Jumbo versus conventionele hypotheken: wat is het verschil?
Jumbo versus conventionele hypotheken: een overzicht
Jumbo en conventionele hypotheken zijn twee soorten financiering die door leners worden gebruikt om huizen te kopen. Beide vereisen dat huiseigenaren voldoen aan bepaalde geschiktheidseisen, waaronder minimale kredietscores, inkomensdrempels, terugbetalingsmogelijkheden en minimale aanbetalingsvereisten. Door de overheid gesponsorde ondernemingen (GSE’s), zoals Federal Housing Administration (FHA), het Amerikaanse Department of Veterans Affairs (VA) of de USDA Rural Housing Service steunen geen van beide hypotheekproducten. Hoewel ze voor hetzelfde doel kunnen worden gebruikt – om een eigendom te beveiligen – zijn ze inherent verschillend.
Jumbo-hypotheken worden gebruikt om eigendommen met hoge prijskaartjes te kopen – vaak tegen miljoenen dollars. Conventionele hypotheken zijn daarentegen meer in overeenstemming met de behoeften van de gemiddelde huizenkoper en kunnen conform of niet-conform zijn. Blijf lezen om meer te weten te komen over deze twee soorten hypotheekproducten.
Belangrijkste leerpunten
- Jumbo en conventionele hypotheken zijn twee producten die leners gebruiken om eigendommen te beveiligen.
- Conventionele hypotheken kunnen ofwel voldoen aan de richtlijnen van de overheid, ofwel niet-conform zijn.
- Jumbo-hypotheken vallen meestal buiten de leningsbeperkingen, meestal omdat ze het maximumbedrag overschrijden dat wordt gesteund door door de overheid gesponsorde ondernemingen zoals Fannie Mae of Freddie Mac.
Jumbo Hypotheken
Zoals hierboven vermeld, zijn jumbo-hypotheken leningen die worden gebruikt om onroerendgoedaankopen te financieren. In tegenstelling tot reguliere hypotheken zijn deze leningen bedoeld voor dure eigendommen. Luxe huizen en huizen in zeer concurrerende lokale vastgoedmarkten worden over het algemeen gefinancierd met jumbo-hypotheken.
Deze hypotheken – ook wel jumbo-leningen genoemd – zijn niet conform. Dit betekent dat ze buiten deleningsbeperkingenvan de Federal Housing Finance Agency (FHFA) vallen en daarom niet worden ondersteund door Fannie Mae of Freddie Mac. Desondanks houden velen zich nog steeds aan de richtlijnen voor gekwalificeerde hypotheken zoals opgesteld door het Consumer Financial Protection Bureau (CFPB).2 Ze overschrijden ook de maximale conforme leningslimiet in hun respectieve landen.4 Andere factoren die hen ervan weerhouden conforme leningen te zijn, zijn onder meer welgestelde leners met unieke behoeften of aflossingsvrije hypotheken die uitmonden in ballonbetalingen, waarbij het volledige geleende saldo aan het einde van de looptijd van de lening verschuldigd is.
Om in aanmerking te komen voor een jumbo-lening, moeten leners een uitstekende kredietscore hebben. Leners zouden ook in een hogere inkomensgroep moeten zitten. Het kost immers veel geld om de reguliere schuld / inkomen (DTI) ratio hebben.
In het verleden waren de rentetarieven voor jumbo-leningen veel hoger dan de traditionele hypotheekrentes. Hoewel de kloof dichterbij komt, zijn ze nog steeds iets hoger. De aanbetalingsvereisten waren ook op dezelfde manier gestructureerd, op een gegeven moment zelfs tot 30%. Maar het komt tegenwoordig vaker voor dat jumbo-leningen een aanbetaling van ongeveer 10% tot 15% vereisen. De hogere rentetarieven en aanbetalingen uit het verleden werden over het algemeen voornamelijk ingevoerd om het hogere risico van deze hypotheekproducten te compenseren, aangezien ze niet worden gegarandeerd door de bovengenoemde GSE’s.
