Voeg wat onroerend goed toe aan uw portefeuille
Nu onroerend goed een vast onderdeel wordt van de kapitaalactiva-allocatiematrix voor zowel institutionele als particuliere beleggers, hebben vastgoedfondsen de laatste tijd een gestage groei doorgemaakt. Vanwege de kapitaalintensieve aard van beleggen in onroerend goed, de behoefte aan actief beheer en de toename van wereldwijde onroerendgoedkansen, stappen instellingen die op zoek zijn naar efficiënt vermogensbeheer geleidelijk over naar gespecialiseerde vastgoedfondsen (FOF).
Hetzelfde geldt nu voor particuliere beleggers, die kunnen profiteren van toegang tot een veel grotere selectie van vastgoedbeleggingsfondsen dan voorheen, waardoor een efficiënte kapitaalallocatie en diversificatie mogelijk is.
Net als elke andere investeringssector heeft onroerend goed zijn voor- en nadelen. Het moet echter voor de meeste beleggingsportefeuilles in overweging worden genomen, waarbij vastgoedbeleggingsfondsen ( REIT’s ) en vastgoedbeleggingsfondsen worden gezien als mogelijk de beste methoden om die toewijzing te vervullen.
Belangrijkste leerpunten
- Zowel particuliere als institutionele beleggers zouden vastgoedbeleggingsfondsen (REIT’s) en vastgoedbeleggingsfondsen moeten overwegen voor een gediversifieerde beleggingsportefeuille.
- REIT’s bezitten en exploiteren doorgaans onroerend goed zoals wooneenheden, winkelcentra, winkelcentra, commerciële kantoorruimte en hotels.
- Beleggingsfondsen voor onroerend goed, die zelf voornamelijk beleggen in REIT’s en werkmaatschappijen in onroerend goed, kunnen met een relatief klein kapitaalbedrag een gediversifieerde blootstelling aan onroerend goed bieden.
- Veel particuliere beleggers realiseren zich niet dat ze mogelijk al rechtstreeks in onroerend goed investeren door een huis te bezitten.
Belemmeringen voor investeringen in onroerend goed
Investeringen in onroerend goed worden al lang gedomineerd door grote spelers zoals pensioenfondsen, verzekeringsmaatschappijen en andere grote financiële instellingen. Dankzij de globalisering van het beleggen in onroerend goed en de opkomst van nieuwe offshore-kansen die een grotere mate van diversificatie en meer rendement mogelijk maken, is er nu een trend dat onroerend goed een vaste plaats krijgt in de allocatie van institutionele portefeuilles.
De permanente toewijzing van vastgoedkapitaal brengt bepaalde unieke hindernissen met zich mee. Het is in de eerste plaats zeer kapitaalintensief. In tegenstelling tot aandelen die in kleine stappen kunnen worden gekocht, vereisen commerciële vastgoedinvesteringen doorgaans aanzienlijke bedragen vooraf, en illiquide portefeuilles en eigenaardige risico’s op basis van locatie of type onroerend goed.
Vastgoed vereist ook actief beheer en onderhoud, wat arbeidsintensief en kostbaar is. In vergelijking met het beheren van traditionele investeringen, vereist het beheren van een onroerendgoedallocatie aanzienlijke middelen en planning.
Als gevolg van deze problemen neigen instellingen naar vastgoedfondsen en dakfondsen. Deze zelfde voordelen kunnen worden bereikt door particuliere beleggers via vastgoedbeleggingsfondsen of REIT’s. Hoewel individuele REIT’s vaak meerdere eigendommen bezitten, kan nu een nog grotere diversificatie worden bereikt via REIT Exchange Traded Funds (ETF’s) en vastgoedbeleggingsfondsen die elk in verschillende REIT’s beleggen.
Tegenwoordig kunnen zelfs particuliere beleggers gemakkelijk vastgoedbeleggingen aan hun portefeuilles toevoegen. Hier zijn verschillende manieren voor particuliere beleggers om toegang te krijgen tot het rendementspotentieel van onroerend goed en om blootstelling aan de activaklasse te verkrijgen.
Directe investeringen
Deze strategie heeft betrekking op investeerders die rechtstreeks specifieke eigendommen selecteren en deze als investering kopen. Vaak zijn dit onder meer inkomenseigenschappen die huurinkomsten genereren naast eventuele stijgingen van de marktwaarde.
Het grote voordeel van deze strategie is controle. Directe eigendom van onroerend goed maakt de ontwikkeling en uitvoering van een strategie mogelijk, evenals directe invloed op het rendement. Directe investeringen maken het echter erg moeilijk om een goed gediversifieerde vastgoedportefeuille op te bouwen. Het gaat ook om het worden van verhuurder, samen met alle extra kosten, risico’s en managementhoofdpijn die het met zich mee kan brengen.
Voor de meeste particuliere beleggers is de onroerendgoedallocatie niet groot genoeg om voldoende eigendommen te kunnen kopen voor echte diversificatie. Het verhoogt ook de blootstelling aan de lokale vastgoedmarkt, evenals de risico’s van het type vastgoed.
Eigenwoningbezit
Veel particuliere beleggers die geen onroerendgoedallocatie voor hun beleggingsportefeuilles hebben overwogen, realiseren zich niet dat ze mogelijk al in onroerend goed investeren door een huis te bezitten. Ze hebben niet alleen al blootstelling aan onroerend goed, maar de meesten nemen ook extra financiële risico’s door een woninghypotheek te hebben. Deze blootstelling is voor het grootste deel gunstig geweest en heeft velen geholpen het kapitaal te vergaren dat nodig is om met pensioen te gaan.
