Diversificatie met onroerend goed en infrastructuur

Vastgoed is ongetwijfeld een belangrijk onderdeel van activaspreiding en zou een onderdeel moeten vormen van elke institutionele of persoonlijke beleggingsportefeuille. Ook steeds belangrijker wordt de infrastructuur, die vergelijkbare voordelen heeft als onroerend goed. Gebaseerd op onderzoek aan de Universiteit van Regensburg in Duitsland, behandelt dit artikel enkele van de belangrijkste asset-allocatiekwesties in deze context.

Zowel onroerend goed als infrastructuur zijn aantrekkelijke beleggingen voor risicomijdende beleggers, vooral tijdens bearmarkten. Er zijn overeenkomsten en verschillen tussen de twee, en u kunt een echt optimale portefeuille samenstellen door deze volledig te exploiteren. 

Diversificatie door onroerend goed en infrastructuur

De diversificatievoordelen van directe en indirecte vastgoedbeleggingen zijn algemeen bekend, en de rol van diversificatie in institutionele portefeuilles is uitgebreid onderzocht. De verschillende correlaties met die van aandelen en obligaties zijn uiterst nuttig om volatiliteit van de portefeuille te vermijden.

In de VS is er een enorme behoefte om in veel opzichten te investeren in en de infrastructuur te verbeteren, dus er is veel potentieel in de markt. Vrijwel alle beleggers zouden van dit potentieel moeten profiteren om effectiever dan ooit te diversifiëren in een buitengewoon veelbelovende sector.

In het verleden heeft infrastructuur relatief minder aandacht gekregen, evenals andere alternatieve activa zoals commodities en private equity. Er is een verschuiving opgetreden van de traditionele conventionele portefeuilles van aandelen, obligaties, liquide middelen en onroerend goed.

Met name de allocatie aan onroerend goed zou kunnen worden beïnvloed als alternatieve beleggingen het rendement van conventionele beleggingen aanzienlijk diversifiëren. Infrastructuur is zelfs een aandachtspunt geworden en heeft zijn weg gevonden naar institutionele portefeuilles, en in mindere mate particuliere portefeuilles.

Wat infrastructuur zo aantrekkelijk maakt, is dat het veel lijkt op direct onroerend goed in termen van grote kavels en illiquiditeit, maar ook algemene stabiliteit en stabiele kasstromen biedt. Het onderzoek naar infrastructuur blijft achter bij dat van onroerend goed, en Tobias Dechant en Konrad Finkenzeller uit Regensberg hebben geprobeerd deze kloof te overbruggen.

Portfolio-optimalisatie met onroerend goed en infrastructuur

Dit onderzoeksproject, en eerder werk in het veld, laat zien dat de directe infrastructuur is een belangrijk onderdeel van de portefeuille van diversificatie  en dat bedrijven de neiging om overallocate om onroerend goed als ze niet ook investeren in infrastructuur. Dit is een belangrijke bevinding, aangezien infrastructuur erg nuttig is voor risicomijdende beleggers, vooral bij neergaande aandelenmarkten.

Er is aanzienlijke variatie in de aanbevolen relatieve hoeveelheden dat moet worden geïnvesteerd in beide beleggingscategorieën, het loopt van nul tot wel 70% (voornamelijk vastgoed), afhankelijk van het tijdsbestek, toestand van de markten en de methoden die worden gebruikt om het optimum af te leiden.

Het maximale totale bedrag dat gewoonlijk wordt aanbevolen voor toewijzingen van onroerend goed en infrastructuur is ongeveer 25%, wat aanzienlijk hoger is dan de werkelijke institutionele toewijzingen. Het is belangrijk op te merken dat efficiënte toewijzingen in de praktijk afhangen van talrijke factoren en parameters, en geen enkele specifieke mix blijkt consistent superieur te zijn.

De mix van onroerend goed en infrastructuur is ook omstreden, maar een studie van Terhaar et al.(2003) suggereert bijvoorbeeld een gelijkmatige verdeling: volgens sommige experts is ongeveer 5% voldoende voor elk. In crisisperiodes kan dit drie of zelfs vier keer zo hoog zijn.

Een andere belangrijke bevinding is dat onroerend goed en infrastructuur wellicht nuttiger zijn in termen van diversificatie dan via daadwerkelijke opbrengsten. Gezien de controverse over effectieve assetallocatie en de turbulentie op vastgoedmarkten, is dit een groot probleem. Dit laatste benadrukt de voordelen van het gebruik van niet alleen onroerend goed, maar ook van infrastructuur.

Ook belangrijk is de onthulling dat het beoogde rendement van invloed is op het juiste vastgoedniveau. Beleggers met hogere rendementsdoelstellingen voor de portefeuille (die meer willen verdienen, maar met meer risico), willen mogelijk minder besteden aan onroerend goed en infrastructuur. Dit hangt sterk af van de toestand van deze markten ten opzichte van de aandelenmarkten in termen van of deze zich in een opwaartse of neerwaartse fase bevinden.

De exacte allocaties aan vastgoed en infrastructuur zijn afhankelijk van verschillende parameters. Naast het hierboven genoemde verwachte rendement op de portefeuille, is er ook de vraag hoe risico wordt gedefinieerd. Andere relevante factoren zijn onder meer de houding ten opzichte van infrastructuur in het algemeen en hoe dit zich verhoudt tot andere alternatieve beleggingen. In de praktijk zijn deze allocatiebeslissingen complex, waardoor hogere of lagere optima mogelijk zijn voor verschillende investeerders op verschillende tijdstippen.

Conclusies

Als er één ding de hoogste prioriteit blijft voor alle beleggers, dan is het wel om een ​​goed gespreide portefeuille te hebben. Hier is simpelweg geen vervanging voor, maar er is veel onbenut potentieel in de markt. Vastgoedinvesteringen, maar ook infrastructuur, kunnen een cruciale rol spelen bij het optimaliseren van portefeuilles. Dit betreft vooral instellingen, maar ook voor particuliere investeerders. Particuliere investeerders kunnen doorgaans profiteren van meer diversificatie.