Jumbo-lening

Wat is een Jumbo-lening?

Een jumbo-lening, ook wel een jumbo-hypotheek genoemd, is een financieringsvorm die de limieten van de Federal Housing Finance Agency (FHFA) overschrijdt. In tegenstelling tot conventionele hypotheken komt een jumbo-lening niet in aanmerking om te worden gekocht, gegarandeerd of gesecuritiseerd door Fannie Mae of Freddie Mac. Ontworpen om luxe eigendommen en huizen te financieren in zeer concurrerende lokale vastgoedmarkten, worden jumbo-hypotheken geleverd met unieke acceptatievereisten en fiscale implicaties. Dit soort hypotheken heeft aan populariteit gewonnen nu de huizenmarkt zich blijft herstellen na de Grote Recessie.

De waarde van een jumbo-hypotheek verschilt per staat en zelfs per provincie. De FHFA stelt de conforme leninglimietgrootte voor verschillende gebieden op jaarbasis vast, hoewel deze niet vaak verandert. Vanaf 2019 was de limiet voor het grootste deel van het land vastgesteld op $ 484.350. Dat werd verhoogd van $ 453.100 in 2018. Voor provincies met hogere huiswaarden is de basislimiet vastgesteld op $ 726.525, of 150% van $ 484.350.

De FHFA heeft een andere reeks bepalingen voor gebieden buiten de continentale Verenigde Staten voor berekeningen van leningslimieten. Als gevolg hiervan is de basislimiet voor een jumbo-lening in Alaska, Guam, Hawaii en de Amerikaanse Maagdeneilanden vanaf 2019 ook $ 726.525. Dat bedrag kan zelfs nog hoger zijn in provincies met hogere thuiswaarden.

Hoe een Jumbo-lening werkt

Als je je zinnen hebt gezet op een huis dat bijna een half miljoen dollar of meer kost – en je hebt niet zoveel op een bankrekening staan ​​- dan heb je waarschijnlijk een jumbo-hypotheek nodig. En als u er een probeert te bemachtigen, zult u te maken krijgen met veel strengere kredietvereisten dan huiseigenaren die een conventionele lening aanvragen. Dat komt omdat jumbo-leningen meer kredietrisico met zich meebrengen voor de geldschieter, aangezien er geen garantie is van Freddie Mac. Er is ook meer risico omdat er meer geld mee gemoeid is.

Net als bij traditionele hypotheken zijn de minimumvereisten voor een jumbo sinds 2008 steeds strenger geworden. Om goedgekeurd te worden, hebt u een uitstekende kredietscore nodig – 700 of hoger – en een zeer lage schuld-inkomen (DTI) -ratio. De DTI moet lager zijn dan 43% en bij voorkeur dichter bij 36%. Hoewel het niet- conforme hypotheken zijn, moeten jumbo’s nog steeds binnen de richtlijnen vallen van wat het Consumer Financial Protection Bureau beschouwt als een ‘gekwalificeerde hypotheek’ – een uitleensysteem met gestandaardiseerde voorwaarden en regels, zoals de 43% DTI.

U moet bewijzen dat u contant geld bij de hand heeft om uw betalingen te dekken, die waarschijnlijk erg hoog zullen zijn als u kiest voor een standaard hypotheek met een vaste rente van 30 jaar. Specifieke inkomensniveaus en reserves zijn afhankelijk van de omvang van de totale lening, maar alle leners hebben 30 dagen loonstrookjes en W2-belastingformulieren nodig die twee jaar teruggaan. Als u zelfstandige bent, zijn de inkomenseisen hoger: twee jaar belastingaangifte en ten minste 60 dagen aan huidige bankafschriften. De lener heeft ook aantoonbare  liquide middelen nodig om in aanmerking te komen en contante reserves die gelijk zijn aan zes maanden van de hypotheekbetalingen. En alle aanvragers moeten de juiste documentatie overleggen over alle andere leningen die worden aangehouden en bewijs van eigendom van niet-liquide activa (zoals ander onroerend goed).

Jumbo-leentarieven

Terwijl jumbo-hypotheken vroeger hogere rentetarieven droegen dan conventionele hypotheken, is de kloof de afgelopen jaren kleiner geworden. Tegenwoordig is het gemiddelde  jaarlijkse rentepercentage (JKP) voor een jumbo-hypotheek vaak vergelijkbaar met conventionele hypotheken – en in sommige gevallen zelfs lager. Vanaf maart 2019 rekende Wells Fargo bijvoorbeeld een JKP van 4,092% voor een 30-jarige vaste rente conforme lening en 3,793% voor dezelfde looptijd voor een jumbo-lening. 

Hoewel de door de overheid gesponsorde ondernemingen ze niet aankunnen, worden jumboleningen vaak gesecuritiseerd door andere financiële instellingen; aangezien deze effecten meer risico met zich meebrengen, worden ze verhandeld tegen een opbrengstpremie ten opzichte van conventionele gesecuritiseerde hypotheken. Deze spread is echter verkleind met de rente van de leningen zelf.

Aanbetaling op een Jumbo-lening

Gelukkig zijn de aanbetalingsvereisten in dezelfde periode versoepeld. In het verleden eisten jumbo-hypotheekverstrekkers vaak dat huizenkopers 30% van de aankoopprijs van de woning moesten betalen (vergeleken met 20% voor conventionele hypotheken). Nu is dat cijfer gedaald van 10% tot 15%. Zoals bij elke hypotheek, kunnen er verschillende voordelen zijn aan het doen van een hogere aanbetaling, waaronder het vermijden van de kosten die particuliere hypotheekverstrekkers nodig hebben voor aanbetalingen van minder dan 20%.

Wie moet een Jumbo-lening afsluiten?

Hoeveel u uiteindelijk kunt lenen, hangt natuurlijk af van uw vermogen, uw kredietwaardigheid en de waarde van het onroerend goed dat u wilt kopen. Deze hypotheken worden als het meest geschikt beschouwd voor een segment van mensen met een hoog inkomen die tussen de $ 250.000 en $ 500.000 per jaar verdienen. Dit segment staat bekend als HENRY, een afkorting voor hoogverdieners, die nog niet rijk zijn. In wezen zijn dit mensen die over het algemeen veel geld verdienen, maar nog geen miljoenen aan extra geld of andere activa hebben verzameld.

Hoewel een persoon in het HENRY-segment misschien niet de rijkdom heeft vergaard om een ​​duur nieuw huis met contant geld te kopen, hebben dergelijke individuen met een hoog inkomen gewoonlijk betere kredietscores en een uitgebreidere kredietgeschiedenis dan de gemiddelde huizenkoper die op zoek is naar een conventionele hypotheek voor een lening. lager bedrag. Ze hebben ook de neiging om stevigere pensioenrekeningen te hebben. Ze dragen vaak al langer bij dan mensen met een lager inkomen.