Afsplitsing verlaagt de kosten voor commercieel onroerend goed
Beleggers incommercieel onroerend goed die de voorkeur geven aan schuldfinanciering met een vaste rente , moeten af en toeboetes voor vervroegde aflossingbetalenwanneer ze hun schuldvóór de vervaldatum van hun leningen aflossen . Van de verschillende vooruitbetalingsopties is afsplitsing degene die de grootste flexibiliteit en potentiële financiële voordelen biedt wanneer de rentetarieven stijgen.
Wat is afsplitsing?
Afsplitsing is, zoals de naam al doet vermoeden, een methode om de kosten te verlagen die nodig zijn wanneer een lener besluit een vastrentende lening voor commercieel onroerend goed vooruit te betalen. In plaats van contant geld te betalen aan de geldschieter, stelt de afsplitsingsoptie de lener in staat om een ander cashflowactief actief in te ruilen voor het oorspronkelijke onderpand van de lening.
Het nieuwe onderpand (normaal gesproken schatkistpapier) is doorgaans veel minder risicovol dan het oorspronkelijke commerciële vastgoed. In dit scenario is de geldverstrekker veel beter af omdat hij dezelfde cashflow ontvangt en in ruil daarvoor een veel betere, voor risico gecorrigeerde investering. Hoewel het voordeel van afsplitsing voor de geldschieter duidelijk is, kunnen leners er ook aanzienlijk van profiteren. Als de rentetarieven op leningen stijgen tot een tarief dat hoger is dan die van de hypotheek, kunnen leners waarde creëren en bij vooruitbetaling contant geld in hun zak steken. Omdat afsplitsing een optie is die wordt aangeboden tijdens de onderhandeling over een lening voor commercieel onroerend goed, moeten leners dit overwegen om de mogelijkheid te behouden om met hun financiering waarde te creëren.
Rationale voor afsplitsing
Commerciële vastgoedleningen met variabele rente zijn een geschikte methode om kortetermijnbehoeften te financieren, zoals bouw- of overbruggingsfinanciering, waarbij kapitaal wordt uitgeleend aan eigenaren van onroerend goed in de lease-upfase; het wordt terugbetaald wanneer het onroerend goed uiteindelijk een cashflow oplevert.
Hoewel het renterisico hoog is en er geen limiet is aan het financiële nadeel, zullen sommige leners een langetermijnfinanciering met variabele rente aangaan. Dit gebeurt vaak wanneer de kans groot is dat een woning met cashflow wordt verkocht voordat de lening afloopt.
Leners gebruiken om vele redenen financiering met variabele rente. Een belangrijke reden is om de boetes voor vervroegde aflossing te omzeilen die kredietverstrekkers eisen voor vervroegde aflossingen van schulden met een vaste rente. Bij financieringen met een variabele rente lopen kredietverstrekkers geen herbeleggingsrisico omdat de kredietrente met de markt meebeweegt. Na aflossing kunnen de gelden weer worden uitgeleend tegen dezelfde marktrente.
Risico’s voor geldschieters
Financiering met een vaste rente heeft het potentieel om financiële verliezen te creëren of het rendement van een kredietgever te verlagen wanneer kapitaal wordt terugbetaald en vervolgens wordt uitgeleend tegen lagere marktrente. Vanwege het potentieel voor herbeleggingsrisico, eisen geldschieters meestal een soort boete voor vervroegde aflossing van degenen die tegen een vast tarief lenen. Oorspronkelijk hadden kredietverstrekkers ‘ opbrengstbehoud ‘ nodig, wat dicteerde dat kredietnemers het renteverschil (tussen de kredietrente en de geldende marktrente) moesten betalen over het vooruitbetaalde kapitaal voor de resterende looptijd van de lening. Omdat er kansen en financiële kosten zijn verbonden aan het ontstaan van nieuwe hypotheekactiva, werd afsplitsing ontworpen als een manier om het herinvesteringsrisico te elimineren en de noodzaak om vooruitbetaald kapitaal opnieuw uit te lenen.
Met afsplitsing kunnen leners het onderpand op hun leningen vervangen door activa die dezelfde kasstromen opleveren als de oorspronkelijke lening. Door deze activawissel kunnen kredietverstrekkers hun verwachte rendement blijven ontvangen gedurende de looptijd van de lening zonder nieuwe kredietmogelijkheden te moeten zoeken om het vooruitbetaalde kapitaal te vervangen. Zoals eerder vermeld, vermindert de uitwisseling van een minder risicovol actief (Amerikaanse staatsobligaties in de plaats van commercieel onroerend goed) het algemene risico van de investering van de geldschieter. Dit is een nog groter voordeel voor instellingen die deze hypotheken securitiseren. Door de kans te vergroten dat de investeerders alle gecontracteerde betalingen van rente en hoofdsom zullen ontvangen, verhoogt afsplitsing de waarde van door hypotheek gedekte effecten aanzienlijk, evenals de winsten van de geldschieters.
Voordelen en problemen voor leners
In tegenstelling tot opbrengstbehoud, biedt afsplitsing een opwaarts potentieel voor leners wanneer de marktrente boven de gecontracteerde leenrente stijgt. Opbrengstbehoud wordt een boete genoemd, omdat leners onderworpen zijn aan een of andere vorm van betaling, ongeacht in welke richting de marktrente zich beweegt. Het is meestal gestructureerd als de grootste van de opbrengstbehoudsberekening of een percentage van het vooruitbetaalde bedrag. Omdat voor afsplitsing de aankoop van staatsobligaties vereist is, heeft de beweging van de rente een directe invloed op de kosten van deze activa en bepaalt het of afsplitsing een kostprijs of een meevaller zal zijn bij vooruitbetaling.
