Loan-to-Value (LTV) -ratio
Wat is de Loan-to-Value (LTV) -ratio?
De loan-to-value (LTV) -ratio is een beoordeling van het kredietrisico dat financiële instellingen en andere kredietverstrekkers onderzoeken voordat ze een hypotheek goedkeuren. Doorgaans worden kredietbeoordelingen met hoge LTV-ratio’s beschouwd als leningen met een hoger risico. Daarom, als de hypotheek wordt goedgekeurd, heeft de lening een hogere rente.
Bovendien kan een lening met een hoge LTV-ratio de lener ertoe verplichten een hypotheekverzekering af te sluiten om het risico voor de kredietgever te compenseren. Dit type verzekering wordt particuliere hypotheekverzekering (PMI) genoemd.
Belangrijkste leerpunten
- Loan-to-value (LTV) is een vaak gebruikte ratio in hypotheekleningen om het bedrag te bepalen dat nodig is om een aanbetaling te doen en of een kredietverstrekker krediet zal verlenen aan een kredietnemer.
- De meeste kredietverstrekkers bieden aanvragers van hypotheken en woningkapitaal de laagst mogelijke rente wanneer de loan-to-value-ratio op of onder de 80% ligt.
- Fannie Mae’s HomeReady en Freddie Mac’s Home Mogelijke hypotheekprogramma’s voor leners met een laag inkomen staan een LTV-ratio van 97% toe (3% aanbetaling), maar vereisen een hypotheekverzekering totdat de ratio daalt tot 80%.2
Inzicht in de Loan-to-Value (LTV) -ratio
Geïnteresseerde huizenkopers kunnen eenvoudig de LTV-ratio van een woning berekenen. Dit is de formule:
Een LTV-ratio wordt berekend door het geleende bedrag te delen door de getaxeerde waarde van het onroerend goed, uitgedrukt als een percentage. Als u bijvoorbeeld een huis koopt dat is getaxeerd op $ 100.000 voor de getaxeerde waarde en een aanbetaling van $ 10.000 doet, leent u $ 90.000. Dit resulteert in een LTV-ratio van 90% (dwz 90.000 / 100.000).
Het bepalen van een LTV-ratio is een essentieel onderdeel van de hypotheek overnemen. Het kan worden gebruikt bij het herfinancieren van een lopende hypotheek in een nieuwe lening of het lenen van het opgebouwde eigen vermogen binnen een woning.
Kredietverstrekkers beoordelen de LTV-ratio om de mate van blootstelling aan risico te bepalen die ze aangaan bij het afsluiten van een hypotheek. Wanneer leners een lening aanvragen voor een bedrag dat op of nabij de getaxeerde waarde ligt (en dus een hogere LTV-ratio heeft), zien geldgevers dat de kans groter is dat de lening in gebreke gaat. Dit komt doordat er zeer weinig eigen vermogen is opgebouwd binnen het onroerend goed. Als gevolg hiervan kan de geldschieter het in het geval van een executie moeilijk vinden om het huis te verkopen voor voldoende geld om het openstaande hypotheeksaldo te dekken en toch winst te maken met de transactie.
De belangrijkste factoren die van invloed zijn op de LTV-ratio’s zijn het bedrag van de aanbetaling, de verkoopprijs en de geschatte waarde van een woning. De laagste LTV-ratio wordt behaald met een hogere aanbetaling en een lagere verkoopprijs.
Hoe LTV wordt gebruikt door kredietverstrekkers
Een LTV-ratio is slechts één factor bij het bepalen of u in aanmerking komt voor het verkrijgen van een hypotheek, een hypotheeklening of een kredietlijn. Het kan echter een substantiële rol spelen in de rentevoet die een lener kan verzekeren.
De meeste kredietverstrekkers bieden aanvragers van hypotheken en eigen vermogen de laagst mogelijke rente wanneer hun LTV-ratio op of onder 80% ligt. Een hogere LTV-ratio sluit niet uit dat leners worden goedgekeurd voor een hypotheek, hoewel de rente op de lening kan stijgen naarmate de LTV-ratio stijgt. Een kredietnemer met een LTV-ratio van 95% kan bijvoorbeeld worden goedgekeurd voor een hypotheek. Hun rentetarief kan echter een vol procentpunt hoger zijn dan het rentetarief dat wordt toegekend aan een lener met een LTV-ratio van 75%.
Als de LTV-ratio hoger is dan 80%, kan een lener verplicht zijn om een particuliere hypotheekverzekering (PMI) af te sluiten. Dit kan op jaarbasis ergens tussen de 0,5% en 1% aan het totale bedrag van de lening toevoegen. PMI met een tarief van 1% op een lening van $ 100.000 zou bijvoorbeeld $ 1.000 extra toevoegen aan het totale bedrag dat per jaar wordt betaald (of $ 83,33 per maand). PMI-betalingen zijn vereist totdat de LTV-ratio 80% of lager is. De LTV-ratio zal afnemen naarmate u uw lening aflost en naarmate de waarde van uw woning in de loop van de tijd toeneemt.
In het algemeen geldt: hoe lager de LTV-ratio, hoe groter de kans dat de lening wordt goedgekeurd en hoe lager de rente zal zijn. Bovendien is het als lener minder waarschijnlijk dat u een particuliere hypotheekverzekering (PMI) moet afsluiten.
