Hoe u uw nettowaarde voor onroerend goed kunt vergroten met hefboomwerking
Investeren in onroerend goed is een populaire manier geworden om uw beleggingsportefeuille te diversifiëren. Overal waar we kijken, worden we constant herinnerd aan de voordelen van het kopen van onroerend goed, van de vele infomercials over onroerendgoedseminars, of de woning toont de ongelooflijke waarde van het beheren of omdraaien van huurwoningen.
Maar zo eenvoudig is het niet. Het kopen van een huurwoning is tenslotte niet zoiets als investeren in aandelen – je kunt niet hier en daar een klein beetje neerleggen en eigenaar worden van onroerend goed. U heeft kapitaal nodig om die aankoop te doen. En het proces kan vaak lang en langdurig zijn. Om nog maar te zwijgen van alle risico’s die eraan verbonden zijn, vooral als je geen onderzoek doet. Maar is er een manier om op de markt te komen door uw nettowaarde te vergroten? Probeer hefboomwerking in uw voordeel te gebruiken. Door dit te doen, kunt u weinig tot geen geld inzetten en schulden gebruiken om rendement te realiseren.
Lees verder voor meer informatie over hoe u hefboomwerking kunt gebruiken om het nettovermogen van uw onroerend goed te vergroten, evenals enkele van de risico’s. (Zie voor meer Investopedia’s Net Worth Tracker.)
Belangrijkste leerpunten
- Hefboomwerking maakt gebruik van geleend kapitaal of schulden om het potentiële rendement van een investering te verhogen.
- In onroerend goed is de meest gebruikelijke manier om uw investering te benutten met uw eigen geld of via een hypotheek.
- Hefboomwerking werkt in uw voordeel wanneer de waarde van onroerend goed stijgt, maar het kan ook tot verliezen leiden als de waarden dalen.
- Vermijd het benutten van risico’s door gedegen investeringsbeslissingen te nemen en verantwoording af te leggen voor hypotheekbetalingen, vacatures en een moeilijke economie.
Wat is een hefboomwerking?
Hefboomwerking is het gebruik van verschillende financiële instrumenten of geleend kapitaal – met andere woorden: schulden – om het potentiële rendement van een investering te verhogen. Het wordt vaak gebruikt op zowel Wall Street als Main Street wanneer het over de onroerendgoedmarkt gaat. Hefboomwerking is een techniek die door zowel mensen als bedrijven wordt gebruikt om het rendement te vergroten en tegelijkertijd de keerzijde van eventuele risico’s te vergroten als het niet lukt.
Hoewel het potentieel voor een goed rendement mogelijk is – zoals wanneer onroerendgoedprijzen stijgen – kan het gebruik van hefboomwerking een tweesnijdend zwaard zijn. Dat komt omdat het ook tot verliezen kan leiden als de investering in de tegenovergestelde richting beweegt. In het geval van onroerendgoedprijzen treden verliezen op als de prijzen dalen.
Manieren om toegang te krijgen tot hefboomwerking
De gemakkelijkste manier om toegang te krijgen tot hefboomwerking is door uw eigen geld te gebruiken. Bij een hypotheek krijgt u met een standaard aanbetaling van 20% 100% van de woning waarin u wilt wonen. Bij sommige financieringsprogramma ’s kunt u zelfs nog minder geld neerleggen.
Als u het onroerend goed als investering koopt, bevindt u zich mogelijk in een positie waarin uw partners een deel of zelfs al het geld verstrekken. Evenzo zijn sommige verkopers mogelijk bereid om een deel van de aankoopprijs van het onroerend goed dat ze willen verkopen, te financieren. Onder een dergelijke regeling kunt u een woning kopen met weinig geld en in sommige gevallen zelfs helemaal geen geld.
2:04
Voorbeeld van hefboomwerking
Overweeg de gebruikelijke vereiste voor de aankoop van onroerend goed van een aanbetaling van 20%. Dat is $ 100.000 op een eigendom van $ 500.000. Door slechts 20% van het geld neer te leggen en de rest te lenen, gebruikt de koper in wezen een relatief klein percentage van zijn of haar eigen vermogen om de aankoop te doen. Het merendeel wordt dus geleverd door een geldverstrekker. Daarom verwijzen vastgoedbeleggers vaak naar de resterende 80% van de aankoopprijs als andermans geld.
Laten we aannemen dat het onroerend goed met 5% per jaar waardeert. Dit betekent dat het nettovermogen van de lener in slechts 12 maanden tijd groeit tot $ 525.000. Door deze winst te vergelijken met de winst uit een rechtstreekse aankoop, zonder enige lening, wordt die waarde van de hefboomstrategie benadrukt. Dezelfde lener had bijvoorbeeld de $ 100.000 kunnen gebruiken om een volledig betaalde aankoop van een onroerend goed van $ 100.000 te doen.
Uitgaande van dezelfde 5% -tarief van waardering, zou de koper netto waarde van de aankoop op een all-in contanten $ 100.000 woning $ 5.000 te verhogen in de loop van 12 maanden, tegenover $ 25.000 voor de duurdere woning. Het verschil van $ 20.000 toont de potentiële toename van het nettowaarde aan die wordt geboden door het gebruik van hefboomwerking. Stel je nu eens voor dat je gedurende 20 jaar elk jaar 5% winst boekt. Na verloop van tijd kan het gebruik van hefboomwerking een zeer aanzienlijke en zeer positieve invloed hebben op uw vermogenssaldo.
