7 voorwaarden die u in uw onroerendgoedcontract moet hebben
Onroerend goed kan een ingewikkelde zaak zijn; er zijn zoveel details en rimpels die je moet gladstrijken voordat je daadwerkelijk een nieuw huis kunt betrekken. Van het inhuren van een makelaar tot het vinden van dat perfecte droomhuis, om nog maar te zwijgen van het proces van financiering en het doen van een bod tot aankoop, het uiteindelijk bereiken van de contractfase kan tijdrovend en complex zijn.
Maar wanneer u een formeel bod doet om het huis dat u wilt kopen te kopen, zult u uiteindelijk veel papierwerk lezen en invullen waarin de voorwaarden van uw bod worden gespecificeerd. Afgezien van voor de hand liggende items zoals het adres en de aankoopprijs van het onroerend goed, zijn hier enkele meer genuanceerde items die u zeker moet opnemen in uw aankoopcontract voor onroerend goed. In juridische termen worden dit onvoorziene gebeurtenissen genoemd die in uw onroerendgoedcontract zijn opgenomen.
Belangrijkste leerpunten
- Zorg ervoor dat u alle voorwaarden in uw contract volledig begrijpt wanneer u een aankoopbod op een woning doet.
- Enkele belangrijke uitwijkclausules zouden onder andere financiering, huisinspecties, sluitingskosten en de sluitingsdatum moeten omvatten.
- De meeste contracten bevatten onvoorziene gebeurtenissen, dus het is belangrijk om alle problemen te kennen die van invloed kunnen zijn op uw deal.
- Als er tijdens de gespecificeerde periode niet aan een onvoorziene gebeurtenis wordt voldaan, kunt u mogelijk samen met uw aanbetaling weglopen van de deal.
1. Financieringsvoorwaarden
De meeste mensen zijn simpelweg niet financieel zeker genoeg om een volledig contant bod op een huis te doen – en de kans is groot dat u een van hen bent. Dat betekent dat u een hypotheek moet afsluiten. Maar voordat u uw aankoopaanbod opstelt, moet u de renteomgeving onderzoeken en nagaan waar u in dat scenario past in termen van uw bestaande schuld en kredietscore. Uw aankoopbod mag alleen afhankelijk zijn van het verkrijgen van financiering tegen een bepaalde rentevoet.
Dit punt is erg belangrijk, en hier is waarom: Als u weet dat u de maandelijkse betaling van het huis niet kunt betalen als de rente hoger is dan 6%, zet dan geen 6,5% of meer in uw bod. Als je dat doet en zijn alleen in staat om financiering te verkrijgen op 6,5%, de verkoper krijgt om je te houden serieus geld deposit of en wanneer je terug uit van het aanbod.
Als u een bepaald type lening nodig heeft om de deal af te ronden, zoals een FHA of VA lening, moet u dit ook in uw contract vermelden. Als u al het geld voor het onroerend goed betaalt, moet u dit ook vermelden, omdat dit uw bod aantrekkelijker maakt voor verkopers. Waarom? Als u geen hypotheek hoeft af te sluiten, is de kans groter dat de deal doorgaat en is de kans groter dat de sluiting op tijd plaatsvindt.
2. Assistentie van de verkoper
Als u wilt dat de verkoper betaalt voor een deel of al uw afsluitingskosten, moet u hierom vragen in uw bod. Afsluitingskosten zijn doorgaans uitgaven boven de vastgoedprijs die zowel kopers als verkopers betalen om een onroerendgoedtransactie uit te voeren. Wanneer u een concessie doet voor een verkoperondersteuning, vraagt u de verkoper om een deel van deze extra kosten te dekken.
Een verkoperondersteuning is bijna als een krediet, waarbij de verkoper ermee instemt om een deel van de extra kosten die een koper normaal moet dragen, op zich te nemen. Hoewel het vreemd lijkt dat een verkoper een vergoeding zou betalen om zijn huis te verkopen, komt het vrij vaak voor. Soms is een koper ook bereid om een beetje extra te betalen voor het huis als de verkoper ermee instemt meer te betalen voor de afsluitingskosten. Het komt allemaal neer op hoe gemotiveerd elke partij is en hoe goed ze onderhandelen.
Het bod moet de afsluitingskosten vermelden die u aanvraagt als een bedrag in dollars, bijvoorbeeld $ 6.000 bij afsluiting, of als een percentage van de aankoopprijs van het huis, zoals 3%. Het bedrag van de verkopershulp is afhankelijk van de volledige aankoopprijs van het onroerend goed.
3. Wie betaalt de specifieke afsluitingskosten
In de overeenkomst moet worden gespecificeerd of de koper of verkoper betaalt voor elk van de gemeenschappelijke kosten die verband houden met de aankoop van een huis, zoals borgstellingskosten, eigendomsvergoedingen, eigendomsverzekering, notariskosten, registratiekosten, overdrachtsbelasting, enzovoort. Uw makelaar kan u adviseren wie over het algemeen elk van deze vergoedingen in uw regio betaalt: de koper of de verkoper.
4. Huisinspectie
Tenzij je een traan-down te kopen, moet u beschikken over een huis inspectie contingency in uw aanbod. Met deze clausule kunt u weglopen van de deal als een huisinspectie aanzienlijke en / of duur te repareren gebreken in de staat van de structuur aan het licht brengt. Deze worden anders afgehandeld op basis van waar u woont – verschillende staten en steden hebben verschillende wetten die te maken hebben met huisinspecties.
