Onroerend goed derivaat
Wat is een onroerendgoedderivaat?
Vastgoedderivaten, ook wel vastgoedderivaten genoemd, zijn instrumenten waarmee beleggers blootstelling kunnen verwerven aan de vastgoedactivaklasse zonder dat ze daadwerkelijk gebouwen hoeven te bezitten. In plaats daarvan vervangen ze het onroerend goed door de prestaties van een onroerendgoedrendementindex. Op deze manier kunnen beleggers investeren in onroerend goed in aandelen of schulden zonder ooit een echt actief te kopen of onroerend goed als onderpand te gebruiken.
Belangrijkste leerpunten
- Vastgoedderivaten stellen beleggers in staat om blootstelling aan de vastgoedmarkt te verwerven zonder daadwerkelijk vastgoedactiva te bezitten.
- Deze derivaten volgen het rendement van een vastgoedrendementindex zoals de NPI of NAREIT.
- Beleggers kunnen ook vaak derivaten verhandelen op individuele REIT’s die aan beurzen zijn genoteerd.
Voordelen van vastgoedderivaten
Vastgoedderivaten stellen een belegger in staat om zijn initiële kapitaalverplichting te verminderen en vastgoedportefeuilles neerwaarts te beschermen en tegelijkertijd alternatieve risicobeheerstrategieën te bieden.
Historisch gezien is vastgoed een lage correlatie, performance-wise, om de balans op en had obligatie investeringen, waardoor het een wenselijke portfolio diversificatie tool. Helaas is het kopen en verkopen van fysiek eigendom lang niet zo eenvoudig als het verhandelen van effecten.
De NPI-index
De National Council of Real Estate Investment Fiduciaires Property Index (NPI) is de geaccepteerde index die is gemaakt om de beleggingsprestaties van de commerciële vastgoedmarkt te meten. Oorspronkelijk ontwikkeld in 1977, is de index zonder hefboomwerking in totaal ongeveer $ 702 miljard waard (vanaf Q3 2020), afkomstig uit de hele VS
Investeringen in commercieel onroerend goed worden onderverdeeld in de volgende investeringstypen:
- Private equity
- Private schuld
- Publieke equity
- Publieke schuld
Hoe onroerendgoedderivaten werken
De derivaten die op de NCREIF-index worden aangeboden, zijn ontwikkeld voor de private-equitysector en zijn gebaseerd op swaps die in verschillende vormen voorkomen, waardoor beleggers hun blootstelling kunnen ruilen op ofwel de waardestijging of het totale rendement van de index zelf, of door blootstellingen van één landgebruik naar een ander.
Een methode is om ” long te gaan ” (de blootstelling van het kopen van onroerend goed te repliceren) of ” short te gaan ” (de blootstelling van verkochte eigendommen te repliceren). Een andere methode is om het totaalrendement op de NCREIF-index uitgesplitst naar vastgoedsector te ruilen, zodat beleggers het rendement van kantoorgerelateerd vastgoed kunnen ruilen voor bijvoorbeeld winkelvastgoed.
De return swap stelt twee investeerders aan weerszijden van de swap in staat strategieën uit te voeren die niet kunnen worden gerealiseerd met feitelijke activa op de particuliere vastgoedmarkt. Met swaps kunnen beleggers balans staan, hoeven over te dragen. Contracten voor maximaal drie jaar worden meestal beheerd door een investeringsbank, die optreedt als verrekenkantoor voor de fondsen.
In het geval dat een belegger long gaat met het totale rendement van de NCREIF-index, accepteert hij het totale rendement op de NPI (driemaandelijks betaald) op een vooraf bepaald notioneel bedrag en gaat hij ermee akkoord een benchmark op korte termijn te betalen, plus een spread ( marge) over hetzelfde nominale bedrag. De andere partij bij de swap zou dezelfde kasstromen in omgekeerde volgorde ontvangen, het driemaandelijkse indexrendement betalen en de benchmarkrente plus de spread ontvangen.
Ervan uitgaande dat er investeerders zijn voor beide partijen, zouden twee investeerders die de ene vastgoedblootstelling willen verhandelen voor een andere, het rendement van de NPI voor dat specifieke vastgoedtype inruilen voor een andere. Een portefeuillemanager die bijvoorbeeld van mening is dat zijn fonds te veel is toegewezen aan kantoorpanden en te weinig is toegewezen aan industriële panden, zou een deel van de kantoorblootstelling kunnen ruilen voor industriële gebouwen zonder daadwerkelijk panden te kopen of verkopen.
