Hoe u onroerend goed gebruikt om belastingaanslagen uit te stellen
Investeren in onroerend goed blijft een van de beste manieren om rijkdom op te bouwen en belastingen te verlagen. Voordelen zijn onder meer de mogelijkheid om de kosten van onroerend goed dat inkomsten genereert te recupereren door middel van afschrijvingen, om 1031-uitwisselingen te gebruiken om winsten uit onroerendgoedinvesteringen uit te stellen en om te lenen tegen het eigen vermogen om extra investeringen te doen of voor andere doeleinden.
Bovendien kunnen huiseigenaren profiteren van de vrijstelling voor persoonlijke woonplaats, die de winst op de verkoop van een persoonlijke woning afschermt van vermogenswinstbelasting, evenals de aftrek van hypotheekrente. Lees verder om erachter te komen of een of een combinatie van deze strategieën geschikt voor u is.
Belangrijkste leerpunten
- Investeren in onroerend goed is een manier om op verschillende manieren rijkdom op te bouwen en belastingen te verlagen.
- Afschrijvingen maken het mogelijk om kosten te recupereren die verband houden met inkomstengenererende huurwoningen.
- Beleggers kunnen belastingen uitstellen door een vastgoedbelegging te verkopen en het eigen vermogen te gebruiken om een ander onroerend goed te kopen in een zogenaamde 1031 soortgelijke beurs.
- Eigenaren van onroerend goed kunnen tegen het eigen vermogen in hun huidige onroerend goed lenen om andere investeringen te doen.
- Afhankelijk van de verkoopwaarde van het onroerend goed, kunnen huiseigenaren worden uitgesloten van vermogenswinstbelasting op de opbrengsten van hun huisverkoop.
- Particulieren kunnen ook de betaalde rente over hun hypotheken aftrekken.
1. Afschrijvingsaftrek gebruiken
U kunt de kosten van inkomstengenererende huurwoningen recupereren door middel van jaarlijkse belastingaftrek, afschrijving genoemd. De Internal Revenue Code definieert de aftrek van afschrijvingen als een redelijke vergoeding voor verslechtering, slijtage en een redelijke vergoeding voor veroudering.
Vastgoedbeleggers gebruiken over het algemeen een afschrijvingsmethode genaamd het Modified Accelerated Cost Recovery System (MACRS), waarbij residentieel huurobject en structurele verbeteringen worden afgeschreven over 27,5 jaar, terwijl apparaten en andere armaturen worden afgeschreven over 15 jaar.
Afschrijvingskosten resulteren vaak in een nettoverlies op vastgoedbeleggingen, zelfs als het vastgoed daadwerkelijk een positieve kasstroom oplevert. Dit verlies, evenals uitgaven, zoals nutsvoorzieningen en verzekeringen, worden gerapporteerd op schema E, federaal inkomstenbelastingformulier 1040, en in mindering gebracht op het gewone inkomen.
2. Profiteren van 1031 uitwisselingen
De 1031-beurs, genoemd naar sectie 1031 van de Internal Revenue Code, stelt beleggers in staat belastingen uit te stellen door een vastgoedbelegging te verkopen en het eigen vermogen te gebruiken om een ander onroerend goed of eigendommen van gelijke of hogere waarde te kopen. Deze uitwisseling moet binnen een bepaalde tijd plaatsvinden.
Hoewel een 1031-beurs in grote lijnen verschillende soorten onroerend goed kan omvatten, heeft de overgrote meerderheid van detransacties betrekking op onroerend goed. En vanaf 31 december 2017 is sectie 1031 “behandeling op dezelfde manier als in ruil alleen van toepassing op de ruil van onroerend goed dat wordt aangehouden voor gebruik in een handel of bedrijf of voor investeringen, anders dan onroerend goed dat voornamelijk voor verkoop wordt aangehouden.”
Vastgoedregelgeving
Om een 1031-ruil met succes te voltooien, moeten de eigendommen aan de volgende criteria voldoen:
- De totale waarde van de vervangende eigendommen moet gelijk zijn aan of groter zijn dan die van de afgestane eigendommen.
- De eigendommen die in de transactie zijn opgenomen, moeten van dezelfde soort zijn, wat betekent dat onroerend goed niet kan worden ingewisseld voor een ander type activa, zoals een onroerendgoedbeleggingsfonds (REIT).
- Beide eigendommen moeten worden aangehouden voor “productieve doeleinden in zaken of handel” (een investering).4
Alle contanten of eigendommen die via de transactie worden ontvangen en die niet worden beschouwd als eigendommen van dezelfde soort, worden als boot beschouwden zijn onderworpen aan belasting. Cash boot omvat niet alleen contant geld, maar ook fysieke eigendommen, zoals armaturen. Hypotheeklaars verwijst naar elke schuldvermindering die door de transactie wordt bereikt. Het bedrag van de schuld die met het vervangende onroerend goed wordt overgenomen , moet dus gelijk zijn aan of groter zijn dan de waarde van de schuld die met pensioen gaat wanneer het afgestane onroerend goed wordt verkocht.6
Beleggersreglement
De belegger moet een gekwalificeerde tussenpersoon inschakelen. Een gekwalificeerde tussenpersoon is een makelaar die het 1031-ruilproces faciliteert, grotendeels door deDe Federatie van Uitwisselingsaccommodaties beschrijft de rol die de gekwalificeerde tussenpersoon speelt in het 1031-uitwisselingsproces.
