24 juni 2021 22:40
Het schatten van de waarde van onroerend goed is nodig voor verschillende inspanningen, waaronder financiering, verkoopnotering, investeringsanalyse, eigendomsverzekering en belastingen. Maar voor de meeste mensen is het bepalen van de vraag- of koopprijs van een stuk onroerend goed de meest bruikbare toepassing van vastgoedtaxatie. Dit artikel geeft een inleiding tot de basisconcepten en methoden van de waardering van onroerend goed, met name wat betreft verkoop.
Belangrijkste leerpunten
- Het waarderen van onroerend goed is moeilijk omdat elk onroerend goed unieke kenmerken heeft, zoals locatie, kavelgrootte, plattegrond en voorzieningen.
- Algemene onroerendgoedmarktconcepten zoals vraag en aanbod in een bepaalde regio zullen zeker een rol spelen bij de algehele waarde van een bepaald onroerend goed.
- Individuele eigendommen moeten echter worden getaxeerd volgens een van de vele methoden om de reële waarde vast te stellen.
Basiswaarderingsconcepten
Technisch gezien wordt de waarde van een onroerend goed gedefinieerd als de huidige waarde van toekomstige voordelen die voortvloeien uit de eigendom van het onroerend goed. In tegenstelling tot veel consumptiegoederen die snel worden gebruikt, worden de voordelen van onroerend goed over het algemeen over een lange periode gerealiseerd. Daarom moet bij een schatting van de waarde van een onroerend goed rekening worden gehouden met economische en sociale trends, evenals met overheidscontroles of voorschriften en omgevingsomstandigheden die de vier elementen van waarde kunnen beïnvloeden:
- Vraag : het verlangen of de behoefte aan eigendom ondersteund door de financiële middelen om het verlangen te bevredigen
- Nut : het vermogen om te voldoen aan de wensen en behoeften van toekomstige eigenaren
- Schaarste : het eindige aanbod van concurrerende eigendommen
- Overdraagbaarheid: het gemak waarmee eigendomsrechten worden overgedragen
Waarde versus kosten en prijs
Waarde is niet noodzakelijk gelijk aan kostprijs of prijs . Kosten verwijzen naar werkelijke uitgaven – bijvoorbeeld aan materialen of arbeid. Prijs daarentegen is het bedrag dat iemand ergens voor betaalt. Hoewel kosten en prijzen de waarde kunnen beïnvloeden, bepalen ze niet de waarde. De verkoopprijs van een huis kan $ 150.000 zijn, maar de waarde kan aanzienlijk hoger of lager zijn. Als een nieuwe eigenaar bijvoorbeeld een ernstige tekortkoming in het huis aantreft, zoals een defecte fundering, kan de waarde van het huis lager zijn dan de prijs.
Marktwaarde
Een taxatie is een mening of schatting over de waarde van een bepaald onroerend goed op een bepaalde datum. Taxatierapporten worden gebruikt door bedrijven, overheidsinstanties, particulieren, investeerders en hypotheekbedrijven bij het nemen van beslissingen met betrekking tot onroerendgoedtransacties. Het doel van een taxatie is om de marktwaarde van een onroerend goed te bepalen – de meest waarschijnlijke prijs die het onroerend goed zal opleveren in een concurrerende en open markt.
De marktprijs, de prijs waartegen onroerend goed daadwerkelijk wordt verkocht, vertegenwoordigt mogelijk niet altijd de marktwaarde. Als een verkoper bijvoorbeeld onder dwang staat vanwege de dreiging van marktafscherming, of als er een onderhandse verkoop plaatsvindt, kan het onroerend goed onder de marktwaarde worden verkocht.
Beoordelingsmethoden
Een nauwkeurige beoordeling is afhankelijk van de methodische verzameling van gegevens. Specifieke gegevens, met details over het specifieke onroerend goed, en algemene gegevens met betrekking tot het land, de regio, de stad en de buurt waarin het onroerend goed zich bevindt, worden verzameld en geanalyseerd om tot een waarde te komen. Taxaties gebruiken drie basisbenaderingen om de waarde van een onroerend goed te bepalen.
