Inzicht in eigendomsbewijzen
Eigendomsakten zijn juridische documenten die in onroerend goed worden gebruikt en die het eigendom van onroerend goed overdragen van een concessieverlener (verkoper) naar een gerechtigde (koper). Onroerend goed is land of iets dat aan het land vastzit, zoals gebouwen of wegen. Om juridisch geldig te zijn, moet een akte de identificatie van de concessieverlener en de gerechtigde en de adequate beschrijving van het onroerend goed bevatten.
Meer specifiek vallen akten in een aantal categorieën, waaronder garantie, quitclaim en speciale doeleinden. In dit artikel wordt beschreven wat daden zijn, wat er in een akte moet worden opgenomen om deze legaal van kracht te maken, en de verschillende soorten akten die worden gebruikt bij de overdracht van onroerend goed.
Belangrijkste leerpunten
- Een eigendomsakte is een juridisch document dat het eigendom van onroerend goed overdraagt van een verkoper naar een koper.
- Om legaal te zijn, moet een akte de naam van de koper en de verkoper vermelden, het onroerend goed beschrijven dat wordt overgedragen en de handtekening bevatten van de partij die het onroerend goed overdraagt.
- Behalve dat ze als officieel of privé worden beschouwd, worden akten ook verder geclassificeerd als algemene garantie, speciale garantie of quitclaim.
- Algemene garantiebewijzen geven de gerechtigde de meeste bescherming, speciale garantiebewijzen geven de gerechtigde een beperktere bescherming en een quitclaim-akte geeft de gerechtigde de minste bescherming onder de wet.
Wat zijn eigendomsbewijzen?
Een eigendomsakte is een geschreven en ondertekend juridisch instrument dat wordt gebruikt om het eigendom van het onroerend goed over te dragen van de oude eigenaar (de concessieverlener) naar de nieuwe eigenaar (de gerechtigde). Historisch gezien werd onroerend goed overgedragen door middel van een ceremoniële handeling die bekend staat als ‘livrei van seisin’. In deze handeling overhandigde de persoon die het land overdroeg een takje of kluit gras van het land aan de persoon die het land in ontvangst nam. Een mondelinge of schriftelijke verklaring ging vaak gepaard met het gebaar, hoewel het de livrei van seisin was die de titel legaal aan het onroerend goed overdroeg . Tegenwoordig wordt de titel van onroerend goed overgedragen door middel van een papieren akte.
Daden zijn ofwel officieel, wat betekent dat ze worden uitgevoerd als resultaat van een gerechtelijke of juridische uitspraak, of meer algemeen, privé, wat betekent dat ze worden uitgevoerd door een deal tussen individuen of bedrijven.
Essentiële akte-elementen
Hoewel elke staat zijn eigen vereisten heeft, moeten de meeste akten verschillende essentiële elementen bevatten om rechtsgeldig te zijn:
- Ze moeten schriftelijk zijn. Hoewel de meeste akten worden ingevuld op gedrukte formulieren, is er geen wettelijke vereiste dat een specifiek formulier wordt gebruikt, zolang de essentiële elementen erin zijn opgenomen.
- De concessieverlener moet de juridische capaciteit hebben om het onroerend goed over te dragen en de gerechtigde moet in staat zijn om de toekenning van het onroerend goed te ontvangen. Een persoon die bekwaam is om een geldig contract te sluiten, wordt als bekwaam beschouwd als concessieverlener.
- De concessieverlener en de gerechtigde moeten op een dusdanige manier worden geïdentificeerd dat ze kunnen worden geverifieerd.
- De woning moet adequaat worden beschreven.
- Operatieve woorden transportrichting aanwezig zijn. Alle standaardakten bevatten de nodige juridische taal die het eigendom daadwerkelijk overdraagt.
- De akte moet worden ondertekend door de concessieverlener of concessieverleners als het onroerend goed eigendom is van meer dan één persoon.
- De akte moet legaal worden overhandigd aan de gerechtigde of aan iemand die namens de gerechtigde handelt.
- De akte moet worden aanvaard door de gerechtigde. Typisch worden akten aanvaard door de gerechtigde, maar in bepaalde omstandigheden kan de gerechtigde de levering van de akte afwijzen.
Soorten daden
Akten kunnen op verschillende manieren worden geclassificeerd. In grote lijnen worden akten geclassificeerd als officieel of privé. Officiële akten worden verleden op grond van een gerechtelijke of gerechtelijke procedure. Bij de meeste onroerendgoedtransacties zijn echter personen en zakelijke entiteiten betrokken die privéakten gebruiken.