Conventionele hypotheken
Conventionele hypotheken zijn leningen die worden aangeboden door particuliere geldschieters zoals banken en andere financiële instellingen zoals kredietverenigingen en hypotheekmaatschappijen. Net als jumbo-leningen hebben leners een aanbetaling, een minimale kredietscore, een bepaald inkomensniveau en een lage DTI-ratio nodig, en worden ze ook niet ondersteund door GSE’s.
In tegenstelling tot jumbo-leningen, kunnen conventionele hypotheken conform of niet-conform zijn. Conforme leningen zijn leningen waarvan de limieten zijn vastgesteld door de FHFA. De acceptatierichtlijnen voor deze leningen zijn ook vastgesteld door Fannie Mae en Freddie Mac. Voor 2021 is het nationale maximum voor conforme conventionele leningen $ 548.250 voor een eengezinswoning, een stijging ten opzichte van $ 510.400 in 2020. Meer dan 200 provincies in de VS zijn echter aangewezen als dure, concurrerende gebieden, en maximale leenlimieten in deze gebieden kunnen oplopen tot $ 822.375 in 2021, een stijging van $ 765.600 in 2020. New York City, Los Angeles en Nantucket zijn enkele van dergelijke locaties.
Conforme leninglimieten worden jaarlijks aangepast om gelijke tred te houden met de gemiddelde huizenprijs in de VS, dus wanneer de prijzen stijgen, worden de leninglimieten ook met hetzelfde percentage verhoogd.
Niet alle hypotheken voldoen echter aan deze richtlijnen en hypotheken die dat niet doen, worden beschouwd als conventionele niet-conforme leningen. Deze zijn meestal moeilijker om voor in aanmerking te komen dan conforme hypotheken, omdat ze niet worden ondersteund door de overheid, dus de geschiktheid en voorwaarden worden overgelaten aan de geldschieters. Een voordeel is dat ze vaak minder kosten.
Speciale overwegingen
Fannie Mae en Freddie Mac zullen vrijwel elke hypotheek kopen, verpakken en doorverkopen zolang deze voldoet aan hun conforme leningrichtlijnen. Deze richtlijnen houden rekening met de kredietscore en geschiedenis van een lener, de schuld-inkomen (DTI) -ratio, de lening-tot-waarde ratio (LTV) van de hypotheek en nog een andere sleutelfactor: de omvang van de lening. Deze maximale cijfers worden vastgesteld door de overheid.
Omdat jumbo-leningen niet worden ondersteund door federale agentschappen, nemen geldschieters meer risico wanneer ze ze aanbieden. U krijgt te maken met strengere kredietvereisten als u er een probeert te bemachtigen. Zoals hierboven vermeld, moet u aan een aantal minimumvereisten voldoen om in aanmerking te komen, waaronder:
- Bewijs van inkomen: Zorg dat u voorbereid bent met twee jaar aan belastingdocumentatie of soortgelijk papierwerk om te bewijzen dat u een betrouwbare, consistente bron van inkomsten heeft. Kredietverstrekkers zullen ook willen zien dat u voldoende liquide middelen bij de hand heeft om zes maanden aan hypotheekbetalingen of meer te dekken.
- Kredietscore en geschiedenis: u heeft over het algemeen een kredietscore van ten minste 580 (als ‘redelijk’ beschouwd) nodig voordat een kredietverstrekker u zal goedkeuren voor een conventionele hypotheek, maar de kans is zeer klein dat kredietverstrekkers u zullen goedkeuren voor een jumbo-hypotheek als uw kredietscore zakt onder de 670.
- Schuld-inkomensratio (DTI): Uw schuld-inkomen-ratio (uw maandelijkse schuldverplichtingen vergeleken met uw maandelijks inkomen) moet 43 procent of minder zijn om in aanmerking te komen voor een conventionele hypotheek. Kredietverstrekkers zullen doorgaans op zoek gaan naar een nog lagere DTI voor jumbo-hypotheken, omdat de leningen zo groot zijn.