Methode 1: Benadering van verkoopvergelijking
De benadering van verkoopvergelijking wordt vaak gebruikt bij het taxeren van eengezinswoningen en grond. Ook wel de marktgegevensbenadering genoemd, het is een schatting van de waarde die wordt verkregen door een woning te vergelijken met recent verkochte eigendommen met vergelijkbare kenmerken. Deze vergelijkbare eigenschappen worden aangeduid als comparables , en om een goede vergelijking, elk moet verschaffen:
- Zorg dat u zoveel mogelijk lijkt op de onderwerpeigenschap
- Zijn het afgelopen jaar verkocht op een open, concurrerende markt
- Zijn verkocht onder typische marktomstandigheden
In het beoordelingsproces moeten ten minste drie of vier vergelijkbare gegevens worden gebruikt. De belangrijkste factoren waarmee u rekening moet houden bij het selecteren van vergelijkbare items zijn de grootte, vergelijkbare kenmerken en – misschien wel het meest van alle – locatie, die een enorm effect kunnen hebben op de marktwaarde van een onroerend goed.
Comparables ‘kwaliteiten
Aangezien geen twee eigendommen exact hetzelfde zijn, zullen aanpassingen aan de vergelijkbare verkoopprijzen worden gemaakt om rekening te houden met ongelijke kenmerken en andere factoren die van invloed kunnen zijn op de waarde, waaronder:
- Leeftijd en staat van gebouwen
- Datum van verkoop, als er economische veranderingen optreden tussen de datum van verkoop van een vergelijkbare en de datum van de taxatie
- Verkoopvoorwaarden, zoals als de verkoper van een onroerend goed onder dwang stond of als een onroerend goed werd verkocht tussen familieleden (tegen een gereduceerde prijs)
- Locatie, aangezien vergelijkbare woningen in prijs kunnen verschillen van buurt tot buurt
- Fysieke kenmerken, waaronder kavelgrootte, landschapsarchitectuur, type en kwaliteit van de constructie, aantal en type kamers, vierkante meter woonoppervlak, hardhouten vloeren, een garage, keukenupgrades, een open haard, een zwembad, centrale lucht, enz.
De schatting van de marktwaarde van het betreffende onroerend goed zal binnen het bereik vallen dat wordt gevormd door de aangepaste verkoopprijzen van de vergelijkbare objecten. Aangezien sommige aanpassingen aan de verkoopprijzen van de vergelijkbare cijfers subjectiever zullen zijn dan andere, wordt doorgaans gewogen rekening gehouden met de vergelijkende cijfers die de minste aanpassing hebben.
Methode 2: kostenbenadering
De kostenbenadering kan worden gebruikt om de waarde te schatten van eigendommen die zijn verbeterd door een of meer gebouwen. Bij deze methode worden afzonderlijke waardeschattingen voor het gebouw (de gebouwen) en de grond gebruikt, waarbij rekening wordt gehouden met afschrijvingen. De schattingen worden bij elkaar opgeteld om de waarde van het gehele verbeterde pand te berekenen. De kostenbenadering gaat ervan uit dat een redelijke koper niet meer zou betalen voor een bestaand verbeterd pand dan de prijs om een vergelijkbaar perceel te kopen en een vergelijkbaar gebouw te bouwen. Deze benadering is handig wanneer het onroerend goed dat wordt getaxeerd van een type is dat niet vaak wordt verkocht en geen inkomen genereert. Voorbeelden zijn scholen, kerken, ziekenhuizen en overheidsgebouwen.
Bouwkosten kunnen op verschillende manieren worden geschat, inclusief de vierkante voet-methode waarbij de kosten per vierkante voet van een recent gebouwd vergelijkbaar gebouw worden vermenigvuldigd met het aantal vierkante voet in het betreffende gebouw; de unit-in-place-methode, waarbij de kosten worden geraamd op basis van de constructiekosten per maateenheid van de individuele bouwcomponenten, inclusief arbeid en materialen; en de hoeveelheidonderzoeksmethode, die een schatting maakt van de hoeveelheden grondstoffen die nodig zijn om het betreffende gebouw te vervangen, samen met de huidige prijs van de materialen en de bijbehorende installatiekosten.
