Door hypotheek gedekte inkomstenobligatie

Wat is een door een hypotheek gedekte inkomstenobligatie?

Een door hypotheek gedekte inkomstenobligatie is een schuldtitel, meestal uitgegeven door een gemeente, die wordt gebruikt om hypotheken met een lage rente te financieren. De couponbetalingen van de obligatie zijn afkomstig van de rentebetalingen op de hypotheken waarmee de obligaties worden gefinancierd.

Inzicht in een door een hypotheek gedekte inkomstenobligatie

Door hypotheek gedekte inkomstenobligaties worden uitgegeven om financiering te verkrijgen voor hypotheken met een lage rente. De hypotheekbetalingen die van de gefinancierde leningen worden ontvangen, vormen de couponbetalingen van de obligatie. In wezen besteedt de entiteit die de lening uitgeeft, hypotheekfinanciering uit aan obligatiehouders, die een coupon krijgen op basis van de hypotheekrente. Gemeenten geven dit soort obligaties gewoonlijk uit via huisvestingsfinancieringsagentschappen (HFA’s).

Door hypotheek gedekte inkomstenobligaties zijn vergelijkbaar met door hypotheek gedekte effecten. Door hypotheken gedekte inkomstenobligaties worden echter uitgegeven door gemeenten, terwijl door hypotheek gedekte effecten worden uitgegeven door particuliere entiteiten of een door de overheid gesponsorde onderneming (GSE).

Gemeenten vinden door hypotheek gedekte inkomstenobligaties aantrekkelijk omdat ze sociale voordelen bieden binnen de gemeenschap. Door de uitgifte te ondersteunen met hypotheken met een lage rente, kunnen gemeenten hulp bieden aan beginnende huizenkopers met een laag inkomen die anders misschien niet in staat zouden zijn om de maandelijkse betalingen van een standaardhypotheek te betalen.

Inkomsten Obligaties

Inkomstenobligaties verwijzen over het algemeen naar een subset van gemeentelijke obligaties waarbij het geleende geld naar een inkomstengenererend project of investering gaat. De inkomsten die uit de investering worden gegenereerd, worden op hun beurt gebruikt om obligatiehouders terug te betalen.

Omdat hun aflossingen gekoppeld zijn aan een specifieke inkomstenstroom, brengen inkomstenobligaties een groter risico met zich mee dan obligaties met algemene verplichtingen, die gemeenten terugbetalen via een reeks van bronnen, waaronder belastinginkomsten. In theorie zou dat extra risico beleggers over het algemeen een beter rendement moeten opleveren van een inkomensobligatie dan een obligatie met algemene verplichtingen.

In het geval van door hypotheek gedekte inkomstenobligaties, ook wel huisvestingsobligaties genoemd, zijn de couponbetalingen die beleggers ontvangen doorgaans vrijgesteld van belastingen.1 Door  deze fiscaal voordelige behandeling blijven de obligaties aantrekkelijk, ondanks de lagere rentetarieven in lijn met de hypotheken die ze ondersteunen.

De opbrengsten van obligaties kunnen ook worden gebruikt voor de financiering van andere soorten vastgoedontwikkeling, zoals betaalbare huurwoningen. In die gevallen doet de ontwikkelaar rentebetalingen die worden gefinancierd door de huur die op het onroerend goed wordt geïnd.

Structureren van een door hypotheek gedekte inkomstenobligatie

Door hypotheek gedekte inkomstenobligaties worden vaak gecreëerd door een samenwerking tussen Freddie Mac of Ginnie Mae en HFA’s. De oorspronkelijke kredietverstrekkers van de hypotheken bundelen ze in effecten die worden gedekt door Freddie Mac of Ginnie Mae. De effecten worden vervolgens verkocht aan de instellingen voor woningfinanciering. Het is belangrijk op te merken dat niet de individuele hypotheken worden verkocht, alleen de effecten.

Deze effecten worden vervolgens uitgegeven door nationale of lokale overheden in samenwerking met instellingen voor woningfinanciering.

Investeren in een door hypotheek gedekte inkomstenobligatie

Net als bij elke inkomstenobligatie, moeten beleggers ervoor zorgen dat ze een passende vergoeding ontvangen voor het risico dat ze nemen. Het risico van wanbetaling op hypotheekleningen blijft een risico in elke obligatie die wordt gedekt door onroerend goed, zelfs wanneer de leningen onder de marktrente dalen.

De kwaliteit van de acceptatie is van belang bij het beleggen in een door hypotheek gedekte inkomstenobligatie. Evenzo kan de duur van de obligatie variëren. De meeste hebben betrekking op een korte termijn, waardoor het risico van wanbetaling bij een bepaalde uitgifte verder wordt verkleind en de rentetarieven relatief laag blijven.

De belastingvoordelen van huisvestingsobligaties kunnen ook de risico’s compenseren. Vanuit het standpunt van een belegger is de waarde van de belastingvrije rente afgeleid van het werkelijke bedrag aan belasting dat is bespaard in vergelijking met een vergelijkbare investering. Daarom stijgt de waarde van de belastingvrije rente samen met het marginale belastingtarief van een belegger.