Conventionele hypotheek of lening
Wat is een conventionele hypotheek of lening?
Een conventionele hypotheek of conventionele lening is elk type lening van een woningkopers die niet wordt aangeboden of gedekt door een overheidsinstantie. In plaats daarvan zijn conventionele hypotheken beschikbaar via particuliere kredietverstrekkers, zoals banken, kredietverenigingen en hypotheekmaatschappijen. Sommige conventionele hypotheken kunnen echter worden gegarandeerd door twee door de overheid gesponsorde ondernemingen;de Federal Home Loan Mortgage Corporation (Freddie Mac).
Belangrijkste leerpunten
- Een conventionele hypotheek of conventionele lening is een lening van een huizenkopers die niet wordt aangeboden of gedekt door een overheidsinstantie.
- Het is verkrijgbaar via of gegarandeerd door een particuliere geldschieter of de twee door de overheid gesponsorde ondernemingen – Fannie Mae en Freddie Mac.
- Potentiële leners moeten een officiële hypotheekaanvraag invullen, vereiste documenten, kredietgeschiedenis en huidige kredietscore verstrekken.
- De conventionele rentetarieven voor leningen zijn doorgaans hoger dan die van door de overheid gedekte hypotheken, zoals FHA-leningen.
Inzicht in conventionele hypotheken en leningen
Conventionele hypotheken hebben doorgaans een vaste rente, wat betekent dat de rente niet verandert gedurende de looptijd van de lening. Conventionele hypotheken of leningen worden niet gegarandeerd door de federale overheid en hebben daarom doorgaans strengere kredietvereisten van banken en crediteuren.
Enkele van de overheidsinstanties die hypotheken voor banken beveiligen, zijn de Federal Housing Administration (FHA), het Amerikaanse Department of Veterans Affairs (VA) en de USDA Rural Housing Service. Er zijn echter vereisten waaraan leners moeten voldoen om in aanmerking te komen voor deze programma’s.
Conventioneel versus conform
Naar conventionele leningen wordt vaak ten onrechte verwezen als conforme hypotheken of leningen. Hoewel er overlap is, zijn het twee verschillende categorieën. Een conforme hypotheek is een hypotheek waarvan de onderliggende voorwaarden voldoen aan de financieringscriteria van Fannie Mae en Freddie Mac. De belangrijkste daarvan is een dollarlimiet, die jaarlijks wordt vastgesteld door de Federal Housing Finance Agency (FHFA). In het grootste deel van de continentale VS mag een lening in 2021 niet hoger zijn dan $ 548.250.
Dus hoewel alle conforme leningen conventioneel zijn, kwalificeren niet alle conventionele leningen als conform. Een jumbo-hypotheek van $ 800.000 is bijvoorbeeld eenconventionele hypotheek, maar geen conforme hypotheek, omdat deze hoger is dan het bedrag waarmee Fannie Mae of Freddie Mac ervoor zou kunnen zorgen.
In 2020 waren er 8,3 miljoen huiseigenaren met FHA-verzekerde hypotheken. De secundaire markt voor conventionele hypotheken is buitengewoon groot en liquide. De meeste conventionele hypotheken zijn verpakt in doorwerking mortgage-backed securities, die de handel in een gevestigde forward markt bekend als de hypotheek aan te kondigen (TBA) markt. Veel van deze conventionele doorgeefeffecten worden verder gesecuritiseerd in door onderpand gedekte hypotheekverplichtingen (CMO’s).
Hoe een conventionele hypotheek of lening werkt
In de jaren sinds de instorting van de subprime-hypotheek in 2007, hebben kredietverstrekkers de kwalificaties voor leningen aangescherpt – ‘geen verificatie’ en ‘geen aanbetaling’-hypotheken zijn bijvoorbeeld met de wind meegegaan, maar over het algemeen zijn de meeste basisvereisten niet veranderd. Potentiële leners moeten een officiële hypotheekaanvraag invullen (en meestal een aanvraagkosten betalen), en vervolgens de kredietverstrekker de nodige documenten verstrekken om een uitgebreide controle uit te voeren op hun achtergrond, kredietgeschiedenis en huidige kredietscore.
