Een carrière in het beheer van vastgoedportefeuilles
Op het eerste gezicht zou u kunnen denken dat een vastgoedportefeuillemanager vergelijkbaar is met een financiële vermogensbeheerder. Maar vastgoedaandelenportefeuille of fondsbeheer verschilt radicaal van het beheren van aandelen, obligaties of beleggingsfondsen.
In tegenstelling tot vermogensbeheerders, die bedrijven onderzoeken en de waarschijnlijkheid beheren dat ze hun gearticuleerde strategieën kunnen vervullen, moeten vastgoedbeheerders helpen bij het definiëren en benutten van kansen op vastgoedniveau. Onroerend goed managers zijn niet alleen verantwoordelijk voor asset allocatie, risico managemen t en transacties, maar ook voor die rechtstreeks contact hebben met het land en structuren op.
Dus onroerend goed asset management, in tegenstelling tot traditionele beheer van geld, vereist ervaren mensen die de waarde van de panden kunnen optimaliseren. In feite lijkt een vastgoedvermogensbeheerder in veel opzichten veel op een bedrijfs-CEO die een bedrijf of een faciliteit leidt. Een traditionele geldmanager daarentegen kent misschien de aandelen van een bepaald veld of een bepaalde sector, maar raakt niet betrokken bij de activiteiten van de bedrijven zelf.
Denkt u dat een carrière in het beheer van vastgoedportefeuilles de juiste keuze voor u is? Lees verder voor meer informatie.
Beheer van vastgoedportefeuilles
De opleiding en ervaring die worden opgedaan door vermogensbeheerders in onroerend goed is vergelijkbaar met die van andere fondsbeheerders. Het is echter niet hetzelfde in de manier waarop ze die vaardigheden gebruiken om de prestaties van de portefeuille te waarborgen. Portefeuillemanagers worden vaak beoordeeld op hun vermogen om te zorgen voor passende, voor risico gecorrigeerde rendementen en portefeuillediversificatie door superieure activaspreiding en selectie.
Daarnaast vastgoedportefeuille managers waarde aan klanten door te zorgen voor de meest efficiënte gebruik van investeerder kapitaal, en door het houden van klanten op de hoogte door middel van superieure performance measurement, en zelfs cash flow forecasting. Met uitzondering van vastgoedbeleggingsfondsen (REIT) en fonds van fondsbeheerders (waarvan de prestaties worden beoordeeld aan de hand van het vermogen om het vermogen van andere managers te meten om een strategie te ontwerpen en uit te voeren), is de vastgoedvermogensfondsbeheerder in wezen de CEO van zijn of haar eigen bedrijf, het creëren en uitvoeren van strategieën op vastgoedniveau voor de activa die onder zijn of haar verantwoordelijkheid vallen.
Strategieën voor investeringsselectie
Vastgoedportefeuillemanagers voeren activaspreiding en activaselectie uit, niet door de marktdynamiek en bedrijven in specifieke sectoren te begrijpen, maar door diversificatie te zorgen en voldoende voor risico gecorrigeerde rendementen te genereren, moeten vastgoedportefeuillemanagers weddenschappen sluiten op regionale of lokale vastgoedmarkten en, in het geval van portefeuilles met meerdere activa, de juiste vastgoedmix.
Om deze reden richten veel fondsmanagers zich op specifieke regio’s of vastgoedtypes; sommige grotere vastgoedvermogensbeheerders organiseren hun senior medewerkers en ondersteunend personeel per regio of landgebruik. De grondgedachte om op deze manier te organiseren, is ervoor te zorgen dat marktkansen kunnen worden geïdentificeerd en vervolgens kunnen worden vertaald in de juiste selectie van onroerend goed en het genereren van activa.
De manier waarop onroerend goed wordt verworven, is een van de belangrijkste manieren waarop vastgoedfondsen verschillen van meer traditionele beleggingen. Net als handelaren op de beurs vloer, vastgoedfondsen gebruiken overname specialisten op te sporen en uit te voeren vastgoedtransacties. Dit acquisitiepersoneel werkt meestal voor een specifiek fonds of is regionaal of per activatype georganiseerd.
Aangezien de meeste vastgoedaandelenfondsen alle (of een aanzienlijk deel) van elk onroerend goed bezitten, zijn portefeuillebeheerders vaak rechtstreeks betrokken bij het overnameproces. Aangezien zij de verantwoordelijkheid hebben om de vastgoedstrategie vast te stellen en uit te voeren, moeten portefeuillemanagers rechtstreeks betrokken zijn bij alle investeringsprocessen, inclusief acquisities, financiering, disposities en besluitvorming over de faciliteiten. Om de breedte en diepte van processen voor het beheer van vastgoedinvesteringen te vergemakkelijken, moeten portefeuillemanagers vertrouwen op een aanzienlijke hoeveelheid infrastructuur in verhouding tot het geïnvesteerde kapitaal. Om dit zo efficiënt mogelijk te realiseren, hebben vastgoedvermogensfondsbeheerders en vermogensbeheerders een gespecialiseerde vermogensbeheerfunctie ontwikkeld.
