Hoe te investeren in grond

Landinvesteringen in woningen en handelszaken

Residentiële en commerciële landontwikkeling biedt een haalbare toegang tot investeringen omdat vrijwel een onbeperkt aantal landontwikkelingsmogelijkheden kan worden gestructureerd om te voldoen aan de kapitaal en tijdsbeperkingen vaneen investeerder. Voor de meeste kleine beleggers zijn real estate investment trust (REIT) ETF’s een ideale keuze omdat ze geen direct beheer vereisen, ze breed gediversifieerd zijn naar type vastgoed, ze geografisch gediversifieerd zijn, ze kunnen gekocht of verkocht worden in realtime., en ze zijn erg goedkoop. Sommige zijn gespecialiseerd in een soort onroerend goed, maar andere, zoals de Vanguard REIT ETF (VNQ ), bieden een gediversifieerde blootstelling aan industriële, kantoor, winkel, gezondheidszorg, openbare opslag- en residentiële vastgoedontwikkelingen.

Helaas ontkennen dit soort investeringen het vermogen van de grondeigenaar om het land met plezier te gebruiken. Residentiële en commerciële grondontwikkelingen zijn daarom geen haalbare opties voor mensen die het gevoel van grondbezit echt willen ervaren.

Rijgewassen Land en Land voor veeteeltactiviteiten

Land dat is aangekocht voor landbouw met rijgewassen of voor het runnen van een veehouderij, biedt de mogelijkheid om van land te genieten in de zin van het huiseigenaar, maar ook vanuit het standpunt van het genereren van inkomen. Er zijn echter tal van problemen voor kleine investeerders die grond kopen om dit soort ondernemingen te exploiteren. Ten eerste moet de schaal die nodig is om een ​​bedrijf met rijgewassen of veeteelt te bedrijven, erg groot zijn om financieel levensvatbaar te zijn. Dit, op zijn beurt, vereist een belangrijke upfront kapitaal inbreng veel verder dan wat de meeste mensen zich kunnen veroorloven. Bovendien zijn de lopende vaste kosten die gepaard gaan met het runnen van dit soort landbouwactiviteiten extreem hoog.

Dit betekent op zijn beurt dat de financiële hefboomwerking en het bedrijfsrisico voor dergelijke operaties ook erg hoog zijn. Als gevolg hiervan wordt er een aanzienlijke hoeveelheid stress op de grondeigenaar gelegd om dit soort zakelijke ondernemingen financieel succesvol te maken. In veel gevallen is het stressniveau veel groter dan de voordelen waar mensen naar verlangen als landeigenaren. Met dit in gedachten is het een eerlijke beoordeling om te zeggen dat de meeste kleine investeerders dit soort grootschalige landbouwactiviteiten moeten vermijden, aangezien de risico’s en ontberingen van dergelijke activiteiten waarschijnlijk groter zullen zijn dan alle voordelen.

Hoewel het bezitten van een traditionele rijgewassen of veeteeltbedrijf waarschijnlijk niet haalbaar is voor de meeste kleine investeerders, bieden veel landbouwinvesteringsopties een aanvaardbare investeringsblootstelling aan traditionele landbouwbedrijven. Sommige fondsen bieden bijvoorbeeld blootstelling aan sojabonen, maïs, tarwe, katoen, suiker, koffie, sojaolie, levend vee, voederrunderen, cacao, magere varkens, Kansas City-tarwe, koolzaadolie en sojameel. Door in dit product te investeren, zullen kleine investeerders daarom een ​​brede investeringsblootstelling hebben aan traditionele landbouwactiviteiten. Dit kan op zijn beurt door de investeerder worden gebruikt om op de hoogte te blijven van traditionele landbouwpraktijken en om in de loop van de tijd een aantrekkelijk rendement op de investering te genereren.

