Canada: een nieuwe grens voor investeerders in onroerend goed

Het bezitten van onroerend goed in Canada kan winstgevend zijn als u de Canadese belastingwetten begrijpt die van toepassing zijn op beleggingen in onroerend goed.

Er is geen vereiste van ingezetenschap of staatsburgerschap voor het kopen en bezitten van onroerend goed in Canada. U kunt tijdelijk een Canadese woning bewonen, maar u moet aan immigratievereisten voldoen als u een verlengd verblijf wilt hebben of een permanente bewoner wilt worden. Niet-ingezetenen kunnen ook huurwoningen in Canada bezitten, maar moeten jaarlijkse belastingaangiften indienen bij de Canada Revenue Agency (CRA).

Eigendom belasting

Wanneer u een woning koopt, betaalt u een provinciale overdrachtsbelasting die van provincie tot provincie varieert, maar kan ongeveer 1% bedragen over de eerste $ 200.000 en 2% over de balans. Sommige uitzonderingen zijn van toepassing als dit uw eerste aankoop van onroerend goed in Canada is. Gemeenten heffen ook jaarlijkse onroerendgoedbelasting op basis van de geschatte vastgoedwaarde, die de marktwaarde weerspiegelt. In deze gemeentebelasting zijn school- en andere belastingen inbegrepen. Informatie over de huidige gemeentelijke belasting op een specifiek onroerend goed is over het algemeen direct beschikbaar.

Aankopen van nieuwe huizen zijn onderworpen aan de federale belasting op goederen en diensten (GST), maar een gedeeltelijke korting kan worden verkregen voor nieuwe of door de bouwer gerenoveerde huizen, als u van plan bent om in de woning te wonen. De GST is niet van toepassing op wederverkoopwoningen.

Belastingen op huurobjecten

De Canadese wet op de inkomstenbelasting vereist dat elk jaar 25% van de bruto huurinkomsten van onroerend goed wordt terugbetaald. Niet-ingezetenen kunnen er echter voor kiezen om 25% van de nettohuurinkomsten (na kosten) te betalen door een NR6-formulier in te vullen. Als de huurwoning nettoverlies lijdt, kunt u eerder betaalde belastingen terugvorderen. Uw inkomen wordt anders behandeld, afhankelijk van of u mede-eigenaar of partner bent en of het als huur- of zakelijk inkomen wordt beschouwd.

U kunt twee soorten gemaakte kosten aftrekken om huurinkomsten te verdienen: lopende bedrijfskosten en kapitaaluitgaven. Dit laatste levert een voordeel op de langere termijn op. De kosten van meubilair of apparatuur voor een huurwoning zijn niet aftrekbaar van uw huurinkomsten over dat jaar. De kosten kunnen echter over een periode van jaren worden afgetrokken, aangezien deze items in waarde afnemen. De aftrek wordt de kapitaalkostenvergoeding (CCA) genoemd.

Onroerende voorheffing en hypotheek, banklening of kredietlijn zijn in Canada fiscaal aftrekbaar als het onroerend goed een vastgoedbelegging is. Om meer te weten te komen over het gebruik van uw hypotheek voor beleggingsdoeleinden, leest u Een van de belasting aftrekbare Canadese hypotheek creëren.

Verkoop van Canadees onroerend goed

Wanneer een niet-ingezetene een Canadees onroerend goed verkoopt, neemt de Canadese overheid 50% van elke verkoop in als bronbelasting. Amerikaanse ingezetenen moeten de meerwaarde ook melden aan de Internal Revenue Service (IRS). Als de winst echter in Canada is belast, kan deze worden geclaimd als een buitenlands belastingkrediet. Wanneer een niet-ingezetene een Canadees onroerend goed verkoopt, moet de verkoper de koper een goedkeuringscertificaat verstrekken dat is opgesteld door het CRA. Zonder dit certificaat kan de koper een deel van de aankoopprijs behouden, aangezien de koper persoonlijk aansprakelijk zou kunnen zijn jegens het CRA voor alle onbetaalde belastingen van de niet-ingezetene.

