Huizenprijsindex (HPI)
Wat is de huizenprijsindex (HPI)?
De House Price Index (HPI) is een brede maatstaf voor de beweging van de prijzen van eengezinswoningen in de Verenigde Staten. Het dient niet alleen als een indicator van de huizenprijsontwikkelingen, maar ook als een analytisch hulpmiddel voor het schatten van veranderingen in de tarieven van wanbetalingen op hypotheken, vooruitbetalingen en betaalbaarheid van woningen.
Belangrijkste leerpunten
- De House Price Index (HPI) is een brede maatstaf voor de ontwikkeling van eengezinswoningen in de Verenigde Staten.
- Het wordt gepubliceerd door de Federal Housing Finance Agency (FHFA), met behulp van maandelijkse en driemaandelijkse gegevens van Fannie Mae en Freddie Mac.
- De HPI is een van de vele economische indicatoren die beleggers gebruiken om de bredere economische trends en mogelijke verschuivingen op de aandelenmarkt in de gaten te houden.
Inzicht in de House Price Index (HPI)
De HPI wordt samengesteld door de Federal Housing Finance Agency (FHFA), met behulp van gegevens die zijn verstrekt door de Federal National Mortgage Association (FNMA), beter bekend als Freddie Mac.
De gegevens worden verzameld door hypotheken te bekijken die zijn gekocht of gesecuritiseerd door Fannie Mae en Freddie Mac.
De HPI is gebaseerd op transacties met conventionele en conforme hypotheken op eengezinswoningen. Het is een gewogen index van herhaalde verkopen, die de gemiddelde prijsveranderingen meet bij herhaalde verkopen of herfinancieringen voor dezelfde eigendommen.
Elk kwartaal wordt een HPI-rapport gepubliceerd, hoewel sinds maart 2008 ook regelmatig een maandrapport wordt gepubliceerd.
Hoe de huizenprijsindex (HPI) wordt gebruikt
De HPI is een van de vele economische indicatoren die beleggers gebruiken om de bredere economische trends en mogelijke verschuivingen op de aandelenmarkt in de gaten te houden.
De stijging en daling van huizenprijzen kan grote gevolgen hebben voor de economie. Prijsstijgingen creëren over het algemeen meer banen, stimuleren het vertrouwen en leiden tot hogere consumentenbestedingen. Dit maakt de weg vrij voor een grotere totale vraag, waardoor het bruto binnenlands product (bbp) en de algehele economische groei worden gestimuleerd.
Als de prijzen dalen, gebeurt het tegenovergestelde. Het consumentenvertrouwen is aangetast en de vele bedrijven die profiteren van de vraag naar onroerend goed ontslaan personeel. Dit kan soms een economische recessie veroorzaken.
De Covid-19-pandemie lijkt de honger naar onroerend goed niet te hebben beïnvloed. In februari 2021 meldde de FHFA dat de huizenprijzen van het vierde kwartaal van 2019 tot het vierde kwartaal van 2020 met 10,8% zijn gestegen.
De House Price Index (HPI) versusde S&P CoreLogic Case-Shiller Home Price Indexes
De HPI is niet de enige tracker van huizenprijzen. Een van de meest bekende alternatieven zijn de S&P CoreLogic Case-Shiller Home Price-indexen.
Deze indexen maken gebruik van verschillende data en meettechnieken en geven daardoor verschillende resultaten. De HPI weegt bijvoorbeeld alle huizen evenredig, terwijl de S&P CoreLogic Case-Shiller Home Price-indexen waardegewogen zijn.
Bovendien, terwijl de Case-Shiller index alleen gebruik maken van inkoopprijzen, de all-transacties HPI omvat herfinanciering taxaties ook. De HPI biedt ook een bredere dekking.
Fannie Mae en Freddie Mac
Zoals eerder vermeld, meet de HPI de gemiddelde prijsveranderingen voor huizen die worden verkocht of geherfinancierd door te kijken naar hypotheken die zijn gekocht of gedekt door Fannie Mae of Freddie Mac. Dat betekent dat leningen en hypotheken uit andere bronnen, zoals het Amerikaanse Department of Veterans Affairs en de Federal Housing Administration (FHA), niet in de gegevens voorkomen.
Fannie Mae
Fannie Mae is een door de overheid gesponsorde enterprise (GSE) dat wordt vermeld op de publieke markt nog opereert kader van een congres charter. Het doel van het bedrijf is om hypotheekmarkten liquide te houden. Het doet dit door hypotheken te kopen en te garanderen van de feitelijke kredietverstrekkers, zoals kredietverenigingen, en lokale en nationale banken – Fannie Mae kan niet rechtstreeks leningen aangaan.
De FNMA vergroot de liquiditeit van hypotheekmarkten en vergemakkelijkt het eigenwoningbezit van Amerikanen met een laag, gemiddeld en middeninkomen door een secundaire markt te creëren . Fannie Mae werd opgericht in 1938 tijdens de Grote Depressie als onderdeel van de New Deal.
Freddie Mac
Net als Fannie Mae is Freddie Mac of de FHLMC ook een GSE. Het koopt, garandeert en securitiseert hypotheken om door hypotheek gedekte effecten (MBS) te vormen. Vervolgens geeft het liquide MBS uit die over het algemeen een kredietrating hebben die dicht bij die van Amerikaanse staatsobligaties ligt.
Gezien zijn band met de Amerikaanse overheid, kan Freddie Mac geld lenen tegen rentetarieven die over het algemeen lager zijn dan die waarover andere financiële instellingen beschikken.