Hoewel het geen wet is dat kredietverstrekkers een LTV-ratio van 80% eisen om voor kredietnemers de extra kosten van PMI te vermijden, is het de praktijk van bijna alle kredietverstrekkers. Uitzonderingen op deze eis worden soms gemaakt voor leners met een hoog inkomen, een lagere schuld of een grote beleggingsportefeuille.
Voorbeeld van LTV
Stel dat u een huis koopt dat wordt geschat op $ 100.000. De eigenaar is echter bereid het te verkopen voor $ 90.000. Als u een aanbetaling van $ 10.000 doet, is uw lening voor $ 80.000, wat resulteert in een LTV-ratio van 80% (dwz 80.000 / 100.000). Als u het bedrag van uw aanbetaling zou verhogen tot $ 15.000, is uw hypotheeklening nu $ 75.000. Dit zou uw LTV-ratio 75% maken (dwz 75.000 / 100.000).
Variaties op de regels voor de verhouding tussen lening en waarde
Verschillende soorten leningen kunnen verschillende regels hebben als het gaat om LTV-ratio-vereisten.
FHA-leningen
FHA-leningen zijn hypotheken die zijn ontworpen voor leners met een laag tot gemiddeld inkomen. Ze worden uitgegeven door een door de FHA erkende geldschieter en verzekerd door de Federal Housing Administration (FHA). FHA-leningen vereisen een lagere minimale aanbetaling en kredietscores dan veel conventionele leningen. FHA-leningen laten een initiële LTV-ratio van maximaal 96,5% toe, maar ze vereisen eenhypotheekverzekeringspremie (MIP) die duurt zolang je die lening hebt (ongeacht hoe laag de LTV-ratio uiteindelijk wordt). Veel mensen besluiten hun FHA-leningen te herfinancieren zodra hun LTV-ratio 80% bereikt om de MIP-vereiste te elimineren.
VA- en USDA-leningen
VA- en USDA-leningen – beschikbaar voor huidige en voormalige militairen of mensen in landelijke gebieden – vereisen geen particuliere hypotheekverzekering, ook al kan de LTV-ratio oplopen tot 100%.5 Zowel VA- als USDA-leningen hebben echter extra kosten.
Fannie Mae en Freddie Mac
Fannie Mae’s HomeReady en Freddie Mac’s Home Mogelijke hypotheekprogramma’s voor leners met een laag inkomen laten een LTV-ratio van 97% toe. Ze hebben echter een hypotheekverzekering nodig totdat de ratio daalt tot 80%.2
Voor FHA, VA- en USDA-leningen zijn er gestroomlijnde herfinancieringsopties beschikbaar. Deze zien af van taxatievereisten, zodat de LTV-ratio van het huis geen invloed heeft op de lening. Voor leners met een LTV-ratio van meer dan 100% – ook wel bekend als “onder water” of “ondersteboven” – zijn Fannie Mae’s High Loan-to-Value Refinance Option en Freddie Mac’s Enhanced Relief Refinance ook beschikbaar.
LTV versus gecombineerde LTV (CLTV)
Terwijl de LTV-ratio kijkt naar de impact van een enkele hypotheeklening bij de aankoop van een onroerend goed, is de gecombineerde lening-tot-waarde (CLTV) -ratio de verhouding tussen alle gedekte leningen op een onroerend goed en de waarde van een onroerend goed. Dit omvat niet alleen de primaire hypotheek die in LTV wordt gebruikt, maar ook eventuele tweede hypotheken, hypotheekleningen of kredietlijnen of andere pandrechten. Kredietverstrekkers gebruiken de CLTV-ratio om het wanbetalingsrisico van een potentiële huiskoper te bepalen wanneer er meer dan één lening wordt gebruikt, bijvoorbeeld als ze twee of meer hypotheken hebben, of een hypotheek plus een hypotheek of een kredietlijn (HELOC). Over het algemeen zijn kredietverstrekkers bereid te lenen tegen CLTV-ratio’s van 80% en hoger en aan kredietnemers met een hoge kredietwaardigheid. Primaire kredietverstrekkers zijn doorgaans genereuzer met CLTV-vereisten, aangezien het een grondiger maatregel is.
Laten we het verschil wat nader bekijken. De LTV-ratio houdt alleen rekening met het primaire hypotheeksaldo van een woning. Daarom, als het primaire hypotheeksaldo $ 100.000 is en de woningwaarde $ 200.000, is LTV = 50%.
Beschouw echter het voorbeeld als het ook een tweede hypotheek heeft van $ 30.000 en een HELOC van $ 20.000. De gecombineerde lening tegen waarde wordt nu ($ 100.000 + $ 30.000 + $ 20.000 / $ 200.000) = 75%; een veel hogere verhouding.
Deze gecombineerde overwegingen zijn vooral belangrijk als de hypotheekhouder in gebreke blijft en vijanden wordt afgeschermd.
Nadelen van Loan-to-Value (LTV)
Het belangrijkste nadeel van de informatie die een LTV geeft, is dat deze alleen de primaire hypotheek omvat die een huiseigenaar verschuldigd is, en geen andere verplichtingen van de kredietnemer, zoals een tweede hypotheek of een hypotheeklening, in zijn berekeningen meeneemt. Daarom is de CLTV een meer inclusieve maatstaf voor het vermogen van een lener om een woninglening terug te betalen.