Vereiste documentatie
Geen enkel eigendom wordt ooit voor 100% gefinancierd. Bij het controleren van uw activa en passiva, wil een geldschieter niet alleen kijken of u uw maandelijkse hypotheekbetalingen kunt betalen, die gewoonlijk niet meer dan 28% van uw bruto-inkomen mogen bedragen. De geldschieter is ook op zoek om te zien of je kunt omgaan met een aanbetaling op het onroerend goed (en zo ja, hoeveel), samen met andere up-front kosten, zoals lening origination of underwriting vergoedingen, makelaar vergoedingen, en afwikkeling of afsluitingskosten, die allemaal de kosten van een hypotheek aanzienlijk kunnen opdrijven. Onder de vereiste items zijn:
1. Bewijs van inkomen
Deze documenten omvatten, maar zijn mogelijk niet beperkt tot:
- Dertig dagen van loonstrookje dat zowel de inkomsten als tonen year-to-date inkomsten
- Twee jaar federale belastingaangiften
- Zestig dagen of een kwartaaloverzicht van alle vermogensrekeningen, inclusief uw betaalrekeningen, spaarrekeningen en eventuele beleggingsrekeningen
- Twee jaar aan W-2 verklaringen
Leners moeten ook voorbereid zijn met een bewijs van extra inkomen, zoals alimentatie of bonussen.
2. Activa
U moet bankafschriften en afschriften van beleggingsrekeningen overleggen om te bewijzen dat u geld heeft voor de aanbetaling en afsluitingskosten van de woning, evenals kasreserves. Als u geld ontvangt van een vriend of familielid om te helpen met de aanbetaling, heeft u geschenkbrieven nodig waarin staat dat dit geen leningen zijn en dat er geen verplichte of verplichte terugbetaling is. Deze brieven moeten vaak worden notarieel.
3. Werkgelegenheidscontrole
Kredietverstrekkers willen er tegenwoordig zeker van zijn dat ze alleen uitlenen aan leners met een stabiel werkverleden. Uw geldschieter wil niet alleen uw loonstrookjes zien, maar kan ook uw werkgever bellen om te verifiëren dat u nog steeds in dienst bent en om uw salaris te controleren. Als u onlangs van baan bent veranderd, kan een geldverstrekker contact opnemen met uw vorige werkgever. Zelfstandige kredietnemers zullen aanzienlijk extra papierwerk moeten verstrekken met betrekking tot hun bedrijf en inkomen.
4. Overige documentatie
Uw geldschieter moet uw rijbewijs of identiteitskaart kopiëren en heeft uw sofinummer en uw handtekening nodig, zodat de geldschieter uw kredietrapport kan opvragen.
Rentetarieven voor conventionele hypotheken
De conventionele rentetarieven voor leningen zijn doorgaans hoger dan die van door de overheid gedekte hypotheken, zoals FHA-leningen (hoewel deze leningen, die gewoonlijk voorschrijven dat leners hypotheekverzekeringspremies moeten betalen, op de lange termijn even duur kunnen zijn).
De rentevoet van een conventionele hypotheek hangt af van verschillende factoren, waaronder de voorwaarden van de lening – de lengte, de omvang en of de rentevoet een vaste rente is of aanpasbaar – en de huidige economische of financiële marktomstandigheden. Hypotheekverstrekkers stellen rentetarieven vast op basis van hun verwachtingen voor toekomstige inflatie; Ook het aanbod van en de vraag naar door hypotheek gedekte waardepapieren zijn van invloed op de tarieven.
Wanneer federale financieringsrente, rekenen de banken op hun beurt de hogere kosten door aan hun klanten, en de rente op consumentenleningen, inclusief die voor hypotheken, heeft de neiging om te stijgen.
