Bezwaren en niet-bezittende belangen in onroerend goed
Eigendom is een juridisch concept dat het exclusieve recht van een persoon verleent en beschermt om iets te bezitten, bezitten, gebruiken en vervreemden. De term eigenschap suggereert geen fysiek item, maar beschrijft een juridische relatie van een persoon tot een ding.
Onroerend goed Onroerend goed bestaat uit landerijen, huurkazernes en erfgoed. Landen verwijst naar de grond, de lucht erboven, het gebied onder het aardoppervlak en alles wat erop is gebouwd. Huurcontracten omvatten de gronden en bepaalde immateriële rechten die verband houden met de gronden. Hereditaments omvat elk materieel of immaterieel belang in onroerend goed, inclusief gronden en huurkazernes, dat kan worden geërfd. (Lees voor meer 5 fouten die vastgoedbeleggers moeten vermijden.)
TUTORIAL: Onderzoek naar investeringen in onroerend goed
Belang Een belang beschrijft elk recht, elke vordering of elk voorrecht dat een persoon heeft ten aanzien van onroerend goed. De wet erkent verschillende soorten belangen in onroerend goed. Een niet-bezitsbelang in land is het recht van een persoon om land dat aan een ander toebehoort te gebruiken of het gebruik ervan te beperken.
Niet-bezitsbelangen vormen geen eigendom van de grond zelf: houders van een niet-bezitsbelang in onroerend goed hebben geen titel en de eigenaar van de grond blijft de volledige eigendomsrechten genieten, onder voorbehoud van eventuele bezwaringen.
Een bezwaring is een last, claim of last op onroerend goed die de kwaliteit van het eigendomsrecht en de waarde en / of het gebruik van het onroerend goed kan beïnvloeden. Bezwaren kunnen niet-bezittende belangen in onroerend goed vertegenwoordigen. Voorbeelden van bezwaringen zijn onder meer pandrechten, inbreuken, erfdienstbaarheden, pachtovereenkomsten, beperkende convenanten en beschermende convenanten. Dit artikel geeft een inleiding tot bezwaringen en niet-bezittende belangen in onroerend goed.
Niet-bezitsbelangen Een niet-bezitsbelang in grond is het recht om het land van een ander te gebruiken of het gebruik ervan te beperken. Hoewel de houder van een niet-bezitsbelang bepaalde en duidelijke rechten heeft met betrekking tot het gebruik van een onroerend goed, heeft hij of zij geen eigendomsrecht op het onroerend goed.
Niet-bezittende belangen kunnen worden gecreëerd ofwel door een overeenkomst tussen twee partijen, namelijk de eigenaar van het onroerend goed en de persoon die het niet-bezittende belang wil verwerven; of door middel van een gerechtelijk bevel. Een federaal fiscaal retentierecht kan bijvoorbeeld worden ingediend bij de rechtbank in het graafschap waarin het onroerend goed van een delinquente belastingbetaler is gevestigd. Een huurovereenkomst kan daarentegen vrijwillig worden aangegaan via een overeenkomst tussen twee partijen.
Belastingen Een bezwaring is alles dat de waarde of het gebruik en genot van een eigendom kan verminderen, zoals een pandrecht of een beperkend verbond. Omdat bezwaringen een nadelig effect kunnen hebben op de waarde of het gebruik van grond, moet iedereen die betrokken is bij een onroerendgoedtransactie zich bewust zijn van het bestaan van eventuele bezwaringen op het onroerend goed dat wordt overgedragen.
Doorgaans voert een advocaat een titelonderzoek uit en vormt een titeloordeel, waarin eventuele lasten die tijdens het zoeken worden ontdekt, worden gespecificeerd. Een bezwaring belet niet dat de titel wordt overgedragen in een onroerendgoedtransactie; in plaats daarvan wordt de titel overgedragen onder voorbehoud van eventuele bezwaringen. Met andere woorden, er blijft een last op het onroerend goed, of ‘loopt met het land’, totdat het tevreden is, zelfs wanneer het eigendomsrecht wordt overgedragen aan een nieuwe eigenaar. (Voor meer informatie, ga naar Attentie Home Buyers! Waarom je een advocaat nodig hebt.)
Er zijn veel vormen van lasten, waaronder:
Easements Een erfdienstbaarheid is een niet-bezit recht om andermans land op een of andere beperkte manier te gebruiken, wat geen volledige eigendom inhoudt. De persoon of rechtspersoon die profiteert van de erfdienstbaarheid heeft een niet-bezitsbelang (het recht om het onroerend goed te gebruiken, maar niet om het te bezitten) in het land van de ander; de eigenaar van het onroerend goed wordt belast door de erfdienstbaarheid. Veel voorkomende erfdienstbaarheden zijn onder meer doorgangsrechten, afwateringssloten, openbare nutsleidingen en erfdienstbaarheden door veroordeling (Eminent Domain).