Vastgoedbeleggingsfondsen (REIT’s)
REIT-aandelen vertegenwoordigen private en publieke aandelen in bedrijven die zijn gestructureerd als trusts die investeren in onroerend goed, hypotheken of andere beleggingen met onderpand van onroerend goed. REIT’s bezitten en exploiteren doorgaans onroerend goed. Dit kunnen woningen met meerdere gezinnen zijn, winkelcentra die verankerd zijn in supermarkten, lokale winkelpanden en stripcentra, winkelcentra, commerciële kantoorruimte en hotels.
Vastgoedbeleggingsfondsen worden beheerd door een raad van bestuur die namens de trust beslissingen neemt over beleggingsbeheer. REIT’s betalen weinig of geen federale inkomstenbelasting, zolang ze maar 90% van het belastbaar inkomen uitkeren als dividend aan aandeelhouders. Hoewel het belastingvoordeel de kasstromen na belastingen doet toenemen, kan het onvermogen van REIT’s om contanten aan te houden de groei en waardering op lange termijn aanzienlijk belemmeren. Afgezien van het belastingvoordeel bieden REIT’s veel van dezelfde voor- en nadelen als aandelen.
REIT-managers geven een strategische visie en nemen de investerings- en vastgoedgerelateerde beslissingen, waardoor ze managementgerelateerde kwesties voor investeerders aanpakken. De grootste nadelen van REIT’s voor particuliere beleggers zijn de moeilijkheid om met beperkt kapitaal te beleggen en de aanzienlijke hoeveelheid activaspecifieke kennis en analyse die nodig is om ze te selecteren en hun prestaties te voorspellen.
REIT-investeringen hebben een veel hogere correlatie met de algemene aandelenmarkt in vergelijking met vastgoedinvesteringen, waardoor sommigen hun diversificatiekenmerken bagatelliseren. De volatiliteit op de REIT-markt was ook hoger dan in direct vastgoed. Dit komt door de invloed van macro-economische krachten op REIT-waarden en het feit dat REIT-aandelen continu worden gewaardeerd, terwijl direct onroerend goed meer wordt beïnvloed door lokale vastgoedmarkten en wordt gewaardeerd volgens de taxatiemethode, die de neiging heeft om het beleggingsrendement af te vlakken.
Beleggers die niet de wens, kennis of kapitaal hebben om zelf land of onroerend goed te kopen, kunnen via vastgoedfondsen deelnemen aan het inkomen en het groeipotentieel op lange termijn van onroerend goed.
Beleggingsfondsen voor onroerend goed
Vastgoedbeleggingsfondsen beleggen zelf voornamelijk in REIT’s en werkmaatschappijen in onroerend goed met behulp van professionele portfoliomanagers en deskundig onderzoek. Ze bieden de mogelijkheid om met een relatief kleine hoeveelheid kapitaal een gediversifieerde blootstelling aan onroerend goed te verwerven. Afhankelijk van hun strategie en diversificatiedoelstellingen bieden ze beleggers een veel bredere activaselectie dan kan worden bereikt door alleen REIT-aandelen te kopen, en ze bieden ook de flexibiliteit om gemakkelijk van het ene fonds naar het andere over te stappen.
Flexibiliteit is ook voordelig voor de belegger in beleggingsfondsen vanwege het relatieve gemak bij het verwerven en verkopen van activa op een systematische en gereguleerde beurs, in tegenstelling tot directe investeringen, die moeilijk en duur zijn. Meer speculatieve beleggers kunnen tactisch overwogen worden in bepaalde eigendommen of regionale risico’s om het rendement te maximaliseren.
Door blootstelling aan een brede basis van beleggingsfondsen te creëren, kunnen ook de transactiekosten en commissies worden verlaagd in vergelijking met het kopen van individuele REIT-aandelen. Een ander belangrijk voordeel voor particuliere beleggers is de analytische en onderzoeksinformatie die door de fondsen wordt verstrekt over verworven activa, evenals het perspectief van het management op de levensvatbaarheid en prestaties van onroerend goed, zowel als specifieke beleggingen als als beleggingscategorie.
Beleggingsfondsen kunnen echter minder liquide zijn en hogere beheerkosten met zich meebrengen dan REIT’s of REIT ETF’s. Hoewel vastgoedbeleggingsfondsen liquiditeit brengen in een traditioneel illiquide activaklasse, menen nee-zeggers dat ze niet kunnen worden vergeleken met directe investeringen in onroerend goed.
Het komt neer op
Hoewel particuliere beleggers bij de allocatie van hun portefeuille rekening kunnen en moeten houden met het eigenwoningbezit, kunnen ze ook overwegen om aanvullende, meer liquide beleggingen in onroerend goed te beleggen.
Voor degenen met de vereiste handelsvaardigheden en kapitaal, biedt REIT-beleggen toegang tot enkele van de voordelen van beleggen in onroerend goed zonder dat directe eigendom nodig is. Voor anderen, die een kleinere allocatie overwegen, of voor degenen die niet opgezadeld willen worden met activaselectie, maar die maximale diversificatie nodig hebben, zouden vastgoedbeleggingsfondsen een geschikte keuze zijn.
Discriminatie op het gebied van hypotheekleningen is illegaal. Consumer Financial Protection Bureau of bij het Amerikaanse Department of Housing and Urban Development (HUD).