Hoe Real Estate Asset Management werkt
De vastgoedvermogensbeheerfunctie bestaat uit specialisten op vastgoedniveau die waarde toevoegen aan fondsmanagers door een strategie op vastgoedniveau uit te voeren. De specialisten zijn experts in regionale marktfundamenten of in specifieke vastgoedtypes, en zijn verantwoordelijk voor het optimaliseren van de waarde van de activa in bewaring. Naast het verstrekken van informatie over portefeuillebeheer over lokale prospects en het faciliteren van transacties, is de vermogensbeheerder verantwoordelijk voor de prestaties op vastgoedniveau.
Naast het goedkeuren van budgetten en het uitvoeren van onkostenbeheer, verhogen vermogensbeheerders de waarde door de verhuur van een of meer objecten te beheren. Hoewel het misschien een zwart-witaangelegenheid lijkt, is leasing een complexe functie die onvermijdelijk de waarde van onroerend goed en portefeuille bepaalt. Succes bij het leasen wordt niet alleen bereikt door het vinden en uitvoeren van de hoogst mogelijke leasemogelijkheden bij elk object, maar ook door een leaseprogramma uit te voeren dat aansluit bij de portfoliostrategie en tegelijkertijd de beste relaties met bestaande huurders onderhoudt.
Leasing is een proces waarbij veel onderhandeld wordt, waarbij het nemen van beslissingen in strijd met de behoeften van de huurder kan inhouden om de waarde van het onroerend goed te optimaliseren. Voor eigendommen die te koop staan, kan de leasing bijvoorbeeld tijdens een verkoopperiode worden opgeschort om nieuwe eigenaren in staat te stellen rekening te houden met hogere potentiële leasetarieven. Dit kan leiden tot hogere verwachte vastgoedwaarden en dus tot hogere verkoopaanbiedingen.
Tijdens perioden van stijgende huurprijzen kunnen langetermijnhuurovereenkomsten worden afgesloten voor inkomensgerichte eigendommen, terwijl voor strategieën die gericht zijn op vermogensgroei, de huurtermijnen kunnen worden verkort om te profiteren van hogere verwachte rentetarieven in de toekomst. Het vermogen van de vermogensbeheerder om de juiste huurdersmix te bereiken, een leasestrategie uit te voeren die de kasstromen afstemt op de portefeuillebehoeften en zowel kapitaal- als bedrijfskosten te beheren, kan de algehele waarde van de portefeuille aanzienlijk beïnvloeden.
Vastgoedportefeuillemanagers als CEO’s
Als men een eigendom beschouwt als een afzonderlijk bedrijf of een afzonderlijke dochteronderneming, elk met zijn eigen strategie en prestatiepotentieel, begint men te begrijpen waarom portefeuillebeheerders van vastgoedaandelen veel op CEO’s van bedrijven lijken. Net als CEO’s, die een beperkt aanbod van kapitaal moeten verdelen over verschillende mogelijkheden om het hoogste totale investeringsrendement te behalen, moeten beheerders van vastgoedportefeuilles hetzelfde doen voor alle eigendommen die ze beheren. Deze behoefte om een beperkte hoeveelheid middelen te verdelen, creëert een situatie die verschilt van die van veel conventionele vermogensbeheerders.
Bij vastgoedaandelenfondsen is er een inherent conflict tussen portefeuillebeheerders en hun vermogensbeheerders, aangezien zij voor enigszins uiteenlopende doelen werken. Terwijl vermogensbeheerders specialisten zijn die worden beloond voor het optimaliseren van de waarde van hun eigendommen en portefeuillebeheerders generalisten zijn die worden beloond voor het optimaliseren van het portefeuillerendement en de tevredenheid van beleggers, is de succesvolle vastgoedfondsbeheerder er een die dit conflict kan beheersen en een efficiënt beheerteam en portefeuilleprestaties kan behouden. Dit vereist het formuleren van een goed ontworpen portfoliostrategie binnen een goed verbonden team van managers die de algemene beleggingsdoelstellingen begrijpen en hebben geïnternaliseerd. Dit kan een moeilijke taak zijn voor elk fonds dat het aantal en de complexiteit van onroerend goed in beheer aanzienlijk heeft vergroot.
Het is ook van cruciaal belang dat beheerders van vastgoedportefeuilles niet alleen de vereiste kapitaaltoewijzing, vastgoedselectie en andere vereiste investeringsvaardigheden belichamen, maar ook dat ze de mogelijkheid hebben om geschikte investeringsstrategieën te ontwikkelen en de leiderschapsvaardigheden om de organisatie te mobiliseren in de richting van dezelfde portfoliomissie..
Het komt neer op
Als het gaat om vastgoedfondsen, is het van cruciaal belang dat het management in staat is om vermogensbeheerplannen uit te voeren naast het uitvoeren van meer traditionele fondsbeheerpraktijken. Voor een onroerend goed investment manager, betekent dit dat het optimaliseren van de waarde van het onroerend goed in zijn of haar portefeuille, zowel via de selectie en het verdere beheer van de portefeuille vastgoed activa. Beheerders van onroerendgoedportefeuilles moeten hun middelen toewijzen aan de eigendommen die ze beheren voor een zo hoog mogelijk rendement, en hun team op koers houden om hetzelfde te bereiken. Voor degenen met de juiste mix van vaardigheden, onderscheidt deze carrière zich als een unieke kans in vermogensbeheer.