Conduit voor onroerendgoedhypotheken (REMIC)
Wat is een Conduit voor onroerendgoedhypotheken (REMIC)?
De term Real Estate Mortgage Investment Conduit (REMIC) verwijst naar een Special Purpose Vehicle (SPV) of schuldinstrument dat hypotheekleningen samenvoegt en door hypotheek gedekte effecten (MBS’en) uitgeeft.
REMIC’s zijn complexe investeringen die inkomsten genereren voor emittenten en investeerders. Hypotheekpools worden over het algemeen opgesplitst in tranches, opnieuw verpakt en als individuele effecten aan beleggers op de markt gebracht. REMIC’s kunnen verschillende vormen aannemen en worden over het algemeen als pass-through-entiteiten beschouwd. Als zodanig zijn ze vrijgesteld van directe belasting.
Belangrijkste leerpunten
- Een investeringskanaal voor onroerendgoedhypotheken is een instrument voor speciale doeleinden dat wordt gebruikt om hypotheekleningen samen te voegen en door hypotheek gedekte effecten uit te geven.
- REMIC’s werden voor het eerst goedgekeurd door de inwerkingtreding van de Tax Reform Act van 1986.
- Een investeringskanaal voor onroerendgoedhypotheken kan worden georganiseerd als een partnerschap, een trust, een bedrijf of een vereniging en is vrijgesteld van federale belastingen.
Inzicht in Real Estate Mortgage Investment Conduit (REMIC)
Onroerendgoedhypotheekinvesteringskanalen (REMIC’s) werden voor het eerst goedgekeurd door de inwerkingtreding van de Tax Reform Act van 1986. Ze houden commerciële en woninghypotheken in trust en geven belangen in deze gesecuritiseerde hypotheken uit aan beleggers. Ze worden beschouwd als een veilige optie voor beleggers die risicoavers zijn.
REMIC’s splitsen individuele hypotheken op in pools op basis van risico en looptijd, net als door onderpand gedekte hypotheekverplichtingen (CMO’s). Ze worden vervolgens onderverdeeld in obligaties of andere effecten die vervolgens worden verkocht aan beleggers. Deze effecten worden vervolgens verhandeld op de secundaire hypotheekmarkt.
Enkele van de meest prominente emittenten van investeringskanalen voor vastgoedhypotheken in de sector zijn onder meerFannie Mae en Freddie Mac. Deze bedrijven worden gesteund door de federale overheid. Hoewel ze niet echt hypotheken verstrekken, garanderen ze wel woningleningen die zijn uitgegeven door andere geldschieters op de secundaire markt. Andere REMIC-emittenten zijn onder meer hypotheekverstrekkers en verzekeringsmaatschappijen, evenals spaarinstellingen.
Fannie Mae en Freddie Mac zijn enkele van de meer prominente uitgevers van REMIC’s.
REMIC’s kunnen worden georganiseerd als partnerschappen, trusts, bedrijven of verenigingen en zijn federaal van belasting vrijgestelde entiteiten. Beleggers die deze effecten bezitten, zijn echter nog steeds onderworpen aan individuele inkomstenbelasting. Belastingwetten verhinderden dat REMIC’s wijzigingen aanbrachten in hun hypotheekleningen. Als zodanig zou de entiteit haar belastingvrije status kunnen verliezen als een lening binnen haar pool wordt ingeruild voor een andere lening. Dat komt omdat federale regelgeving vereist dat leningen in een bepaalde pool constant zijn. Met andere woorden, de leningen kunnen niet significant worden gewijzigd of geruild voor verschillende leningen met nieuwe voorwaarden.
Speciale overwegingen
Er zijn verschillende wijzigingen voorgesteld of aangebracht om de structuur en de belastingvrije status van REMIC’s te beschermen.
Wet Verbetering Conduit Investeringen Hypotheek Vastgoed
Het Congres introduceerde in 2009 de wet inzake de verbetering van het investeringscircuit van onroerend goed om de beperkingen op commerciële vastgoedleningen die door REMIC’s zijn gesecuritiseerd, te versoepelen. Eigenaren van onrustige eigendommen met commerciële leningen waren niet in staat om hun activa te wijzigen, omdat hun plannen de waarde zouden veranderen van het onderpand dat de lening verzekerde.