Een openbare aandelenindex
In plaats van de NPI gebruiken derivaten voor blootstelling aan de publieke aandelensector van de commerciële vastgoedmarkt het totale rendement van de National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT) om de geaccepteerde kasstromen te berekenen (voor de longbelegger ) of betaald (door de short investeerder).
Deze index biedt het prestatierendement voor de markt van openbare effecten die worden gedekt door commercieel onroerend goed. De swapontvanger betaalt bijvoorbeeld de referentierente op korte termijn, plus een spread, om een eenjarige indexswap aan te gaan met een nominaal bedrag van $ 50 miljoen dollar, en zij zouden driemaandelijkse betalingen ontvangen van de NAREIT-index van $ 50 miljoen. Nogmaals, de belegger kan een volledig gediversifieerde blootstelling aan openbaar onroerend goed krijgen zonder een enkel actief te kopen.
Onroerend goed schuldderivaten
Vanwege de breedte en diepte van de markt voor commerciële hypotheekgedekte effecten (CMBS) wordt aangetroffen, zijn ook vastgoedderivaten beschikbaar op vastgoedschuldposities. De swaps voor openbare vastgoedschulden zijn gebaseerd op indices van de CMBS-markt.
Dankzij de breedte en diepte van de gegevens van een groot aantal transacties (in vergelijking met aandelenvastgoed), zijn de CMBS-indices een veel betere prestatie-indicator voor hun respectieve markten dan die voor hun tegenhangers in aandelen. Het meest opvallende verschil tussen de aandelenswaps en de schuldswaps is dat de ontvangers van de op rente gebaseerde betalingen de referentierente minus een spread ontvangen, in tegenstelling tot de aandelenswaps, die meestal gebaseerd zijn op de benchmarkrente plus een spread. De reden hiervoor is dat onderliggende effecten doorgaans worden gefinancierd door kortlopende doorlopende repo schuld, meestal tegen de referentierente op korte termijn minus een spread, en dus wordt het tarief doorgegeven aan swap-tegenpartijen.
Particuliere schuldderivaten voor onroerend goed, zoals kredietverzuimswaps (CDS’s), worden meestal gebruikt om het kredietrisico af te dekken. Derivaten zoals leningswaps geven de swappartij zowel het rente- als het kredietrisico, terwijl het actief (een commerciële vastgoedlening) op de balans van de tegenpartij blijft staan. Zo kan een hypotheekverstrekker delen van zijn schuldportefeuille afdekken voor verschillende investeringsvoorwaarden zonder de lening zelf te hoeven verkopen. Op deze manier kunnen beleggers bepaalde sectoren van de vastgoedmarkt verlaten wanneer ze vinden dat het rendement niet in verhouding staat tot het risico, en later hun blootstelling herwinnen wanneer de markt voor die specifieke sector verbetert.
Speciale overwegingen
Omdat commerciële vastgoedactiva kapitaalintensief en relatief illiquide zijn, hebben vastgoedbeleggers het moeilijk gevonden om hun blootstelling af te dekken of alfa strategieën uit te voeren. Hoge transactiekosten en een markt die minder efficiënt is dan die van aandelen en obligaties, hebben bijgedragen aan de moeilijkheid om portefeuilles opnieuw in evenwicht te brengen als reactie op marktveranderingen.
Nu onroerendgoedgegevens transparanter worden en transactie-informatie gemakkelijker en goedkoper te verkrijgen is, zijn onroerendgoedindexen relevanter geworden, wat heeft geleid tot het ontstaan van een steeds efficiëntere derivatenmarkt. Met vastgoedderivaten kunnen beleggers hun blootstelling aan specifieke risico’s en kansen wijzigen zonder dat ze activa hoeven te kopen en verkopen. Deze derivaten maken het mogelijk om te beleggen in een andere sector van de vastgoedaandelenmarkt of om een vastgoedblootstelling te verhandelen tegen een variabele rente plus of min een premie.
De mogelijkheid om blootstellingen te ruilen, stelt de vastgoedbelegger in staat tactischer te worden bij het beleggen. Ze kunnen nu alle vier de kwadranten van de vastgoedmarkt in en uit bewegen, wat een beter risicobeheer mogelijk maakt en het potentieel biedt om het korte of langetermijnrendement op hun investeringen te verhogen.