Succesvolle investeringsstrategieën voor marktafscherming
Zijn executieverkopen een goede investering als het gaat om de handel in onroerend goed? Dat kunnen ze zijn, maar Investeren in de markt voor afscherming is een strategie die een niveau van verfijning en toewijding vereist dat veel verder gaat dan wat de meeste mensen beseffen. Het heeft een groot potentieel, maar het kost veel moeite om geld te verdienen.
Belangrijkste leerpunten
- Investeren in de afschermingsmarkt kan lucratief zijn, maar het vergt veel hard werk.
- Beleggers hebben goed doordachte strategieën nodig voor waarom ze in het onroerend goed investeren, hoe ze het zullen verwerven en hoe ze het zullen gebruiken en / of afstoten.
- Beleggers moeten de lokale onroerendgoedmarkt en elk onroerend goed grondig onderzoeken, evenals de normen van de staat en de lokale overheid en de kracht van het bedrijfsleven.
Investeringen in executieverkoop moeten worden benaderd als elke belangrijke investering die focus, zorgvuldigheid en zorgvuldig onderzoek naar lokale eigendommen, economische en demografische trends vereist. Het vereist ook de vorming van een strategie voor het verwerven van eigendommen en deze uiteindelijk te verkopen.
Investeren in afscherming is niet voor amateurs
Het kopen van gebruikte auto’s op een veiling is vergelijkbaar met investeren in afgeschermde eigendommen. Tweedehands autodealers zijn mensen die alle merken en modellen kennen, evenals hun gemeenschappelijke gebreken en de manier om deze te veranderen om waarde te creëren. Ze nemen beduidend minder risico dan de gemiddelde persoon die de veiling bijwoont om alleen een auto met korting te kopen.
Veel executiekopers gaan naar de veiling op de trap van het gerechtsgebouw in de hoop een intrinsieke waarde van het onroerend goed. Ze hebben echter mogelijk geen serieuze kennis van de investering zelf of van risicobeperkende strategieën. Beleggers die doorgewinterd zijn in de markt voor woningafscherming, weten dat vertrouwen op prijsverschillen als belangrijkste bron van inkomsten uit investeringen een recept is voor een ramp.
De juiste methode voor het verkrijgen van een afschermingseigenschap is niet de shotgun-benadering; in plaats daarvan gaat het om het selecteren van eigendommen in een omgeving die bestemd is voor herontwikkeling of verbetering. De eigendommen moeten verschillende kenmerken hebben waardoor ze zich onderscheiden van andere op de lokale markt of een mogelijkheid bieden om waarde te creëren.
Investeringsstrategieën
Elke belegger in onroerend goed moet een goed doordachte strategie hebben die de doelen en de manier omvat om het onroerend goed te verwerven, te houden en uiteindelijk te vervreemden. Deze strategie is zelfs nog belangrijker wanneer u specifiek in de markt voor afscherming investeert. U moet bepalen of de marktafscherming plaatsvond als gevolg van een ongelukkige omstandigheid die verband houdt met de vorige eigenaar of vanwege een bredere trend die de lokale markt kan beïnvloeden.
Beleggers moeten een aanzienlijke hoeveelheid onderzoek doen naar de lokale vastgoedmarkt. De vraag naar onroerend goed is een functie van bevolkingsgroei, banengroei, groei van het besteedbaar inkomen en demografische veranderingen. Het heeft een grote invloed op de prijsstelling en op de mogelijkheid om eigendommen aan het einde van de investeringsperiode te verkopen.
Onderzoek aanstaande infrastructuurontwikkeling, zoals wegen, scholen en gemeenschapsprojecten. Lees ook hoe de lokale en nationale overheid de groei van het bedrijf ondersteunt en van plan is om bepaalde problemen op te lossen, zoals verkeer, luchtkwaliteit, criminaliteit en belastingen. Al deze items zullen een gebied aantrekkelijker maken en de waarde van eigendommen erin verhogen.
Het kan een slimme zet zijn om contact op te nemen met eigenaren van eigendommen die bestemd zijn voor afscherming voordat hun huizen op het veilingblok gaan.