Als u een inwoner bent van Canada en het Canadese onroerend goed uw hoofdverblijfplaats is, wordt u niet belast over de vermogenswinst wanneer u het onroerend goed verkoopt. U kunt elke woning als hoofdverblijf aanwijzen, zolang u deze maar “normaal bewoont”. De aanduiding kan van toepassing zijn op seizoenswoningen zoals een cottage of stacaravan. Voor een gezinseenheid is slechts één hoofdverblijfplaats per jaar toegestaan. Deze vereiste heeft belangrijke implicaties. Als u bijvoorbeeld meer dan één onroerend goed bezit, moet u beslissen welke u als hoofdverblijfplaats wilt aanwijzen op basis van de meerwaarden voor dat jaar.

Als u een inwoner bent, maar het onroerend goed niet uw hoofdverblijf was gedurende alle jaren dat u het bezat, moet u de meerwaarde pro rata verrekenen met de jaren waarin u het onroerend goed niet als uw hoofdverblijf hebt aangewezen. Een verandering in het gebruik, van huur naar hoofdverblijfplaats, zou kunnen resulteren in een “veronderstelde beschikking “, wat leidt tot belastbare vermogenswinst. U kunt er echter voor kiezen om de erkenning van deze winst uit te stellen totdat u het huis daadwerkelijk verkoopt.

Wanneer u Canada verlaat, is er een “veronderstelde beschikking” van kapitaalbezit. Met andere woorden, als u Canadese activa bezit die in waarde zijn gestegen, betaalt u belasting over die voordelen als en wanneer u het land verlaat. Deze “veronderstelde beschikking” kan ook van toepassing zijn wanneer een niet-ingezeten eigenaar van onroerend goed overlijdt of wanneer een onroerend goed wordt overgedragen van een individu aan het bedrijf of familielid van het individu, zelfs als er geen geld is betaald.

Home equity leningen

U kunt eigen vermogen uit uw Canadese woning halen met een omgekeerde hypotheek of een kredietlijn voor eigen vermogen (HELOC).

geschatte waarde van het huis bedragen. Er is geen terugbetaling vereist en de opbrengsten zijn belastingvrij. Het geld kan worden geïnvesteerd, de rentelasten kunnen worden afgeschreven (als het geld wordt geïnvesteerd in een inkomen genererend actief) en de huiseigenaar kan zo lang als gewenst in de woning wonen. De lening eindigt wanneer de huiseigenaar overlijdt of het huis verkoopt, waarna het wordt afbetaald met de opbrengst van de verkoop.

Een HELOC is conventionele hypotheek, aangezien u elk bedrag van de hoofdsom op elk moment zonder boete kunt aflossen. De rente op een kredietlijn is over het algemeen hoger dan de hypotheekrente, maar is meestal lager dan de ongedekte schuld.

Alternatieve vastgoedinvesteringen

Real Estate Investment Trusts ( Toronto Stock Exchange (S & P / TSX).

Als trusts moeten ze het grootste deel van hun belastbaar inkomen aan aandeelhouders verdelen. In 2007 stelde de federale regering van Canada dat inkomensfondsen voor 1 januari 2011 moeten worden omgezet in gewone belastingbetalende bedrijven, maar veel REITS zijn van deze wetgeving gespaard gebleven. De nieuwe trustregels vereisen dat een REIT 95% van zijn inkomsten uit passieve inkomstenbronnen (huur van onroerend goed, rente, vermogenswinsten uit onroerend goed, dividenden en royalty’s) en 75% van zijn inkomsten uit het huur- en vermogenswinstgedeelte behoudt. van de vorige regel. Als de REIT deze structuur handhaaft, blijft deze onder de vorige trustbelastingwetten. Lees De basisprincipes van REIT-belasting voor meer informatie over dit type inkomensstructuur.

Conclusie

Kortom, de Canadese wetten zijn vrij liberaal als het gaat om het bezitten van onroerend goed. U hoeft geen Canadees staatsburger te zijn of zelfs in het land te wonen, en onroerendgoedbelasting en rentelasten zijn fiscaal aftrekbaar. Om winstgevend te investeren, moet u zich echter bewust zijn van de fiscale gevolgen van elke fase van de investering, van het bezit van het onroerend goed en het bewonen of huren ervan tot de uiteindelijke verkoop ervan.