De investeerder is onderworpen aan twee deadlines:
- Vijfenveertig dagen na de verkoop van het afgestane onroerend goed moeten ze een schriftelijke lijst van het gekwalificeerde vervangende onroerend goed bezorgen aan een gekwalificeerde partij bij de beurs, meestal de tussenpersoon. Er zijn ook verschillende regels die het aantal eigendommen dat kan worden geïdentificeerd, beperken.
- Bovendien moeten ze de totale waarde van in aanmerking komende vervangende activa kopen binnen 180 dagen na verkoop van het afgestane actief of 180 dagen na de vervaldatum van zijn belastingaangifte voor dat jaar, afhankelijk van wat zich het eerst voordoet.
1031 Omruilen, stap voor stap
Bij een typische transactie besluit een belegger een vastgoedbelegging te verkopen en de opbrengst van eventuele winst in een ander onroerend goed te investeren.
- Om dit op een fiscaal efficiënte manier te bewerkstelligen, sluit de belegger een ruilovereenkomst 1031 met een gekwalificeerde tussenpersoon en stelt hij het oorspronkelijke onroerend goed te koop. Tegelijkertijd gaat de investeerder op zoek naar vervangende eigendommen.
- Op de dag dat de belegger het oorspronkelijke onroerend goed (het afgestane onroerend goed) verkoopt, wordt de netto-opbrengst na betaling van alle uitgaven overgemaakt naar een speciale rekening die is opgezet door de gekwalificeerde tussenpersoon.
- De belegger gaat dan de identificatieperiode in en heeft precies 45 dagen om een lijst van gekwalificeerde vervangende eigendommen op te stellen en 180 dagen om het vervangende onroerend goed te sluiten tijdens de ruilperiode.
- Door gebruik te maken van de volledige opbrengst van de verkoop van het afgestane onroerend goed, sluit de investeerder de nieuwe vastgoedbelegging of -panden.
- De gekwalificeerde tussenpersoon maakt dat geld over naar het titelbedrijf, de speciale rekening wordt gesloten en de transactie is voltooid.
3. Lenen tegen eigen vermogen
Beleggers die een aanzienlijk eigen vermogen hebben opgebouwd in hun eigen woning of investeringspand, kunnen er eenvoudig voor kiezen hun eigendommen te herfinancieren en eigen vermogen op te nemen om extra investeringen te doen, de woning te verbeteren of voor andere doeleinden. Regelgeving varieert van staat tot staat.
In een typisch scenario leent een geldschieter 80% tot 85% van uw eigen vermogen. Bijvoorbeeld, op een onroerend goed van $ 240.000 met een lening van $ 100.000, kan een lener maximaal $ 92.000 ($ 240.000 x 80% = $ 100.000) extraheren.
De mogelijkheid om tegen uw eigen vermogen te lenen, hangt ook af van uw kredietscore, uw bestaande verhouding tussen schuld en eigen vermogen en uw verhouding tussen schuld en inkomen.
Hoewel deze strategie een beetje riskanter is, kan het voor degenen die in staat zijn om met de extra schulden om te gaan, helpen om rijkdom op te bouwen zonder een 1031-ruil te hoeven aangaan of een woning te verkopen.
4. Belastingen op de verkoop van een woning uitstellen
Winsten uit de verkoop van de primaire persoonlijke woning van een belastingbetaler zijn uitgesloten van vermogenswinstbelasting tot $ 500.000 voor gehuwde paren die gezamenlijk een aanvraag indienen en $ 250.000 voor alleenstaanden als de belastingbetaler twee van de afgelopen vijf jaar in het huis heeft gewoond. Mocht de winst uit de verkoop van de hoofdverblijfplaats van een belastingplichtige groter zijn dan die uitsluitingen, dan kan de belastingbetaler dat deel ook beleggen via een 1031-ruil.
Beleggers die in gebieden wonen waar de thuiswaarde wordt gewaardeerd, kunnen een handelsstrategie gebruiken om zowel hun persoonlijke rijkdom op te bouwen als tegelijkertijd de belastingen te minimaliseren.
5. Hypotheekrente in mindering brengen
Huiseigenaren kunnen het deel van hun hypotheek dat aan rentebetalingen is toe te rekenen, aftrekken op hun belastingaangifte. Deze betalingen zijn hoger tijdens de eerste jaren van de hypotheek en nemen geleidelijk af naarmate de hypotheek wordt afgelost.
Volgens de IRS “kunt u hypotheekrente aftrekken van de eerste $ 750.000 ($ 375.000 indien afzonderlijk gehuwde aangifte) aan schulden. Er zijn echter hogere beperkingen ($ 1 miljoen ($ 500.000 indien gehuwde afzonderlijk aangifte)) van toepassing als u hypotheekrente aftrekt van de schuldenlast. gemaakt vóór 16 december 2017. “
Het komt neer op
Er zijn veel opties beschikbaar voor de vastgoedeigenaar die wil verkopen terwijl hij de belastingplicht tot een minimum beperkt.
- Een 1031-ruil maakt het mogelijk dat de opbrengsten van een verkoop worden herbelegd in een soortgelijk onroerend goed.
- Een hypotheeklening maakt rechtstreeks gebruik van de waarde van het onroerend goed en kan voor verschillende doeleinden worden gebruikt.
- De verkoop van een hoofdverblijfplaats komt in aanmerking voor een bijzondere fiscale behandeling.
- Hypotheekrente is aftrekbaar op het fiscale moment.
Uw persoonlijke situatie zal bepalen welke van deze opties voor u geschikt is, maar elk ervan zal u helpen het meeste uit uw vastgoedinvestering te halen.