Overnamestrategieën
De meeste investeerders hebben geleerd om publicaties te doorzoeken met een lijst van activa die worden geveild en vervolgens om met eigenaren te corresponderen over hun voornemen om het onroerend goed te kopen voordat het op het veilingblok gaat. Hoewel deals kunnen worden verkregen via de stappen van het gerechtsgebouw, zal het vinden van alternatieve manieren om noodlijdende eigendommen te beveiligen uw kansen om te sluiten aanzienlijk verbeteren. Het kan ook een gelegenheid bieden om het onroerend goed volledig te begrijpen en te analyseren.
Stel dat een belegger bijvoorbeeld toegang krijgt tot onroerend goed door zijn contacten op de markt en kennis van woningkredieten te gebruiken om huiseigenaren die problemen hebben te helpen bij het onderhandelen met hun geldschieters. Als de leningsproblemen worden opgelost, verhoogt de investeerder niet alleen zijn reputatie bij zowel de eigenaars als de kredietverstrekkers; de belegger kan ook worden doorverwezen naar anderen met probleemleningen. En als de situatie niet kan worden opgelost, is de investeerder de eerste in de rij om het onroerend goed te verwerven, omdat hij het vertrouwen van de eigenaren heeft gewonnen. Beleggers kunnen ook een weloverwogen beslissing nemen over het al dan niet kopen van het onroerend goed, omdat ze hebben geleerd over de nadelen en voordelen ervan.
Een andere strategie is het kopen van de noodlijdende leningen met een korting van de geldschieters. Banken en andere kredietinstellingen houden er niet van om executieverkopen te verwerven. Om te voorkomen dat onroerend goed in eigendom (REO) wordt aangenomen, zullen deze instellingen vaak verschillende niet-renderende leningen verkopen tegen een aanzienlijke korting tot pari. Beleggers kunnen flexibeler zijn dan de kredietverstrekkers bij het uitwerken van een niet-presterende lening, en deze soms weer omzetten in een renderende lening die een veel hoger rendement oplevert, dankzij de lagere investeringsbasis van de investeerder. Na het kruiden van de leningen, kunnen beleggers ze houden of ze tegen een premie verkopen zodra de leningen enige tijd hebben gepresteerd.
In het geval dat de leningen niet kunnen worden uitgewerkt, kan de belegger het onroerend goed afschaffen en de titel overnemen zonder te hoeven concurreren met andere partijen. Het enige nadeel van deze benadering is dat het kopen van een pool van leningen een grotere kapitaalinvestering vereist dan het kopen van individuele eigendommen op een veiling. Het punt is dat er creatieve manieren zijn om de concurrentie te verminderen bij het verwerven van niet-presterende activa.
Strategieën voor eigendom
Beleggers moeten ook zeker weten wat ze moeten doen als het actief eenmaal is verworven. Zal het onroerend goed weer in de markt worden ” gedraaid “, of zal het worden vastgehouden en gekruid in afwachting van een marktwijziging voordat het wordt verkocht?
Flipping-eigenschappen
Beleggers die overwegen faillissementen te kopen en deze vervolgens kort na de aankoop opnieuw op de markt te brengen, moeten manieren vinden om het onroerend goed te verbeteren. Degenen die de grootste waar voor je geld bieden, zijn onder meer het toevoegen van slaapkamers en badkamers, het verbouwen van keukens en het afwerken van kelders of andere ongebruikte ruimtes.
Aangezien informatie over onroerendgoedtransacties algemeen bekend is, zullen sommige potentiële kopers op hun hoede zijn voor het betalen van een premie voor een onroerend goed onmiddellijk na een executieverkoop, zelfs als de prijs in lijn is met andere eigendommen in het gebied. Het creëren van waarde door herontwikkeling helpt een grondgedachte te bieden voor de hogere wederverkoopprijs en kan het risico van lange marketingperioden verminderen. Beleggers moeten echter op hun hoede zijn om het onroerend goed zo sterk te verbeteren dat de prijs aanzienlijk hoger is dan dat van naburige eigendommen.
Het is een slecht idee om een afgeschermd huis zo veel te verbeteren dat het uit de markt wordt geprijsd.