Kleine beleggers kunnen ook een verscheidenheid aan Exchange Traded Notes (ETN’s) gebruiken om te investeren in specifieke soorten traditionele landbouwactiviteiten. De iPath Bloomberg Agriculture Subindex Total Return ETN ( zachte grondstoffen zoals maïs, tarwe, sojabonen, suiker, katoen en koffie, en de iPath Series B Bloomberg Livestock Subindex Total Return ETN (COW ) biedt beleggingsblootstelling aan runderen en varkens.2

In termen van het gebruik van ETF’s en ETN’s als land- en landbouwgerelateerde investeringsopties, moeten beleggers begrijpen dat veel van dit soort producten afgeleide instrumenten zoals futurescontracten gebruiken om marktblootstelling te genereren. Als gevolg hiervan moeten beleggers een grondige due diligence uitvoeren bij dit soort beleggingen om hun potentiële risico’s en voordelen volledig te begrijpen. Desalniettemin biedt het gebruik van ETF’s en ETN’s waarschijnlijk de beste mogelijkheid om deel te nemen aan traditionele grootschalige landbouwactiviteiten.

Investeringsmogelijkheden voor kleine landbouwbedrijven

Voor kleine investeerders die echt willen genieten van het meer traditionele gevoel van landeigendom, zijn misschien wel de beste opties houtboerderijen, ontwikkelingslanden voor mineralen, moestuinen, boomgaarden, wijngaarden en recreatiegebieden. Dit soort landbouwinspanningen is veel aantrekkelijker voor kleine investeerders: de omvang van de grondaankoop kan worden aangepast aan de kapitaalbeperkingen van de investeerder; operaties hebben het potentieel om een ​​voortdurende inkomstenstroom te genereren, en investeerders kunnen genieten van hun aanwezigheid op het land terwijl het wordt gebruikt.

Dat gezegd hebbende, een groot aantal ETF’s en ETN’s zijn ook rechtstreeks verbonden met dit soort landbouwinspanningen. Daarom kunnen kleine investeerders overwegen om in hen te investeren, als ze besluiten dat het runnen van een kleinschalige landbouw te veel van hun tijd en middelen vergt.

De Invesco MSCI Global Timber ETF ( deelnemingen in bedrijven diebosgrondbezitten of leasen en het hout oogsten voor commercieel gebruik en de verkoop van houtproducten.  Bovendien is het SPDR S&P Oil & Gas Exploration & Production ETF Fund (XOP ) een van de vele investeringsopties die blootstelling bieden aan grondontwikkeling op delfstoffen.

Kwesties om te overwegen

Zodra de beslissing is genomen om onbewerkte grond te kopen als investering of voor ontwikkeling, moeten investeerders veel kwesties begrijpen over de wettigheid die gepaard gaat met het gebruik van specifieke percelen onroerend goed. Beperkingen op het landgebruik kunnen bijvoorbeeld de manier beperken waarop het land door de eigenaar kan worden gebruikt, erfdienstbaarheden kunnen toegang verlenen tot een deel van het onroerend goed aan een niet-verbonden partij, en de overdracht van minerale rechten kan een niet-verbonden partij de toestemming om mineralen te winnen en te verkopen voor financieel gewin.

Bovendien kunnen oever- en kustrechten de toegang bepalen die de grondeigenaar heeft tot aangrenzende waterwegen, en de ligging van het land kan bepalen of het in een overstromingsgebied ligt, wat een grote invloed zou hebben op de manier waarop het land zou kunnen worden gebruikt. Gelukkig kunnen potentiële landkopers antwoord op deze vragen krijgen door de wettelijke specificatie voor een perceel grond te bekijken, die is te vinden in een document dat bekend staat als een landakte. Dit type document is doorgaans voor het publiek beschikbaar via internet, of kan op de ouderwetse manier worden verkregen door de afdeling kadasters en akten van het desbetreffende districtskantoor te bezoeken.

Naast juridische kwesties moeten kleine investeerders ook rekening houden met de toegang van het land tot basisvoorzieningen zoals elektriciteit of telecommunicatie. Investeerders moeten ook de jaarlijkse onroerendgoedbelastingverplichting van het land herzien, het potentieel voor overtredingen op het gebied van overtredingen beoordelen en de afgelegen ligging van het land van de grondeigenaar en van de dichtstbijzijnde gemeenschap analyseren. Al deze kwesties zijn belangrijk, omdat het gebrek aan nutsvoorzieningen het vermogen om het land te gebruiken enorm kan belemmeren, de afgelegen ligging van het land van invloed kan zijn op de mogelijkheden die een landeigenaar heeft om van het onroerend goed te genieten, en onroerendgoedbelasting kan van invloed zijn op de financiën van de grondeigenaar. Met het oog op deze kwesties moeten potentiële grondeigenaren een uitgebreide due diligence-beoordeling uitvoeren voordat ze besluiten land te kopen.

