5 manieren om een onroerend goed huurobject te waarderen
Er zijn verschillende vragen die beleggers zichzelf moeten stellen als het gaat om het investeren van hun zuurverdiende geld. Hoeveel zal de investering opleveren? Hoeveel kost het? Maar wat nog belangrijker is, beleggers moeten zich zorgen maken over de waarde ervan. Dit geldt met name wanneer u overweegt een investeringspand te kopen.
inkomsten en het is een gestage manier om geld te verdienen. Maar voordat u met het verhuren van onroerend goed begint, hoe moet u dan evaluaties maken?
Lees verder om enkele van de meest voorkomende manieren te ontdekken om huurwoningen op hoog niveau te waarderen.
Belangrijkste leerpunten
- Het bepalen van de kosten en het rendement van een vastgoedbelegging is net zo belangrijk als het bepalen van de waarde ervan.
- Beleggers kunnen de verkoopvergelijking, het prijsmodel voor kapitaalgoederen, de inkomstenbenadering en de kostenbenadering gebruiken om de waarde van onroerend goed te bepalen.
- Er is geen one-size-fits-all oplossing, dus mogelijk moet een combinatie van deze factoren worden toegepast.
1. De benadering van verkoopvergelijking
De verkoopvergelijkingsbenadering (SCA) is een van de meest herkenbare vormen van waardering van residentieel vastgoed. Het is de methode die het meest wordt gebruikt door taxateurs en makelaars in onroerend goed bij het evalueren van eigendommen.
Deze benadering is gewoon een vergelijking van vergelijkbare woningen die in een bepaalde periode lokaal zijn verkocht of verhuurd. De meeste beleggers zullen gedurende een aanzienlijk tijdsbestek een SCA willen zien om eventuele opkomende trends te verzamelen.
De SCA vertrouwt op attributen of kenmerken om een relatieve prijswaarde toe te kennen. Deze waarden kunnen gebaseerd zijn op bepaalde kenmerken, zoals het aantal slaapkamers en badkamers, garages en / of opritten, zwembaden, dekken, open haarden – alles wat een woning uniek en opmerkelijk maakt.
Prijs per vierkante voet is een veel voorkomende en gemakkelijk te begrijpen maatstaf die alle beleggers kunnen gebruiken om te bepalen waar hun eigendom moet worden gewaardeerd. Met andere woorden, als een herenhuis van 2.000 vierkante meter huurt voor $ 1 / vierkante voet, kunnen investeerders redelijkerwijs inkomsten verwachten in dat honkbalveld, op voorwaarde dat vergelijkbare herenhuizen in het gebied daar ook voor gaan.
Voorbeeld van een verkoopvergelijking
Onthoud dat SCA enigszins generiek is, dat wil zeggen dat elk huis een uniek karakter heeft dat niet altijd meetbaar is. Kopers en verkopers hebben unieke smaken en verschillen. De SCA is bedoeld als een baseline of een redelijke mening, en niet als een perfecte voorspeller of waarderingstool voor onroerend goed. Het is ook een methode die moet worden gebruikt om te vergelijken met relatief vergelijkbare huizen.
Het werkt dus niet als u het onroerend goed waarin u bent geïnteresseerd gaat waarderen, namelijk 2.000 vierkante meter met een garage, zwembad, zes slaapkamers en vijf badkamers met een ander onroerend goed dat de helft van het aantal slaapkamers heeft, geen zwembad en is slechts 1.200 vierkante meter.
Voor beleggers is het ook belangrijk om een gecertificeerde taxateur of makelaar in te schakelen bij het aanvragen van een vergelijkende marktanalyse. Dit verkleint het risico van frauduleuze taxaties, die tijdens de vastgoedcrisis van 2007 wijdverspreid raakten.
2. Het prijsmodel voor kapitaalgoederen
Het Capital Asset Pricing Model (CAPM) is een uitgebreider waarderingsinstrument. Het CAPM introduceert de begrippen risico en alternatieve kosten die van toepassing zijn op beleggen in onroerend goed.
Dit model kijkt naar het potentiële rendement op investering (ROI) uit huurinkomsten en vergelijkt dit met andere investeringen die geen risico inhouden, zoals Amerikaanse staatsobligaties of alternatieve vormen van beleggen in onroerend goed, zoals vastgoedbeleggingsfondsen (REIT’s). ).
Kortom, als het verwachte rendement op een risicovrije of gegarandeerde investering hoger is dan de potentiële ROI van huurinkomsten, is het financieel simpelweg niet logisch om het risico van een huurwoning te nemen. Met betrekking tot risico houdt het CAPM rekening met de inherente risico’s om onroerend goed te huren.
Risicofactoren
Zo zijn niet alle huurwoningen hetzelfde. Locatie en leeftijd van onroerend goed zijn belangrijke overwegingen. Het huren van ouder onroerend goed betekent dat verhuurders waarschijnlijk hogere onderhoudskosten moeten maken.
Onroerend goed te huur in een gebied met veel criminaliteit zal waarschijnlijk meer veiligheidsmaatregelen vereisen dan een huur in een gated community.
Dit model stelt voor om met deze risico’s rekening te houden voordat u uw investering overweegt of wanneer u een huurprijsstructuur vaststelt. CAPM helpt u te bepalen welk rendement u verdient als u uw geld in gevaar brengt.
3. De inkomstenbenadering
De inkomstenbenadering richt zich op wat het potentiële inkomen voor huurwoningen oplevert ten opzichte van de initiële investering. De inkomstenbenadering wordt vaak gebruikt voor investeringen in commercieel onroerend goed.