In de meeste gevallen omvat de afsplitsing de aankoop van schatkistcertificaten met een looptijd die gelijk is aan de resterende looptijd van de lening, met couponrentes die de nodige inkomsten opleveren om de overeengekomen periodieke rente en aflossingen van de hoofdsom te compenseren. Deze obligaties worden vervolgens toegewezen aan een afsplitsingstrust die de periodieke kasstromen doorgeeft aan de geldschieter totdat de obligaties vervallen. Afhankelijk van het verschil tussen de rentetarieven van de obligaties die nodig zijn om de leningen af te dekken en de marktrente, worden de staatsobligaties verhandeld tegen een korting of een premie.
Als de rente stijgt, verliezen staatsobligaties (of welke vastrentende dan ook) waarde en worden ze goedkoper. Wanneer dit gebeurt, kunnen leners de vereiste obligaties kopen voor minder dan wat nodig is om de lening vooruit te betalen, wat resulteert in extra geld op zak. Omgekeerd, wanneer de rente daalt, worden vastrentende waarden duurder . Dit vereist dat de lener een bedrag betaalt dat hoger is dan het saldo van de lening bij vooruitbetaling. Aan de andere kant zal de berekening van de opbrengstbehoud resulteren in exact hetzelfde bedrag aan extra kapitaal dat nodig is om de lening af te lossen. Hierbij wordt geen rekening gehouden met eventuele transactiekosten die zouden worden gemaakt om de obligaties te kopen die nodig zijn om de lening te dekken. Deze kosten variëren afhankelijk van de bied-laat-spread of de krachten van vraag en aanbod naar de obligaties. Aan de positieve kant is afsplitsing gunstig, terwijl voor opbrengstbehoud nog steeds een boete moet worden betaald.
De afsplitsingsoptie biedt kredietnemers met een vaste rente voordelen ten opzichte van degenen die kiezen voor behoud van rendement of langetermijnfinanciering met variabele rente. Het is een goede tactische beslissing voor leners die het gevoel hebben dat ze de vaardigheid om te voorspellen korte termijn moeten verkopen, maar die zich zorgen maken over de mogelijke toename van de schuldendienst als ze ervoor kiezen om schulden met variabele rente te gebruiken.
Leners die schulden op portefeuilleniveau gebruiken (één lening die wordt gedekt door meerdere commerciële eigendommen), merken dat kredietverstrekkers soms van kredietnemers zullen verlangen dat ze een groter percentage van een lening terugbetalen dan de waardebijdrage van een actief aan de portefeuille. Deze situatie ontstaat wanneer de geldschieter van mening is dat een lener een actief verkoopt dat minder risicovol is dan de resterende activa in de portefeuille. Omdat de portefeuille riskanter wordt naarmate de minder risicovolle activa die het bezit, minder risicovol wordt, zullen kredietverstrekkers een vooruitbetalingsbedrag nodig hebben dat hen zal compenseren voor het grotere risico dat wordt gedragen, waardoor de resterende portefeuille effectief wordt afgebouwd en het hefboomrendement van de belegger wordt verminderd.
Omdat afsplitsing resulteert in de uitwisseling van een minder risicovol actief dan het onderpand, kunnen leners hetzelfde percentage van de schuld in de portefeuille houden na de verkoop van een actief. Met instemming van de geldschieter is het wellicht mogelijk om het percentage van de schuld op de resterende activa te verhogen wanneer de afsplitsing wordt uitgevoerd.
Een ander voordeel voor leners is dat geldschieters meestal geen enkele vorm van betaling nodig hebben, noch vooraf, noch door de leenrentes te verhogen, om de afkoopoptie te ontvangen. Als de rente stijgt, is er potentieel voor waardecreatie voor de kredietnemer; daarom is het denkbaar dat kredietverstrekkers een vergoeding vragen voor het verkopen van de optie.
Het komt neer op
Leners moeten zich bewust zijn van hun vooruitbetalingsmogelijkheden, zodat ze de juiste beslissingen over vermogensbeheer nemen. In periodes van aanzienlijke rentestijgingen kan het bijvoorbeeld de voorkeur hebben om een suboptimaal commercieel actief te verkopen vanwege de waarde die wordt gecreëerd door de lening af te lossen. Aan de andere kant kan het zinvol zijn om een actief vast te houden, zelfs na waardeoptimalisatie. De resterende tijd op de lening bij vooruitbetaling heeft een directe invloed op de vooruitbetalingskosten. Als alles gelijk blijft, verdwijnen boetes voor vervroegde aflossing in de loop van de tijd.
Bij het onderhandelen over de voorwaarden van een lening voor commercieel onroerend goed, moeten kredietnemers de mogelijkheid vragen om hun vastrentende leningen te betalen, zelfs als ze niet van plan zijn de verplichting vervroegd af te lossen. Het duidelijke voordeel dat afsplitsing biedt ten opzichte van andere vooruitbetalingsopties, is aanzienlijk vanwege het vermogen ervan om inkomstengenererende gebeurtenissen te creëren wanneer de marktrente stijgt. Het is denkbaar dat tijdens periodes van stijgende rentevoeten, vastgoedeigenaren die de voorkeur geven aan vastrentende financiering, meerwaarden kunnen behalen op hun schuldverplichtingen die de waardedalingen van vastgoed ruimschoots kunnen compenseren. Beleggers die financiële hefboomwerking gebruiken om onroerend goed te kopen dat vervolgens wordt verkocht, moeten financiering met een vaste rente met de afsplitsingsoptie beschouwen als een aantrekkelijk alternatief voor kortetermijnfinanciering met variabele rente.