Meestal gekoppeld aan het rentetarief zijn punten, vergoedingen die aan de geldschieter (of makelaar) worden betaald: hoe meer punten u betaalt, hoe lager uw rentetarief. Een punt kost 1% van het geleende bedrag en verlaagt uw rentepercentage met ongeveer 0,25%.
De laatste factor bij het bepalen van de rentevoet is het financiële profiel van de individuele lener: persoonlijk vermogen, kredietwaardigheid en de hoogte van de aanbetaling die ze kunnen doen op de te financieren woning.
Een koper die van plan is 10 jaar of langer in een huis te wonen, zou moeten overwegen om voor punten te betalen om de rentetarieven gedurende de looptijd van de hypotheek laag te houden.
Speciale overwegingen voor een conventionele hypotheek of lening
Dit soort leningen is niet voor iedereen weggelegd. Hier leest u wie waarschijnlijk in aanmerking komt voor een conventionele hypotheek en wie niet.
Wie komt in aanmerking
Mensen met een gevestigd krediet en uitstekende kredietrapporten die een solide financiële basis hebben, komen meestal in aanmerking voor conventionele hypotheken. Meer specifiek moet de ideale kandidaat beschikken over:
Kredietwaardigheid
Een kredietscore is een numerieke weergave van het vermogen van een lener om een lening terug te betalen. Kredietscores omvatten de kredietgeschiedenis van een lener en het aantal te late betalingen. Voor goedkeuring kan een kredietscore van minimaal 680 en bij voorkeur ruim 700 worden vereist. En hoe hoger de score, hoe lager de rente op de lening, waarbij de beste voorwaarden worden gereserveerd voor mensen ouder dan 740.
Schulden-in-inkomen
Een aanvaardbare schuld-inkomensverhouding (DTI). Dit is de som van uw maandelijkse schuldbetalingen, zoals creditcards en leningbetalingen, vergeleken met uw maandelijks inkomen. Idealiter zou de schuld-inkomenratio rond de 36% en niet meer dan 43% moeten zijn. Met andere woorden, u zou minder dan 36% van uw maandelijks inkomen aan schulden moeten besteden.
Aanbetaling
Een aanbetaling van minimaal 20% van de koopsom van de woning direct beschikbaar. Kredietverstrekkers kunnen en accepteren minder, maar als ze dat doen, eisen ze vaak dat leners een particuliere hypotheekverzekering afsluiten en de premies maandelijks betalen totdat ze ten minste 20% eigen vermogen in huis hebben.
Bovendien zijn conventionele hypotheken vaak de beste of enige verhaalsmogelijkheid voor huizenkopers die de woning willen voor investeringsdoeleinden, als een tweede huis, of die een woning willen kopen met een prijs van meer dan $ 500.000.
Wie komt mogelijk niet in aanmerking
Over het algemeen hebben degenen die net beginnen in het leven, degenen met een beetje meer schulden dan normaal en degenen met een bescheiden kredietwaardigheid, vaak moeite om in aanmerking te komen voor conventionele leningen. Meer specifiek zouden deze hypotheken moeilijk zijn voor degenen die:
- In de afgelopen zeven jaar failliet gegaan of gedwongen
- Kredietscores onder de 650
- DTI’s boven 43%
- Minder dan 20% of zelfs 10% van de koopsom van de woning voor een aanbetaling
Als de hypotheek u echter wordt afgewezen, moet u de redenen van de bank schriftelijk opvragen. Mogelijk komt u in aanmerking voor andere programma’s die u kunnen helpen om goedgekeurd te worden voor een hypotheek.
Als u bijvoorbeeld geen kredietgeschiedenis heeft en u voor het eerst een woning koopt, komt u mogelijk in aanmerking voor een FHA-lening. FHA-leningen zijn leningen die specifiek zijn afgestemd op beginnende huizenkopers. Als gevolg hiervan hebben FHA-leningen verschillende kwalificaties en kredietvereisten, waaronder een lagere aanbetaling.