Huisinspecties zijn een belangrijk onderdeel van de onroerendgoedtransactie en mogen niet over het hoofd worden gezien.
Een huisinspecteur loopt door het pand en onderzoekt het op structurele problemen of beschadigingen. Als ze de schade niet kunnen inschatten, kunnen ze een inspecteur aanbevelen die gespecialiseerd is in een bepaald vakgebied om bij de woning binnen te komen. Dit kunnen elektrische, ongediertebestrijding en loodhoudende verfinspecteurs zijn.
Onthoud dat dit een zeer belangrijk onderdeel is van het koopproces van een huis, dus het mag niet over het hoofd worden gezien of lichtvaardig worden opgevat. Stel dat een inspecteur door uw toekomstige huis loopt en ontdekt dat het pand een nieuw dak nodig heeft voor $ 15.000. Als u niet het geld heeft om de vervanging te dekken, biedt de onvoorziene huisinspectie u de mogelijkheid om weg te lopen van de deal, omdat het een kostbare uitgave is. In sommige gevallen is een verkoper mogelijk bereid om de kosten van de reparatie te betalen, of om de aankoopprijs te crediteren.
De meeste noodcontracten worden geleverd met clausules voor huisinspectie, maar als die van jou niet het geval zijn, neem dan contact op met je makelaar.
5. Armaturen en apparaten
Als u de koelkast, vaatwasser, fornuis, oven, wasmachine of andere armaturen en apparaten wilt, vertrouw dan niet op een mondelinge overeenkomst met de verkoper en ga er niet vanuit. In het contract moeten eventuele toevoegingen worden gespecificeerd waarover wordt onderhandeld, zoals armaturen en apparaten die bij de aankoop worden inbegrepen. Wees anders niet verbaasd als de keuken kaal is, de kroonluchter is verdwenen en de ramen zonder bekleding zijn achtergelaten.
6. Sluitingsdatum
Hoeveel tijd heb je nodig om de aankooptransactie af te ronden? Gangbare tijdframes zijn 30, 45 en 60 dagen. Kwesties die van invloed kunnen zijn op dit tijdsbestek zijn normaal gesproken de behoefte van de verkoper om een nieuw huis te vinden, de resterende looptijd van uw huurcontract als u momenteel huurt, de hoeveelheid tijd die u nodig heeft om te verhuizen als u van een baan verhuist, enzovoort.
Af en toe wil de koper of verkoper een afsluiting van slechts twee weken of minder, maar het is moeilijk om alle onvoorziene gebeurtenissen weg te nemen en al het nodige papierwerk en financiering te krijgen in zo’n korte tijd. Vaak zijn de vertragingen niet de koper of de verkoper, maar ontstaat de bottleneck bij de geldschieter of verzekeraar, het titelbedrijf of de advocaten.
7. Verkoop van bestaande woning
Als u een bestaande huiseigenaar bent en het geld van de verkoop van die woning nodig heeft om de nieuwe woning te kopen, moet u uw aankoopbod afhankelijk maken van de verkoop van uw huidige woning. U moet ook een redelijke termijn geven om uw oude huis te verkopen, zoals 30 of 60 dagen. De verkoper van het onroerend goed waarin u geïnteresseerd bent, zal zijn eigendom niet voor onbepaalde tijd van de markt willen halen terwijl u op zoek bent naar een koper.
Er zijn veel andere dingen die in een gedegen onroerendgoedcontract komen, maar voor het grootste deel hoeft u zich daarover geen zorgen te maken. Makelaars in onroerend goed gebruiken vaak gestandaardiseerde, invulformulieren die alle bases dekken, inclusief degene die in dit artikel worden beschreven.
Een veelgebruikt formulier in Californië is de California Residential Purchase Agreement en het document Joint Escrow Instructions, opgesteld door de makelaarsvereniging van de staat. Als u zich vertrouwd wilt maken met de details van het koopovereenkomstformulier dat u waarschijnlijk zult gebruiken voordat u uw bod schrijft, vraag dan uw makelaar om een voorbeeldovereenkomst of zoek online naar het standaardformulier dat in uw staat of plaats gebruikelijk is.. Als u op zoek bent naar een goede deal en u heeft tijd om te wachten, dan is een short-sale woning wellicht iets voor u.
Het komt neer op
Hoewel deze formulieren gebruikelijk en gestandaardiseerd zijn, en een goede makelaar u niets belangrijks uit uw contract laat laten, is het toch een goed idee om uzelf te informeren over de belangrijkste componenten van een koopovereenkomst voor onroerend goed.
Hoewel het nooit gemakkelijk is om van een huis weg te lopen – vooral als u er uw hart op voelt – kunnen er gevallen zijn waarin u precies dat moet doen. Onthoud dat als een van de onvoorziene omstandigheden die in uw contract worden genoemd, niet wordt nagekomen, u de deal kunt annuleren en uw aanbetaling kunt behouden – dit alles zonder iets anders dan tijd te besteden. Het voorwaardelijke contract, zult u zien, is een van uw belangrijkste activa die u zult hebben bij elke onroerendgoedovereenkomst.