Overtredingen Een aantasting is een verbetering die verder gaat dan de grenslijn van de eigenaar van een onroerend goed en een aangrenzend terrein “binnendringt”. Voorbeelden van aantasting zijn gebouwen of overhangende dakranden, bijgebouwen, hekken, opritten en looppaden. Inbreuken kunnen de eigendomsrechten van beide betrokken eigendommen onverkoopbaar maken: het oprukkende onroerend goed heeft geen eigendomsrecht op alle grond waarop verbeteringen zijn aangebracht, terwijl het aangetaste onroerend goed niet al het land in gebruik heeft.
Lease-overeenkomsten Een lease is een contract tussen de eigenaar van het pand (verhuurder) en een persoon of entiteit die tot de woning (huurder) te huren. Bij een huurovereenkomst gaat de verhuurder ermee akkoord dat de huurder het onroerend goed bewoont en gebruikt in ruil voor een waardevolle tegenprestatie (huur).
De huurovereenkomst specificeert doorgaans de duur van de overeenkomst, eventuele voorwaarden voor verlenging van de overeenkomst en het bedrag en de frequentie van de huur die zal worden betaald. Hoewel de huurder het onroerend goed bewoont, blijft de verhuurder eigenaar en bezit hij het eigendomsrecht op het onroerend goed.
Liens Een pandrecht is een recht door verleend aan schuldeisers recht om schulden die het gevolg zijn van hen voldaan door de verkoop van vastgoed dat behoort tot de schuldenaar. Het onroerend goed fungeert als onderpand en in het geval dat het onroerend goed wordt overgedragen, kan de opbrengst van de verkoop worden gebruikt om de schuld te betalen en het pandrecht te voldoen. Gemeenschappelijke pandrechten zijn onder meer onroerendgoedbelasting en aanslagrechten, pandrechten voor monteurs, gerechtelijke pandrechten en federale belastingrechten.
Aanhangigheid Een aanhangigheid is een kennisgeving van hangende geschillen die alle belanghebbende partijen informeert dat er een juridische procedure is gestart die de eigendom van een bepaald onroerend goed beïnvloedt. Een aanhangigheid, die kan worden ingediend bij een staats- of federale rechtbank, heeft doorgaans betrekking op het eigendomsrecht op een onroerend goed of een geclaimd eigendomsbelang in het onroerend goed.
Omdat aanhangigheid wordt ingediend tegen onroerend goed, is elke persoon aan wie het onroerend goed wordt overgedragen, gebonden aan de uitkomst van de hangende rechtszaak.
Beschermende of beperkende convenanten Een beschermend of beperkend convenant is een afdwingbare voorwaarde die verschijnt als een clausule in een akte die de manier beperkt waarop een onroerend goed kan worden gebruikt. Deze convenanten belasten eigenaren van onroerend goed om al dan niet op bepaalde manieren te presteren.
Voorbeelden van beschermende of beperkende convenanten zijn onder meer beperkingen voor minimale vierkante meters in een nieuw gebouw, architectonisch ontwerp, tegenslag en zijlijn van wegen of aangrenzende eigendommen, en de kleur van de buitenkant van het huis. (Zie Titels op onroerend goed houden voor gerelateerde informatie.)
The Bottom Line Een bezitloos interesse in onroerend goed is het recht op het gebruik of het gebruik van onroerend goed van een andere persoon te beperken. In sommige gevallen vloeit het bezitloos belang voort uit een vrijwillige overeenkomst tussen twee partijen, zoals bij een huurovereenkomst. In andere gevallen vindt het bezitloze belang plaats vanwege een gerechtelijk bevel, zoals een pandrecht op het onroerend goed.
Wanneer u de aankoop van onroerend goed overweegt, is het belangrijk om een titelonderzoek uit te voeren om te bepalen of er eigendomsgebreken zijn die het gebruik van het onroerend goed kunnen beïnvloeden. Een gekwalificeerde advocaat kan een titelonderzoek uitvoeren om eventuele pandrechten of lasten tegen het onroerend goed te ontdekken. Veel eigendommen worden verkocht “onder voorbehoud van alle pandrechten en lasten”, wat betekent dat het onroerend goed kan worden belast, en het is in het belang van de koper om eventuele lasten te ontdekken voordat hij definitieve beslissingen neemt.
Een algemene garantieakte is de beste bescherming van de koper en bevat een “convenant tegen lasten” -garantie die de koper verzekert dat er geen lasten op het land bestaan, behalve die welke in de akte zijn gespecificeerd. (Voor meer informatie, ga naar Huur of koop? De financiële problemen.)