Heeft het onroerend goed of de aandelenmarkt historisch beter gepresteerd?

Voor het grootste deel van de geschiedenis van de VS – of in ieder geval zo ver terug als betrouwbare informatie gaat – zijn de huizenprijzen slechts iets meer gestegen dan het inflatiepeil in de economie. Alleen in de periode tussen 1990 en 2006, die bekend staat als de Grote Matiging, konden de rendementen op de huizenmarkt wedijveren met die van de aandelenmarkt. De aandelenmarkt heeft consequent meer hausse en bustes geproduceerd dan de huizenmarkt, maar heeft ook een beter algemeen rendement behaald.

Alle resultaten die worden verkregen uit het vergelijken van de relatieve prestaties van aandelen en onroerendgoedprijzen, zijn afhankelijk van de onderzochte periode. Het onderzoeken van de opbrengsten van alleen de 21ste eeuw ziet er heel anders uit dan de opbrengsten die de meeste of de hele 20ste eeuw omvatten.

Historisch bewijs

Betrouwbare gegevens over de waarde van onroerend goed in de VS zijn vóór de jaren twintig relatief onduidelijk. Volgens deCase-Shiller Housing Index is het gemiddelde rendement op jaarbasis voor huisvesting tussen 1928 en 2013 met 3,7% gestegen. De voorraden liepen in dezelfde tijd terug met 9,5% op jaarbasis.1

De voor inflatie gecorrigeerde appreciatie van de Dow Jones Industrial Average (DJIA) over dezelfde periode van 84 jaar bedroeg 1,9% per jaar. Samengevat in de loop van de tijd resulteerde dat verschil in een vervijfvoudiging van de prestatie van de aandelenmarkt.

Er zijn echter niet veel beleggers met een beleggingshorizon van 84 jaar. Neem een ​​andere periode: de 38 jaar tussen 1975 en 2013. Een investering van $ 100 in het gemiddelde huis (zoals bijgehouden door de Home Price Index van de Federal Housing Finance Agency (FHFA)) in 1975 zou in 2013 zijn gegroeid tot ongeveer $ 500. Een vergelijkbare investering van $ 100 in de S&P 500 in die periode zou zijn gegroeid tot ongeveer $ 1.600.

Appels en sinaasappels

Hoewel aandelenkoersen en huizenprijzen beide de marktwaarde van een actief weerspiegelen, moet men huizen en aandelen niet alleen vergelijken voor marktrendementen.

Aandelen vertegenwoordigen een eigendomsbelang in een beursgenoteerd bedrijf. Het zijn geen tastbare, fysieke activa en dienen geen ander nut dan een opslag van waarde en een liquide zekerheidsinstrument. Hoewel er enige reden is om aan te nemen dat de algemene aandelenmarkt in de loop van de tijd in reële waarde (in tegenstelling tot de nominale) waarde zou stijgen, is er weinig reden om aan te nemen dat één aandeel voor altijd zou moeten groeien.

Onroerend goed is niet zoals aandelen. Sommige mensen speculeren met vastgoedprijzen, maar commercieel en residentieel vastgoed vervullen tastbare functies. Mensen leven in huizen en flatgebouwen. Bedrijven opereren vanuit commercieel vastgoed. Fysiek bezit heeft op zichzelf waarde.

Dit introduceert twee tegenstrijdige verschijnselen. Enerzijds zouden bestaande vastgoedstructuren na verloop van tijd natuurlijk waarde moeten verliezen door slijtage en waardevermindering. Een ongewijzigde woning heeft geen reden om in de loop van de tijd in waarde te groeien; alle vloeren, plafonds, toestellen en isolatie verouderen en worden minder waardevol.

Aan de andere kant waren de gemiddelde woningen gebouwd in 2015 aantoonbaar superieur aan de gemiddelde woningen gebouwd in 1915. Hoewel bestaande constructies geen waarde zouden mogen krijgen, zouden nieuwe constructies waardevoller moeten zijn op basis van hun structurele en functionele verbeteringen.