Algemeen overzicht van grondtaxaties

Beleggers die een aankoop van onbewerkte grond overwegen, moeten zich realiseren dat ze een puur speculatieve investering doen. Dit komt doordat braakliggende grond geen inkomen genereert, en daarom zal het rendement op de investering moeten komen van de potentiële meerwaarde die kan worden behaald zodra de grond is verkocht. Met dit in gedachten kunnen de kosten van schulden voor een lening voor landbouwvastgoed worden gebruikt om een ​​voorlopige investeringsanalyse uit te voeren.

Vanuit een puur investeringsstandpunt heeft onbewerkte grond een zeer onaantrekkelijk investeringsrendement, vooral als men bedenkt hoe lang investeerders doorgaans land moeten bezitten om een ​​investeringsrendement te genereren. Bovendien kunnen de rentetarieven voor leningen op landbouwgrond in de toekomst stijgen, wat betekent dat het kostendekkende tarief voor toekomstige grondaankopen ook zal stijgen.

Als de kosten van schulden voor een lening voor een boerderijvastgoed kleine investeerders er niet van weerhouden land te willen kopen als een speculatieve investering, en ze echt geloven dat ze een kleine landbouwactiviteit kunnen opzetten die aan hun kapitaalvereisten, inkomenseisen en tijdsbeperkingen zal voldoen zijn veel taxatierapporten direct beschikbaar. Deze rapporten kunnen worden verkregen bij de landbouwafdelingen van openbare staatsuniversiteiten om de haalbaarheid van het opzetten van een kleine boerderij te helpen beoordelen. Daarom moeten kleine investeerders die een houthandel, groenteboerderij, wijngaard of boomgaard willen opzetten, een uitgebreide en tijdige analyse kunnen vinden waarin wordt uitgelegd hoe ze dit soort operaties kunnen vaststellen, de hoeveelheid werk die ze waarschijnlijk met zich meebrengen, het kapitaal de benodigde uitgaven, de tijd die nodig is om de investering terug te verdienen en het waarschijnlijke rendement op de investering dat de kleine boerderij in de loop van de tijd zal behalen.

Ten slotte, en misschien wel het belangrijkste, moeten investeerders begrijpen dat investeren in grond om een ​​kleine onderneming te runnen, waarschijnlijk de moeilijkste en meest risicovolle zakelijke onderneming is die kan worden nagestreefd. Dit komt omdat, naast het risico dat wordt aangetroffen bij alle zakelijke inspanningen, landbouwactiviteiten een groot aantal risico’s met zich meebrengen waar niet-agrarische bedrijven niet mee te maken hebben. Voorbeelden zijn de dreiging van een verscheidenheid aan gewasziekten, de kans op plagen, een steeds veranderende weersomgeving en onstabiele marktprijzen. Om deze redenen, in combinatie met het feit dat het runnen van een klein boerenbedrijf een aanzienlijke hoeveelheid fysieke kracht, uithoudingsvermogen en een zeer sterke arbeidsethos vereist, zal de overgrote meerderheid van de investeerders waarschijnlijk niet in staat zijn om aan alle landbouweisen te voldoen. een duurzame basis.

Het komt neer op

Het kopen van onbewerkte grond is een zeer risicovolle investering omdat het geen inkomsten genereert en mogelijk geen meerwaarde oplevert wanneer het onroerend goed wordt verkocht. Bovendien is het erg riskant om land te kopen met een onroerendgoedlening op een boerderij. Met deze punten in gedachten, wordt aanbevolen dat de meeste kleine investeerders met een verlangen om land te bezitten of een klein boerenbedrijf te exploiteren, gebruik maken van de grote verscheidenheid aan ETF’s en ETN’s die nu beschikbaar zijn voor kleine beleggers die voorheen alleen beschikbaar waren voor hedgefondsen.. Door gebruik te maken van dit soort investeringsproducten, zouden investeerders in staat moeten zijn om hun wens naar landgerelateerde recreatieve activiteiten te vervullen en tegelijkertijd een redelijk rendement op hun investering op termijn te genereren.