8 onmisbare nummers voor het evalueren van een vastgoedinvestering
De laagste prijzen van onroerend goed kunnen verleidelijk zijn voor sommige beginnende onroerendgoedbeleggers die op faillissementsrechtbank.
Hier zijn acht cijfers voor vastgoedbeleggingen die u moet weten hoe u ze moet berekenen en gebruiken bij het evalueren van een potentiële vastgoedbelegging.
Belangrijkste leerpunten
- Investeren in onroerend goed kan zowel vermogenswinsten als huurinkomsten genereren.
- Elke eigenschap wordt geëvalueerd op basis van zijn unieke eigenschappen, zoals indeling, locatie en voorzieningen.
- Er kunnen echter verschillende andere belangrijke gegevens worden berekend voor elk onroerend goed, waardoor potentiële investeerders prognoses en vergelijkingen tussen appels en appels kunnen maken.
- Hier bespreken we acht kritische statistieken die elke vastgoedbelegger zou moeten kunnen gebruiken om een onroerend goed te evalueren.
1. Uw hypotheekbetaling
Voor een standaard eigen woning geven kredietverstrekkers doorgaans de voorkeur aan een totale schuld inkomenratio van 36%, maar sommige zullen tot 45% stijgen, afhankelijk van andere kwalificerende factoren, zoals uw kredietscore en kasreserves. Deze verhouding vergelijkt uw totale bruto maandinkomen met uw maandelijkse betalingsverplichtingen. Voor de huisvestingsbetaling geven kredietverstrekkers de voorkeur aan een bruto-inkomen-totaalbedrag van 28% tot 33%, afhankelijk van andere factoren. Voor een vastgoedbelegging, Freddie Mac richtlijnen zeggen dat de maximale debt-to-income ratio is 45%.1
2. Vooruitbetalingsvereisten
Terwijl door de eigenaar bewoonde eigendommen kunnen worden gefinancierd met een hypotheek en slechts 3,5% korting voor een FHA-lening, vereisen hypotheken voor investeerders doorgaans een aanbetaling van 20% tot 25% of soms wel 40%. De aanbetalings- of afsluitingskosten voor een vastgoedbelegging mogen niet afkomstig zijn van schenkingsfondsen. Individuele geldschieters zullen bepalen hoeveel u moet betalen om in aanmerking te komen voor een lening, afhankelijk van uw schuld / inkomenverhoudingen, kredietscore, de onroerendgoedprijs en waarschijnlijke huur.3
3. Huurinkomsten om in aanmerking te komen
Hoewel u mag aannemen dat, aangezien de huurbetalingen van uw huurder (hopelijk) uw hypotheek dekken, u geen extra inkomen nodig heeft om in aanmerking te komen voor de hypotheeklening. Om de huur echter als inkomen te beschouwen, moet u een tweejarige geschiedenis hebben van het beheren van vastgoedbeleggingen, een verzekering tegen huurverlies voor ten minste zes maanden bruto maandhuur en eventuele negatieve huurinkomsten van eventuele huurwoningen moeten worden beschouwd als schuld in de verhouding schuld / inkomen.
4. Verhouding tussen prijs en inkomen
Deze verhouding vergelijkt de mediane gezinsprijs in een gebied met het mediane gezinsinkomen. In 2011, na de huizenbubbel, was het 3,3, in 1988 was het 3,2 en in oktober 2020 was het ongeveer 4,0. Voordat de behuizingsbubbel neerstortte, bereikte deze een piek van 4,66.5
5. Prijs / huurverhouding
De prijs-huurverhouding is een berekening die de mediane huizenprijzen en de mediane huurprijzen in een bepaalde markt vergelijkt. Deel eenvoudig de mediane huizenprijs door de mediane jaarlijkse huur om een ratio te genereren. Als algemene vuistregel geldt dat consumenten moeten overwegen om te kopen wanneer de verhouding onder de 15 is en huur wanneer deze boven de 20 is. Markten met een hoge prijs / huurverhouding bieden meestal niet zo’n goede investeringsmogelijkheid.
6. Bruto huuropbrengst
Het brutohuurrendement voor een individuele woning kan worden gevonden door de jaarlijkse huur te delen door de totale vastgoedkosten, en dat aantal te vermenigvuldigen met 100 om het percentage te krijgen. De totale vastgoedkosten omvatten de aankoopprijs, alle sluitingskosten en renovatiekosten.
7. Kapitalisatietarief
Een waardevoller getal dan het brutohuurrendement is het kapitalisatietarief, ook wel cap rate of netto huurrendement genoemd omdat dit cijfer inclusief de exploitatiekosten van het onroerend goed is. Dit kan worden berekend door te beginnen met de jaarlijkse huur en de jaarlijkse uitgaven af te trekken, dat aantal vervolgens te delen door de totale vastgoedkosten en het resulterende aantal te vermenigvuldigen met 100 voor het percentage. De totale kosten van huurwoningen omvatten reparatiekosten, belastingen, verhuurdersverzekering, leegstandskosten en makelaarskosten.
8. Kasstroom
Als u cashflow, die het vaakst voorkomt wanneer een belegger te veel heeft geleend om het onroerend goed te kopen, kan ertoe leiden dat de lening in gebreke blijft, tenzij u het onroerend goed met winst kunt verkopen.
Het komt neer op
Nadat u al deze berekeningen heeft gemaakt, kunt u een weloverwogen beslissing nemen over of een bepaald onroerend goed een waardevolle investering of een citroen zal zijn.