De inkomstenbenadering wordt vaak gebruikt bij het investeren in commercieel onroerend goed, omdat het potentiële huurinkomsten op een onroerend goed onderzoekt in verhouding tot de initiële uitgave van contanten om het onroerend goed te kopen.
De inkomstenbenadering is gebaseerd op het bepalen van het jaarlijkse kapitalisatietarief voor een investering. Dit tarief is het verwachte jaarinkomen uit de brutohuurvermenigvuldigingsfactor gedeeld door de huidige waarde van het onroerend goed. Dus als een kantoorgebouw $ 120.000 kost om te kopen en het verwachte maandelijkse inkomen uit verhuur $ 1.200 is, is het verwachte jaarlijkse kapitalisatiepercentage: 14.400 ($ 1.200 x 12 maanden) ÷ $ 120.000 = 0,12 of 12%
Dit is een zeer vereenvoudigd model met weinig aannames. Meer dan waarschijnlijk zijn er rentelasten op een hypotheek. Ook kunnen toekomstige huurinkomsten over vijf jaar meer of minder waard zijn dan nu.
Veel beleggers zijn bekend met de netto contante waarde van geld. Toegepast op onroerend goed, wordt dit concept ook wel een discounted cashflow genoemd. In de toekomst ontvangen dollars zijn onderhevig aan zowel inflatoire als deflatierisico’s en worden om hiermee rekening te houden verdisconteerd.
4. Aanpak van de brutohuur-multiplier
De brutohuurvermenigvuldigingsbenadering (GRM) waardeert een huurwoning op basis van het bedrag aan huur dat een investeerder elk jaar kan innen. Het is een snelle en gemakkelijke manier om te meten of een woning de investering waard is. Dit is natuurlijk voordat er rekening wordt gehouden met eventuele belastingen, verzekeringen, nutsvoorzieningen en andere uitgaven in verband met het onroerend goed, dus het moet met een korreltje zout worden ingenomen.
Hoewel het vergelijkbaar kan zijn met de inkomensbenadering, gebruikt de brutohuurvermenigvuldigingsbenadering niet het netto bedrijfsresultaat als maximumtarief, maar in plaats daarvan de brutohuur.
Het maximumtarief van de brutohuurmultiplicator is groter dan één, terwijl het maximumtarief voor de inkomensbenadering een procentuele waarde is. Om een vergelijking tussen appels en appels te krijgen, moet u kijken naar de GRM’s en huurinkomsten van andere, vergelijkbare eigendommen als die waarin u geïnteresseerd bent.
Voorbeeld van een benadering van de brutohuur-multiplicator
Stel dat een commercieel onroerend goed wordt verkocht in de buurt waar u naar op zoek bent voor $ 500.000, met een jaarinkomen van $ 90.000. Om de GRM te berekenen, delen we de verkoopprijs door de jaarlijkse huurinkomsten: $ 500.000 ÷ $ 90.000 = 5,56.
U kunt dit cijfer vergelijken met het cijfer waarnaar u kijkt, zolang u de jaarlijkse huurinkomsten kent. U kunt de marktwaarde achterhalen door de GRM te vermenigvuldigen met het jaarinkomen. Als het hoger is dan het exemplaar dat onlangs is verkocht, dwz voor $ 500.000, is het misschien niet de moeite waard, dus overweeg om verder te gaan.
5. de kostenbenadering
De kostenbenadering van het taxeren van onroerend goed stelt dat onroerend goed alleen waard is waarvoor het redelijkerwijs kan worden gebruikt. Het wordt geschat door de grondwaarde en de afgeschreven waarde van eventuele verbeteringen te combineren.
Taxateurs van deze school onderschrijven vaak het hoogste en beste gebruik om de kostenbenadering van onroerend goed samen te vatten. Het wordt vaak gebruikt als basis om braakliggend land te waarderen.
Als u bijvoorbeeld een appartementsontwikkelaar bent en op zoek bent naar drie hectare grond in een kaal gebied om het om te zetten in flatgebouwen, wordt de waarde van dat land gebaseerd op het beste gebruik van dat land. Als het land is omgeven door olievelden en de dichtstbijzijnde persoon 20 mijl verderop woont, is het beste gebruik en dus de hoogste waarde van dat onroerend goed niet het ombouwen naar appartementen, maar mogelijk het uitbreiden van boorrechten om meer olie te vinden.
Een ander argument voor het beste gebruik heeft te maken met de bestemmingszonering. Als het toekomstige onroerend goed niet bestemd is voor bewoning, wordt de waarde ervan verlaagd, omdat de ontwikkelaar aanzienlijke kosten moet maken om te herbestemmen. Deze benadering wordt als het meest betrouwbaar beschouwd bij gebruik op nieuwere constructies en minder betrouwbaar voor oudere eigendommen. Het is vaak de enige betrouwbare benadering als we kijken naar speciale gebruikseigenschappen.
Het komt neer op
Er is niet één manier om de waarde van een huurwoning te bepalen. De meeste serieuze investeerders kijken naar componenten van al deze waarderingsmethoden voordat ze investeringsbeslissingen nemen over huurwoningen. Het leren van deze inleidende waarderingsconcepten zou een stap in de goede richting moeten zijn om in het spel van vastgoedinvesteringen te komen.
Als u eenmaal een woning heeft gevonden die u een gunstig inkomen kan opleveren, kunt u met behulp van een hypotheekcalculator een gunstig rentetarief voor uw nieuwe woning vinden. Door deze tool te gebruiken, krijg je ook meer concrete cijfers om mee te werken bij het evalueren van een toekomstige huurwoning.