Herhaalde verkoopmethode
Wat is de herhalingsverkoopmethode?
De herhalingsverkoopmethode is een manier om veranderingen in de verkoopprijs van hetzelfde stuk onroerend goed binnen een bepaald tijdsbestek te berekenen.
Woningmarktanalisten gebruiken deze relatief eenvoudige benadering om verschuivingen in huizenprijzen in te schatten over perioden van maanden tot jaren. Diverse woningen prijsindexen hebben de repeat-sales methode om informatie over de vastgoedmarkt aan huizenkopers te bieden aangenomen en verkopers, eigendom investeerders, en degenen die in de behuizing en financiële wereld.
Belangrijkste leerpunten
- De herhalingsverkoopmethode beoordeelt hoe woningtaxaties in de loop van de tijd veranderen door te focussen op de verschillende verkoopprijzen van hetzelfde stuk onroerend goed.
- Diverse woningprijsindexcijfers hebben de herhalingsverkoopmethode toegepast om het probleem van het verantwoorden van prijsverschillen in woningen met wisselende kenmerken weg te nemen.
- De herhalingsverkoopmethode is niet zonder gebreken, waardoor gegevens worden beperkt tot huizen die tijdens de steekproefperiode meer dan twee keer zijn verkocht en voorbijgaat aan het feit dat hetzelfde onroerend goed in de loop van de tijd kan veranderen.
Inzicht in de herhalingsverkoopmethode
De huizenmarkt wordt beschouwd als een van de belangrijkste economische indicatoren van de Verenigde Staten. De toestand van de huizenmarkt en de economie in het algemeen zijn op veel manieren met elkaar verbonden. Wanneer onroerendgoedprijzen stijgen, groeien huiseigenaren in vertrouwen en maken ze vaak hun portemonnee los, wat een stijging van de consumentenuitgaven tot gevolg heeft. Ontwikkelaars worden ook gesteund door tekenen van een verhoogde vraag, waardoor het bruto binnenlands product (bbp) wordt gestimuleerd door meer te investeren in nieuw land, materialen en banen om nieuwe huizen te bouwen.
Woningprijsindexcijfers hebben de belangrijke en lastige taak om vastgoedtrends te beoordelen. De meesten van hen proberen dit te bereiken door waarderingen in een specifieke regio gedurende een bepaalde periode te volgen. Helaas kunnen sommige van de berekeningen die deze indexen gebruiken, resulteren in een onnauwkeurig beeld van de ontwikkeling van de huizenprijzen.
Gebrekkige berekeningen omvatten het kiezen van willekeurige steekproeven van huizen om te volgen. Deze eigendommen zijn mogelijk niet te koop of hun structuur en typen kunnen heel verschillend zijn. Een index die de mediane huizenprijs in een specifiek gebied bewaakte – zoals de National Association of Realtors (NAR) Median Index of de Census Bureau Median Index – zou geen veranderingen in de structuur van huizen identificeren ten opzichte van externe marktfactoren die de prijs kunnen beïnvloeden.
De herhalingsverkoopmethode deed zijn intrede om deze structurele problemen op te lossen. Het is gemaakt om de prijsverandering van onroerend goed tussen een huidige verkoop en een eerdere verkoop bij te houden, om ervoor te zorgen dat soortgenoten worden vergeleken met soortgelijke.
Voordelen en nadelen van de herhalingsverkoopmethode
Herhaalde verkoopmethoden berekenen veranderingen in huizenprijzen op basis van de verkoop van hetzelfde onroerend goed, waardoor het probleem wordt vermeden om rekening te houden met prijsverschillen in huizen met verschillende kenmerken. Herhaalde verkoopmethoden bieden ook een nauwkeuriger alternatief voor regressieanalyse of voor het berekenen van de gemiddelde verkoopprijs per geografisch gebied.
Het concept van de herhalingsverkoopmethode werd voor het eerst geïntroduceerd door Martin Bailey, Richard Muth en Hugh Nourse in 1963 en vervolgens gewijzigd door Karl Case en Robert Shiller eind jaren tachtig.
De herhalingsverkoopmethode is echter zeker niet foutloos. Een van de belangrijkste nadelen is dat er geen rekening wordt gehouden met woningen die in de gerapporteerde periode slechts één keer zijn verkocht.
Een andere is dat een woning die tijdens een steekproefperiode op twee verschillende tijdstippen wordt verkocht, niet noodzakelijk identiek hoeft te zijn. Hetzelfde huis kan aanzienlijk in staat zijn verslechterd of ingrijpende renovaties hebben ondergaan, waardoor de vergelijkbaarheid nadelig wordt beïnvloed.
Voorbeelden van de herhalingsverkoopmethode
Misschien wel de meest bekende woningindex die afhankelijk is van de herhalingsverkoopmethode is de S&P CoreLogic Case-Shiller National Home Price Index. De Case-Shiller Index meet veranderingen in de waarde van de Amerikaanse huizenmarkt door de aankoopprijs en de inruilwaarde te volgen van eengezinswoningen die minimaal twee zakelijke transacties hebben ondergaan .
De index houdt geen rekening met nieuwbouw, appartementen en coöperaties en sluit ook niet-zakelijke transacties uit, zoals huizenverkopen tussen familieleden tegen prijzen onder de marktprijs.
Andere indexen die de repeat-sales methode gebruiken, zijn de Federal Housing Finance Agency’s (FHFA) maandelijks House Price Index (HPI), die gebaseerd is op Freddie Mac’s gegevens over eengezinswoning verkoopprijzen en herfinancieren taxaties en First American CoreLogic’s LoanPerformance Home Price Index, die een breder geografisch gebied bestrijkt dan de Case-Shiller- of FHFA-indexen. Canada’s belangrijkste huizenprijsindex, de National Composite House Price Index, past ook de herhalingsverkoopmethode toe.
Indexen zoals deze rapporteren doorgaans veranderingen in huizenprijzen van de vorige maand, kwartaal en jaar. Stijgende huizenprijzen duiden op een toenemende vraag, terwijl dalende prijzen op een afnemende vraag wijzen.