingproces voor het evalueren en verbinden van een deal langzamer zou kunnen zijn dan wat een lener zou ervaren met een particuliere of harde geldschieter. Zodra een flipper een solide relatie heeft met een geldschieter, kunnen de twee mogelijk binnen 24 uur een deal sluiten wanneer zich een geweldige kans voordoet en al het papierwerk in orde is.
In tegenstelling tot een particuliere geldschieter bieden crowdfundingsites mogelijk ook niet de mogelijkheid om te onderhandelen. Mogelijk hebben ze voor elke deal parameters ingesteld omdat ze verantwoordelijk zijn voor een grote groep investeerders.
Het komt neer op
Als je niet genoeg geld hebt om een huis om te slaan zonder financiële hulp, of als je het geld wel hebt maar je risico wilt beperken, zijn er verschillende manieren om aan financiering te komen. Een geldschieter, particuliere geldschieter of crowdfundingsite voor onroerend goed kan u helpen uw dromen over het omdraaien van uw huis waar te maken.
Al deze opties zijn duur in vergelijking met traditionele hypotheekfinanciering voor een eigen woning, maar hun prijs weerspiegelt het hoge risico dat de geldschieter neemt en de onwaarschijnlijkheid dat u een laagrentende banklening krijgt om een huis om te slaan. Maar door het geld van anderen te gebruiken, kunt u niet alleen aan de slag met de flipping-business wanneer u weinig of geen geld heeft om te investeren, maar het geeft u ook de kans om meer eigendommen tegelijk te spiegelen en uw totale winst te verhogen zodra u voldoende ervaring heeft opgedaan om meerdere aanbiedingen.
“Als je de opties kent, waar je ze kunt vinden en hoe je kunt netwerken, ligt het probleem meer bij het vinden van deals dan bij het vinden van het geld”, zegt Trenchard. “Het is heel gemakkelijk om het geld voor een geweldige deal te vinden, maar het is erg moeilijk om geweldige deals te vinden.”