Eigendommen houden
Een andere strategie is om activa als huurwoningen aan te houden totdat er iets op de markt gebeurt om de waarde van onroerend goed te verbeteren. Beleggers moeten voldoende op de hoogte zijn van de huurmarkt om er zeker van te zijn dat er voldoende vraag is naar huurruimte en dat het onroerend goed voldoende huur zal genereren om de onderhoudskosten te dekken.
Voor degenen die de extra tijd en moeite aankunnen die het vereist om een huisbaas te zijn, kan het kopen van noodlijdende eigendommen met korting en deze omzetten in huurwoningen aanzienlijke rijkdom creëren. De mogelijkheid om aantrekkelijke financiering te krijgen, zoals aflossingsvrije leningen, in combinatie met de aftrekbaarheid van hypotheekrente van de inkomstenbelastingen, kan een manier zijn om cashflow te creëren in afwachting van het juiste moment om te verkopen.
Hoewel residentieel vastgoed niet zo volatiel is als andere activaklassen, wordt het gekenmerkt door lange perioden van lage rendementen en vervolgens een piek in de waarde die overeenkomt met een grote verandering in de vraag die een aanzienlijk deel van het rendement verklaart. Nogmaals, dit is de aanzet voor lopend onderzoek en een strategie voor de aanhoudingsperiode die zal helpen bij het inschatten van de timing van de waardestijging en het opstellen van een plan voor het actief in voorbereiding op verkoop.
Strategieën verlaten
Het niet hebben nagedacht over een exitstrategie is een grote fout die nieuwe investeerders vaak maken. Velen hebben de verkeerde indruk dat de beste tijd om te investeren in afschermingseigenschappen is wanneer er een overvloed van beschikbaar is. In feite onderstreept een aanzienlijke toename van te koop staande huizen en afscherming van eigendommen een of ander probleem dat verhindert dat mensen hun leningen betalen of waardoor ze niet bereid zijn om hun huis te behouden. Dit kan komen door het verlies van banen in het gebied of door een infrastructuurprobleem dat het gebied ongewenst maakt.
Deze trends zullen een positief effect hebben op het aanbod van beschikbare woningen voor verkoop of executies en een negatief effect op de vraag. Dit betekent dat het moeilijker zal zijn om het onroerend goed te verkopen totdat de fundamentals van de markt verbeteren.
Een veelgemaakte fout van beleggers die voor hun winst uitsluitend vertrouwen op het prijsverschil, is dat ze de negatieve impact van de boekhoudkosten niet beseffen. Uitgaven kunnen bestaan uit hypotheekbetalingen, belastingen, verzekeringen en onderhoud tijdens een langdurige marketing- en verkoopperiode.
Een deadline stellen om een woning te verkopen en vervolgens de prijs verlagen totdat de woning wordt verkocht, is een manier om te hoge transportkosten te vermijden. Het is veel beter om met winst van weinig tot nul te verkopen dan door te gaan met het aanbieden van een onroerend goed tegen een prijs die een lange marketingperiode garandeert, waardoor de boekhoudkundige kosten opstapelen die tot verliezen kunnen leiden.
Het komt neer op
Investeren in niet-presterende vastgoedactiva om welvaart op te bouwen is een haalbare strategie, maar het is geen manier om snel rijk te worden. Voor elk rags-to-riches-verhaal zijn er nog 10 mensen die hun kapitaal hebben verloren omdat ze niet op de hoogte waren van veranderingen in markttrends.
Degenen die slagen op de markt voor afscherming, hebben de strategieën en tactieken van andere succesvolle investeerders bestudeerd. Ze hebben de tijd en middelen gestoken in het leggen van de juiste marktcontacten die nodig zijn om een concurrentievoordeel te creëren ten opzichte van anderen. Toch is het steken van tijd en energie in het leren kennen van de lokale vastgoedmarkt slechts een van de vele strategieën die beleggers kunnen gebruiken om een voorsprong te nemen op de concurrentie. Succes komt van slimme, zorgvuldig ontworpen en uitgevoerde acquisitie- en exitstrategieën.