Verkoop uw huurwoning met winst

In tegenstelling tot aandelen in aandelen, kunnen vastgoedbeleggingen niet binnen enkele seconden met een muisklik worden gelost. De tijd tussen het besluit om te verkopen en de daadwerkelijke verkoopdatum wordt vaak gemeten in weken of maanden. Het verkopen van uw eigen huis kan een intimiderend proces zijn als u niet weet waar u moet beginnen, maar het verkopen van een vastgoedbelegging vereist nog meer werk.

De hoeveelheid kapitaal en de belastingkwesties rond de realisatie van dat kapitaal zijn complex bij het omgaan met vastgoedbeleggingen. Het is echter niet onmogelijk om dit in uw eentje te bereiken. In dit artikel zullen we kijken naar het verkoopproces van een vastgoedbelegging en ons concentreren op het beperken van belastingen op de winsten.

Waarom verkopen?

De redenen om een huurwoning te verkopen variëren. Verhuurders die hun eigendommen persoonlijk beheren, kunnen verhuizen en willen investeren in iets in de buurt van hun nieuwe woning. Of misschien wil een verhuurder de waardering van een huurwoning verzilveren in plaats van geld te verzamelen door middel van huur. Het kan zelfs zijn dat een onroerend goed geld verliest, hetzij door leegstand, hetzij door onvoldoende huur om de kosten te dekken. Ongeacht de reden, zullen vastgoedbeleggers die willen verkopen, te maken krijgen met belastingen.

De belastingman komt

De vermogenswinstbelasting op de verkoop van een huurwoning is veel hoger in vergelijking met de directe verkoop van eigendommen voor persoonlijk gebruik. De basismeerwaarden die u moet betalen over de winst van de verkoop, worden verhoogd met eventuele waardeverminderingen die u op het onroerend goed claimt. Dit betekent dat als het onroerend goed geld heeft verloren en u het verlies in voorgaande jaren tegen uw belastingaanslag hebt gebruikt, u een hogere belastingaanslag krijgt als de verkoop doorgaat.

Voorbeeld – Vermogenswinstbelasting en afschrijving

Stel dat u een huurwoning heeft die u voor $ 150.000 hebt gekocht en dat deze voor $ 200.000 wordt verkocht. Meestal betekent dit dat u over $ 50.000 meerwaarden betaalt. Als u echter $ 20.000 aan afschrijving hebt afgetrokken over de tijd dat u de eigendom bezat, bent u het verschil tussen de verkoopprijs en uw aankoopprijs minus afschrijvingen verschuldigd: $ 200.000 – ($ 150.000 – $ 20.000). In plaats van € 50.000 meerwaarden te betalen, bent u nu € 70.000 meerwaarden verschuldigd. Opmerking: dit mag u er niet van weerhouden om afschrijvingsverliezen te claimen. Het is bijna altijd beter om eerder dan later belastingvoordelen te realiseren.

Omrollen

De Internal Revenue Code Section 1031 stelt vastgoedbeleggers in staat belastingen op hun winsten te ontwijken door ze te herinvesteren in soortgelijk onroerend goed. Met de hulp van een advocaat of belastingadviseur kunt u de verkoop zo opzetten dat de opbrengsten op een geblokkeerde rekening worden gestort totdat u er klaar voor bent om ze te gebruiken om een ​​nieuwe woning te kopen. Er is een tijdslimiet van 45 dagen om het nieuwe pand te kiezen en zes maanden om de transactie te voltooien.  Als u van plan bent een rollover te doen, moet u op zoek gaan naar het nieuwe onroerend goed voordat u het oude verkoopt.

De 1031-uitwisseling werkt uitstekend als u van plan bent te herinvesteren in een ander onroerend goed.  Als u alleen niet meer direct betrokken wilt zijn, kunt u een professionele vastgoedbeheerder inhuren voor uw huidige woning of deze verkopen en een professioneel beheerd pand kopen. Als uw doel echter puur is om kapitaal aan te trekken, hoeft u alleen maar de vermogenswinstbelasting op te eten.

Opnemen als een schild

Oprichting wordt steeds populairder voor investeerders in onroerend goed. Door op te nemen, kunnen investeerders hun aansprakelijkheid verminderen, waardoor het bedrijf fungeert als een schild tussen u en het potentieel dat een huurder u kan aanklagen. Uw huis en persoonlijke financiën kunnen niet worden opgeëist in enige vorm van gerechtelijke actie of gerechtelijke procedure wanneer u opneemt. Bedrijven hebben ook verschillende belastingregels die vrij gunstig zijn, vooral met de meerwaarden bij de verkoop van onroerend goed.

Voor een bepaald type vastgoedbelegger is incorporatie zinvol. Als u mensen in dienst neemt om een ​​breed scala aan inkomstengenererende eigendommen te vinden en te beheren en er aanzienlijke winsten mee te maken, zal de oprichting uw belastingaanslag verlagen, en dan zult u de winst zien via de aandelenstructuur van uw onderneming. Voor de meeste vastgoedbeleggers zijn er betere manieren om van de voordelen van oprichting te profiteren zonder de manier waarop inkomsten worden gerealiseerd te compliceren.

Oprichting kan een barrière vormen tussen u en de inkomsten uit uw eigendom, zodat u, als u op enigerlei wijze van dat inkomen afhankelijk bent, er mogelijk niet zo gemakkelijk toegang toe hebt als u zou willen – vooral met grote winsten zoals die van verkopen. een eigendom. Het is relatief eenvoudig op te nemen en vereist slechts wat professioneel advies en papierwerk, maar uw eigendommen uit een bedrijf halen (bijvoorbeeld om ze te verkopen en met pensioen te gaan) is complexer omdat u de lijn van opzettelijke belastingontduiking / -fraude bewandelt , tenzij u verkoopt het bedrijf in plaats van de eigendommen waaruit het bestaat. Dit is natuurlijk veel moeilijker dan het verkopen van een huis.

Als u daarentegen persoonlijk twee of drie eigendommen beheert en er zelfs nog een of twee hebt die professioneel worden beheerd, profiteert u mogelijk niet van de oprichting. Als het inkomen van uw huur niet overtreft uw uitgaven voor elke woning met een ruime marge, bent u beter om vast te houden als zij kan worden en het gebruik afschrijvingen en waardeverminderingen waar u of kunt veranderen uw onroerend goed bezit in een klein bedrijf.

Naast het vennootschap met beperkte aansprakelijkheid te openen voor elk onroerend goed dat ze bezitten. Hoewel dit niet noodzakelijk de belastingen verlaagt, beschermt het uw financiën, evenals elk onroerend goed, tegen elk geschil dat tegen een van uw eigendommen kan worden gevoerd.

Het komt neer op

Het verkopen van een huurwoning kan een uitdaging zijn, en het is zelfs nog moeilijker als u hoopt een hoge belastingaanslag op de opbrengst te vermijden. Als u verkoopt om in een ander onroerend goed te investeren, kunt u eenvoudig een 1031-rollover doen en de belastingaanslag uitstellen.  Als u verkoopt omdat u het kapitaal nodig heeft, moet u belastingen betalen.

Het beste scenario, net als bij aandelen, is om de verkoop van een vastgoedbelegging uit te stellen, vooral een huur die break-even of beter is, tenzij u kredieten of verliezen compenseert om een ​​deel van de hap uit de vermogenswinstbelasting te halen. Op deze manier maakt u kans om uw totale belastingaanslag te verlagen en meer van de opbrengst binnen te halen.