De gevaren van hefboomwerking
Nu voor het slechte nieuws. Dit klinkt allemaal geweldig, maar er is een keerzijde. Hefboomwerking kan net zo goed tegen u werken als het in uw voordeel kan werken. Laten we, om te laten zien hoe, ons eerdere voorbeeld opnieuw bekijken. Als u een aanbetaling van $ 100.000 gebruikt om een huis van $ 500.000 te kopen en de onroerendgoedprijzen in uw regio gedurende meerdere jaren achtereenvolgens dalen, werkt leverage omgekeerd. Na het eerste jaar zou uw eigendom van $ 500.000 $ 475.000 waard kunnen zijn als het met 5% wordt afgeschreven. Als de prijzen op hetzelfde traject doorgaan, zou uw eigendom binnenkort $ 451.250 waard kunnen zijn – een verlies aan eigen vermogen van $ 48.750.
Net zoals hefboomwerking in uw voordeel kan werken, kan het ook tegen u werken.
Volgens hetzelfde scenario met 5% prijsdaling zou de koper, als die $ 100.000 was gebruikt voor een volledig contante aankoop van een huis van $ 100.000, slechts $ 5.000 hebben verloren in het eerste jaar dat de huizenprijzen daalden – veel minder dan dat duurdere huis.
Op onroerendgoedmarkten waar de prijzen aanzienlijk dalen, kunnen huiseigenaren uiteindelijk meer geld verschuldigd zijn dan het huis eigenlijk waard is. Voor investeerders kunnen dalende prijzen de winst verminderen of zelfs elimineren. Als de huurprijzen ook dalen, kan het resultaat een woning zijn die niet kan worden verhuurd tegen een prijs die de kosten van de hypotheek en andere uitgaven dekt. Als u overweegt om verhuurder te worden, zijn er veel factoren waarmee u rekening moet houden.
Nadelen Gebruikmaken van veel eigenschappen
De problemen worden nog groter als er meerdere units bij betrokken zijn, aangezien commerciële vastgoedinvesteerders vaak zo min mogelijk geld inbrengen. Het doel is om uw geld te gebruiken door 100% van de activa in handen te nemen en slechts 20% van de waarde te verlagen. Beschouw de $ 500.000 in ons vorige voorbeeld. maar laten we zeggen dat het een klein flatgebouw is. Aangezien het is gekocht met $ 100.000 als aanbetaling, is het onroerend goed slechts $ 350.000 waard als de waarde van het gebouw met 30% daalt, maar de belegger moet nog steeds rente en hoofdsom betalen over de volledige waarde van de lening van $ 400.000.
Als het bedrag dat de belegger aan huur krijgt ook daalt, kan het resultaat zijn dat het onroerend goed in gebreke blijft. Als de belegger de kasstroom van dat onroerend goed gebruikt om de hypotheek op andere eigendommen te betalen, kan het inkomensverlies een domino-effect veroorzaken dat kan eindigen met een volledige portefeuille in executie van één slechte lening op één onroerend goed.
Risico’s vermijden
Nu u de basisprincipes van hefboomwerking in onroerend goed en enkele van de valkuilen heeft geleerd, denkt u misschien dat het onmogelijk is om met deze techniek een goed rendement te behalen. Maak je geen zorgen – het is gewoon een kwestie van gezond verstand gebruiken. Net als bij elke investering, brengt onroerend goed risico’s met zich mee. Hoewel u hefboomwerking in uw voordeel kunt gebruiken, zijn er een paar belangrijke dingen die u zeker wilt vermijden om u een betere voorsprong op de markt te geven.
Ga er eerst niet van uit wat er zal gebeuren voordat het gebeurt. U kunt prestaties uit het verleden niet altijd gebruiken als indicator voor wat er in de toekomst zal gebeuren, vooral niet met de huizenmarkt. Als u ziet dat eigendomswaarden in een bepaald gebied met 5% tot 10% zijn gestegen gedurende een bepaalde periode, betekent dat niet dat ze op hetzelfde pad zullen doorgaan.
Maak vervolgens een dienovereenkomstig budget voor uzelf en weet waar u aan begint. Als u een lagere aanbetaling doet, wordt het bedrag van uw lening hoger. Dat betekent dat u een grotere hypotheekbetaling moet doen. Mogelijk moet u rekening houden met lagere leegstand, een slechtere economie, slechte huurders – en dat komt allemaal op u af. Uiteindelijk ben je nog steeds verantwoordelijk voor de hypotheekbetaling, dus je moet ervoor zorgen dat je in elke situatie het hoofd boven water kunt houden.
Het komt neer op
Beelden van dergelijke aankopen met hefboomeffect doen denken aan die late-night- infomercials waar vlot sprekende pitchmen suggereren dat je miljoenen dollars kunt verdienen door onroerend goed te kopen zonder geld te hoeven betalen. Hoewel het mogelijk is, raden we af om deze route te volgen.
Gelukkig hoef je dat niet te doen. Er zijn minder exotische manieren om hefboomwerking te gebruiken, waardoor u onroerend goed kunt kopen voor een relatief klein bedrag, zelfs helemaal geen geld. Hoewel ze het misschien niet als een hefboom beschouwen, doen de meeste mensen dat als ze een hypotheek afsluiten bij het kopen van een huis. Ze betalen de lening terug over een periode van jaren of decennia, terwijl ze genieten van het gebruik van het onroerend goed. De moraal van het verhaal is dat hefboomwerking een veelgebruikt hulpmiddel is dat goed werkt – mits voorzichtig gebruikt.