De akten worden ook gecategoriseerd op basis van het type eigendomsgaranties die door de concessieverlener worden verstrekt. De verschillende soorten akten zijn onder meer:
Algemene garantiedocument
De algemene garantieakte biedt de gerechtigde de meeste bescherming. Met dit type akte doet de concessieverlener een reeks juridisch bindende beloften (genaamd convenanten ) en garanties aan de gerechtigde (en hun erfgenamen ) waarin hij ermee instemt de gerechtigde te beschermen tegen eerdere claims en eisen van alle personen met betrekking tot het getransporteerde land. De gebruikelijke eigendomsovereenkomsten die in een algemene garantieakte zijn opgenomen, zijn:
- het convenant van seisin, wat betekent dat de concessieverlener garandeert dat hij het eigendom bezit en het wettelijke recht heeft om het over te dragen
- het convenant tegen lasten, waarmee wordt aangegeven dat de concessieverlener garandeert dat het onroerend goed vrij is van pandrechten of lasten, behalve zoals specifiek vermeld in de akte
- het verbond van rustig genieten, wat aangeeft dat de gerechtigde rustig het bezit zal hebben en niet gestoord zal worden omdat de concessieverlener een gebrekkige titel had
- het convenant van verdere zekerheid, waarbij de concessieverlener belooft elk document te leveren dat nodig is om de titel goed te maken
Speciale garantiedocumentatie
Waar in een algemene garantieakte de concessieverlener belooft de overgedragen titel te waarborgen en te verdedigen tegen de aanspraken van alle personen, garandeert de concessiegever van een speciale garantieakte dat zij de eigendom van het onroerend goed hebben ontvangen en dat ze niets hebben gedaan terwijl ze de titel bezaten om een defect te creëren.
Met andere woorden, alleen gebreken die zijn ontstaan tijdens het eigendom van de concessieverlener zijn gerechtvaardigd. Vanwege deze beperking biedt de speciale garantie de begunstigde minder bescherming dan de algemene garantieakte. Veel kopers van onroerend goed zullen aandringen op een algemene garantieverklaring ter bescherming tegen problemen die zouden kunnen ontstaan als gevolg van een speciale garantieverklaring.
Sluit de akte af
De quitclaim-akte, ook wel een niet-garantie-akte genoemd, biedt de gerechtigde de minste bescherming. Dit type akte geeft het belang weer dat de concessieverlener momenteel in het onroerend goed heeft, indien van toepassing. Er worden geen garanties of beloftes gedaan met betrekking tot de kwaliteit van de titel. Als de concessieverlener een goede titel heeft, is de quitclaim-akte in wezen net zo effectief als een algemene garantieakte. Als de titel echter een gebrek bevat, heeft de gerechtigde geen rechtsmiddel op de concessieverlener onder de akte. Een quitclaim-akte wordt vaak gebruikt als de concessieverlener niet zeker is van de status van de titel (als deze gebreken bevat) of als de concessieverlener geen aansprakelijkheid wil onder de titelconvenanten.
Daden voor speciale doeleinden
Akten voor bijzondere doeleinden worden vaak gebruikt in verband met gerechtelijke procedures en gevallen waarin de akte afkomstig is van een persoon die handelt in een of andere officiële hoedanigheid. De meeste akten voor speciale doeleinden bieden de gerechtigde weinig tot geen bescherming en zijn in wezen daden van opzegging. Soorten bijzondere akten omvatten, maar zijn niet beperkt tot:
- Deed Administrator’s: Dit kan worden gebruikt wanneer een persoon sterft intestato (zonder testament ). Een door de rechtbank aangestelde bewindvoerder zal over de activa van de overledene beschikken en een akte van een bewindvoerder kan worden gebruikt om de titel van onroerend goed aan de gerechtigde over te dragen.
- De akte van een executeur: deze kan worden gebruikt als een persoon een testament overlijdt (met een testament). De executeur van het landgoed zal de activa van de overledene vervreemden en de akte van een executeur kan worden gebruikt om de titel of het onroerend goed aan de gerechtigde over te dragen.
- De akte van de sheriff: deze wordt aan de succesvolle bieder gegeven bij een executieverkoop die wordt gehouden om te voldoen aan een oordeel dat is verkregen tegen de eigenaar van het onroerend goed. De gerechtigde krijgt de titel die de schuldenaar van het oordeel heeft.
- Belastingakte: deze wordt uitgegeven wanneer een woning wordt verkocht voor achterstallige belastingen.
- Akte in plaats van afscherming: Dit wordt gegeven door een lener die in gebreke is gebleven op een hypotheek rechtstreeks aan de geldschieter. Dit dient om executieprocedures te voorkomen, en als de geldschieter de akte accepteert in plaats van executie, wordt de lening beëindigd. Veel geldschieters geven er de voorkeur aan af te schermen om de titel op te schonen.
- Deed of Gift (Gift Deed). Dit wordt gebruikt om de titel over te brengen op onroerend goed dat zonder tegenprestatie of slechts een symbolische vergoeding wordt gegeven. In sommige staten moet de schenkingsakte binnen twee jaar worden geregistreerd, anders wordt deze ongeldig.
Onroerend goed, dat wil zeggen land of iets dat aan het land vastzit dat onroerende is, zoals een gebouw, beek of weg, is in wezen hetzelfde als onroerend goed.
Het komt neer op
De overdracht van de titel van een onroerend goed vindt plaats door middel van een akte. Bepaalde essentiële elementen moeten in de akte zijn opgenomen om legaal te kunnen werken. Verschillende akten bieden de gerechtigde op verschillende niveaus bescherming en de verplichtingen van een concessieverlener worden bepaald door de vorm van de akte. Aangezien akten belangrijke juridische documenten zijn die de eigendomsbelangen en -rechten beïnvloeden, dient een gekwalificeerde vastgoedadvocaat te worden geraadpleegd bij elke transactie waarbij zij betrokken zijn, zoals het sluiten van een huisaankoop.