Geld verdienen in residentieel onroerend goed

Veel opgewonden vastgoedinvesteerders denken dat ze rijk kunnen worden door een banklening te gebruiken om lokale fixer-bovendeel te kopen en te upgraden. Hoewel beleggen in onroerend goed misschien beter is dan beleggen in de  aandelenmarkt  – omdat het bestaan ​​van kleine, lokale onroerendgoedmarkten inefficiënties creëert die beleggers kunnen exploiteren – heeft u een meer gevorderd niveau van kennis nodig tycoon, moet u de markt, evenals de drie belangrijkste ingrediënten van de sterke winsten op vastgoed te begrijpen.

Zoek naar een gezonde nationale markt

Hoewel ervaren en scherpzinnige vastgoedbeleggers in staat kunnen zijn om wat geld te verdienen in een zwakke landelijke vastgoedomgeving, zijn de kansen tegen hen; de kans op succes voor nieuwere investeerders in een dergelijke markt is zelfs nog groter. hypotheken met aanpasbare rente meer moeten betalen om het te behouden, en niet iedereen kan het betalen. Dit leidt tot een verminderde vraag naar onroerend goed en dienovereenkomstig dalen de prijzen.

Dus wanneer u begint met het opbouwen van uw onroerendgoedportefeuille, is het ideale moment in een omgeving met dalende rentetarieven. Over het algemeen zal uw lening niet alleen goedkoper zijn, maar zal, behoudens een kortstondige kredietcrisis, de vraag waarschijnlijk hoger zijn, wat kan worden weerstaan ​​met goed kapitaalbeheer.

Een ander wenselijk kenmerk is een gezond bruto binnenlands product (bbp), aangezien dit cijfer echt spreekt over de algehele gezondheid van het economische systeem dat de vastgoedmarkt ondersteunt. In gezonde BBP-tijden, zoals een jaarlijkse groei van meer dan 3%, is het zeldzaam om aanzienlijke zwakke punten in onroerend goed te zien.

Ten slotte zijn de gegevens over de werkloosheidscijfers vaak de leidende indicator van de zwakte van de markt. Als mensen waar ze wonen weinig uitzicht op inkomen zien, verhuizen ze. Dit vermindert op zijn beurt de waardestijging van de woning (HPA) aanzienlijk.

Kies een specifieke locatie

Als u een vlakke tot dalende rente, een behoorlijke bbp-groei en respectabele werkloosheidscijfers op de nationale markt vindt, kunt u op zoek gaan naar een aantrekkelijke lokale markt. Zoek een gebied met een relatief sterk appreciatiepotentieel in vergelijking met andere markten. Goed gepubliceerde werkloosheidsgegevens van  Case-Shiller Home Price Index,  Bureau of Labor Statistics of andere bronnen zijn uitstekende indicatoren voor de toekomstige gezondheid van de beste vastgoedmarkten.

Lokale werkloosheidsgegevens zijn vaak zeer indicatief voor de huisvestingsgegevens. De slimme investeerder wil investeren in een stad met gezonde werkloosheidstrends en relatief sterke HPA-gegevens. Hopelijk is dit een stad waar je woont en daarom een ​​goed begrip hebt van de grillen van de lokale markt – en dus gemakkelijk het onroerend goed kunt beheren. Met gedegen beheersmaatregelen kan het echter mogelijk zijn om succesvol te investeren in andere locaties waar kwaliteitsmanagementpartners beschikbaar zijn.

Zoek het buigpunt van stedelijke wildgroei

Zodra u de ideale stad voor uw gewenste investering heeft gevonden, zoekt u naar de hotspot voor stadsuitbreiding. Als u de stad ziet uitbreiden en enig risico kunt tolereren, investeer dan in onroerend goed aan de rand. Als de markt er echter onheilspellend of vaag uitziet, blijf dan bij de binnenringen om een ​​buffer te hebben tegen omgekeerde stadsuitbreiding.

Waarschuwingsborden die u vertellen om buiten de perimeter te blijven, zijn onder meer materiële veranderingen in de werkloosheid en / of vertragende economische groei in de omgeving. U kunt ook kijken naar de onderliggende zakelijke gezondheid van de belangrijkste werkgevers in de omgeving. Als het zwak is, zullen er waarschijnlijk ontslagen komen, die de waarde van onroerend goed zouden kunnen onderdrukken als gevolg van het marginale  verloop  van het arbeidsaanbod. Als de zakelijke gezondheid van de belangrijkste werkgevers in het gebied sterk is, is het tegenovergestelde waar.

De waarde van onroerend goed kan sterk variëren binnen een grootstedelijk gebied. Als de gemiddelde HPA in een stad bijvoorbeeld 5% is, kan dit 2% in de binnenstad zijn, 6% in de eerste suburbane ring en 10% in de tweede suburbane ring. De derde ring zou waarschijnlijk landbouwgrond zijn met een bescheiden HPA-potentieel. Let hier op het fenomeen: uw meest vluchtige vastgoedwaardering vindt plaats in de buitenring grenzend aan de landbouwgrond, want dit is de buitenrand van de stad. Deze hefboomwerking op locatie kan worden benut door een voorsprong te nemen in groeimarkten. Logischerwijs zou u in een neergaande markt in de kern willen staan. Dit is waar de minste waardevermindering waarschijnlijk zal plaatsvinden, aangezien volledige huizenmarkten dit de minst waarschijnlijke plaats maken voor verstoring van het evenwicht tussen  vraag en aanbod.

Het begrijpen van investeringsrisico’s in verschillende delen van de stad lijkt sterk op het begrijpen van hoe financiële instrumenten zich over het algemeen gedragen. Beschouw het stedelijk gebied van een stad als obligaties van beleggingskwaliteit, de eerste ring in de buitenwijken als aandelen en de buitenste ring als derivaten. Als u begrijpt waar de verbuiging van de stadsuitbreiding plaatsvindt in een stad, kan dit het rendement opwaarts versterken of de neerwaartse investeringen beschermen.

Laten we voor de lol de ui een laag verder schillen om de heetste gebieden te vinden. Stel dat u besluit om in de perimeter te investeren, aangezien u economische groei en een groeiende vraag naar arbeid in het gebied ziet. Je zou kunnen proberen te anticiperen op de locatie van stoplichten. Dat is waar toekomstige commerciële eigendommen, zoals winkelcentra in de buitenwijken, zullen worden gebouwd; naarmate de ontwikkeling van residentieel onroerend goed rond deze toekomstige winkelcentra vult, zullen de waarde van onroerend goed waarschijnlijk aanzienlijk stijgen ten opzichte van het gemiddelde onroerendgoedrendement.

Het komt neer op

De kans op bovengemiddelde rendementen lijkt groter in de vastgoedwereld dan in de financiële instrumentenwereld, aangezien er minder ogen zijn die naar niet-homogene eenheden kijken. Het kennen van de lokale markt levert ook een investeringsvoordeel op. Een langetermijnstrategie of een buy-and-hold strategie is beter als u voldoende kapitaal en beperkte kansen heeft, terwijl een korte-termijn- of flipping strategie zinvoller is als u een beperkt kapitaal heeft en een enorm inzicht in de sweet spots. Ongeacht uw tijdsbestek, moet u eerst op zoek gaan naar een sterke nationale markt en vervolgens naar een regio waar gepubliceerde gegevens behoorlijke HPA-kansen laten zien. Speel ten slotte de perimeter van de stadsuitbreiding als je denkt dat het gebied groeit, of blijf er vanaf als je het als kleiner ziet. Als u deze kernpunten begrijpt, kunt u de waarde van elke vastgoedportefeuille maximaliseren.