Afschrijving
Voor taxatiedoeleinden verwijst waardevermindering naar elke voorwaarde die de waarde van een verbetering van onroerend goed negatief beïnvloedt, en houdt rekening met:
- Fysieke achteruitgang, inclusief herstelbare achteruitgang, zoals schilderen en dakvervanging, en ongeneeslijke achteruitgang, zoals structurele problemen
- Functionele veroudering, wat verwijst naar fysieke of ontwerpkenmerken die door eigenaren van onroerend goed niet langer wenselijk worden geacht, zoals verouderde apparaten, verouderd ogende armaturen of huizen met vier slaapkamers, maar slechts één badkamer
- Economische veroudering, veroorzaakt door factoren die buiten het onroerend goed liggen, zoals dicht bij een lawaaierige luchthaven of vervuilende fabriek.
Methodologie
- Schat de waarde van de grond alsof deze leeg staat en beschikbaar is om optimaal en optimaal te worden gebruikt, met behulp van de verkoopvergelijkingsbenadering, aangezien grond niet kan worden afgeschreven.
- Maak een schatting van de huidige kosten voor het bouwen van het gebouw / de gebouwen en verbeteringen van de locatie.
- Schat het bedrag van de afschrijving van de verbeteringen als gevolg van verslechtering, functionele veroudering of economische veroudering.
- Trek de afschrijving af van de geschatte bouwkosten.
- Tel de geschatte waarde van het land op bij de afgeschreven kostprijs van het gebouw (de gebouwen) en de verbeteringen van de site om de totale waarde van het onroerend goed te bepalen.
Methode 3: Inkomenskapitalisatiebenadering
Deze methode wordt vaak simpelweg de inkomensbenadering genoemd en is gebaseerd op de relatie tussen het rendement dat een belegger nodig heeft en het netto-inkomen dat een onroerend goed oplevert. Het wordt gebruikt om de waarde te schatten van onroerend goed dat inkomen genereert, zoals appartementencomplexen, kantoorgebouwen en winkelcentra. Taxaties met behulp van de inkomenskapitalisatiebenadering kunnen redelijk eenvoudig zijn wanneer van het betreffende onroerend goed kan worden verwacht dat het toekomstige inkomsten genereert en wanneer de kosten ervan voorspelbaar en stabiel zijn.
Directe hoofdlettergebruik
Taxateurs zullen de volgende stappen uitvoeren bij het gebruik van de directe kapitalisatiemethode:
Multipliers voor bruto-inkomsten
De bruto-inkomstenvermenigvuldigingsmethode (GIM) kan worden gebruikt om andere eigendommen te taxeren die doorgaans niet als inkomenseigendom worden gekocht, maar die kunnen worden gehuurd, zoals een- en tweegezinswoningen. De GRM-methode relateert de verkoopprijs van een onroerend goed aan de verwachte huurinkomsten. (Zie ‘ 4 manieren om een huurwoning in onroerend goed te waarderen ‘ voor gerelateerde informatie )
Voor woningen wordt doorgaans het bruto maandinkomen gehanteerd; voor commercieel en industrieel vastgoed zou het bruto jaarinkomen worden aangewend. De vermenigvuldigingsmethode voor het bruto-inkomen kan als volgt worden berekend:
Verkoopprijs ÷ Huurinkomen = Multiplier van bruto-inkomen
Recente verkoop- en verhuurgegevens van minstens drie vergelijkbare eigendommen kunnen worden gebruikt om een nauwkeurig GIM vast te stellen. De GIM kan vervolgens worden toegepast op de geschatte eerlijke markthuur van het betreffende onroerend goed om de marktwaarde te bepalen, die als volgt kan worden berekend:
Huurinkomsten x GIM = geschatte marktwaarde
Het komt neer op
Een nauwkeurige taxatie van onroerend goed is belangrijk voor hypotheekverstrekkers, investeerders, verzekeraars en kopers en verkopers van onroerend goed. Hoewel taxaties over het algemeen worden uitgevoerd door bekwame professionals, kan iedereen die bij een echte transactie betrokken is, baat hebben bij het verwerven van een basiskennis van de verschillende methoden van vastgoedwaardering.