De voorgestelde wet zou eigenaren van onroerend goed met commerciële leningen die zijn gesecuritiseerd door REMIC’s, in staat stellen verbeteringen en uitbreidingen aan te brengen om hun eigendommen aantrekkelijker te maken voor de markt. De wetgeving bevatte een verklaring dat wijzigingen aan eigendommen onder dergelijke voorwaarden niet als verboden transacties zouden worden beschouwd, zoals uiteengezet door de Internal Revenue Service (IRS).
De rente in de REMIC zou nog steeds worden behandeld als reguliere rente en de opbrengsten die werden gegenereerd door wijzigingen aan het onroerend goed zouden op dezelfde manier worden behandeld alsof ze zouden worden ontvangen via gekwalificeerde hypotheken.
De wet is doorverwezen naar de Commissie voor het bankwezen, de huisvesting en de stedelijke aangelegenheden, maar is niet verder gegaan.
De COVID-19 pandemie
De federale overheid zorgde voor enige verlichting voor mensen met commerciële en residentiële leningen die het slachtoffer waren van ontberingen als gevolg van de COVID-19-pandemie. Huiseigenaren die niet in staat waren om te betalen, kregen respijt, eerst onder deCoronavirus Aid, Relief, and Economic Security (CARES) Act, die in 2020 werd ondertekend door de voormalige president Donald Trump, en vervolgens opnieuw toen de regering-Biden de bepalingen uitbreidde.7
Omdat de verlichting uiteindelijk de structuur van deze leningen zou veranderen, zou het ook een effect hebben op hoe REMIC’s zijn gestructureerd. Daarom zorgde de IRS ervoor dat deze investeringen en hun emittenten beschermd zouden blijven tegen eventuele fiscale gevolgen als leners zouden profiteren van deze noodmaatregelen.
Real Estate Mortgage Investment Conduit (REMIC) versus Collateralized Mortgage Obligation (CMO)
De industrie beschouwt REMIC’s gewoonlijk als CMOS. Dit zijn een reeks hypotheken die worden gebundeld en als investering aan investeerders worden verkocht. Maar er zijn enkele verschillen tussen de twee.
CMO’s bestaan binnen REMIC’s, hoewel CMO’s een afzonderlijke juridische entiteit zijn voor fiscale en juridische doeleinden. Een REMIC daarentegen is vrijgesteld van federale belasting. Maar dat is alleen op het inkomen dat beleggers ontvangen van de onderliggende hypotheken op bedrijfsniveau. Alle inkomsten die worden gegenereerd en uitbetaald aan de beleggers, zijn belastbaar, met behulp van formulier 1066 bij het indienen van een REMIC.
Real Estate Mortgage Investment Conduit (REMIC) versus Real Estate Investment Trust (REIT)
Zowel REMIC’s als Real Estate Investment Trusts (REIT’s) investeren in onroerend goed in een of andere vorm, maar ze zijn verschillend. Terwijl REMIC’s hypotheekleningen bundelen en ze verkopen als investeringen aan investeerders, zijn REIT’s een heel ander balspel.
REIT’s zijn bedrijven die een portefeuille van inkomstengenererende eigendommenbezitten en exploiteren, zoals kantoor- en winkelruimte, flatgebouwen en gebouwen voor gemengd gebruik. Beleggers kunnen aandelen in REIT’s kopen die net als aandelen op beurzen worden verhandeld. Bedrijven leasen of verhuren hun eigendommen en dat inkomen wordt vervolgens als dividend aan investeerders uitgekeerd.
Net als REMIC’s worden REIT’s echter niet belast. Maar beleggers moeten alle inkomsten uit deze investeringen op hun jaarlijkse belastingaangifte vermelden, wat betekent dat ze worden belast tegen hun eigen belastingtarief.